摘要：你控制了二手房，岂不是对新房销售有利，甚至一些供给相对紧张的城市，更容易“大卖”

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撰文|张银银

保定“锁房”十年，方可转手。

这两天，这条新闻在地产界引发极大关注。不过，这是一条不准确的新闻——并不是整个保定都这样，而是最近出让的一块土地，增加了这个噱头十足的限售规定。

不管怎样，拿到房产证10年后才可以卖，确实是全国最严。此前，已经有20多个城市出台了限售规定，不过一般集中在2-3年。目前来说，加入限购、限贷、限价、限售——“四限”的城市确实是越来越多，房地产调控深度、广度都达到史无前例的程度。

但有趣的是，和严厉调控、唱衰声音不同，楼市“上游”的表现依旧极好。地价贵、开发商拿地热情高、房地产投资增速极快。这些背离和矛盾的现象，令人费解。

杠杆游戏今天简单梳理一下，我们楼市“上下游”的表现，揭示调控深陷的矛盾和悖论。

1、地价创新高。无论官方数据，还是市场研究机构的数据，都一致显示如此。譬如，有研究就发现，4月，50个城市土地成交均价为6450元/平方米，环比增长28%，同比增长54%。

特别是一些城市的住宅用地，依旧出现翻倍溢价。如去年较晚大涨的重庆，今年4月出现多块地溢价率极高。即便是低的，国泰君安的分析也发现，一线城市4月土地成交溢价率从三月的44.05%下降到25.80%。

溢价率似乎在降低。但是，想过没有，一线城市的平均楼面价格，已经高到什么地步了！即便维持去年价格，也够高。

问题来了，史无前例的调控下，依旧这么贵的楼面价，而且是继续在涨。开发商未来出货时，得卖多少钱一平米才合适？

2、开发商拿地热情依旧很高，购地面积增速、土地成交价款增速创新高。如果供地紧张，地价创历史新高，这还可以理解。现在的问题是，地方认真听话执行上面的要求，供给增加，今年以来一改2012-2016年土地购置整体负增长的态势。但，如上所述，楼面价依旧涨涨涨。

按照我国统计局日前发布的2017年1-4月数据，全国土地购置同比增长8.1%，较上月扩大2.4个百分点。仅4月，土地购置面积1746万平方米，同比增速就高达11.4%，较上月上升6.4个百分点。

更惊人的是，2017年1-4月，全国土地成交价款同比增长34.2%，增速提高17.5个百分点，创2011年4月以来新高。

这说明开发商要么是补仓需要，要么是真的看好未来，真金白银愿意掏这么多钱拿地，不至于是对未来看空？

3、房地产开工面积增速创新高。还是我国统计局的最新数据，2017年1-4月，全国房屋新开工面积同比增长11.1%，尽管增速比今年一季度微幅下滑0.5个百分点，但仍旧是2016年9月以来的最高增速。

占新开工70%的住宅，1-4月实现17.5%的新开工增长，较今年一季度下降0.6个百分点，但这是2016年5月份以来的最高增速。如李宇嘉先生所言，全国房地产新开工整体上仍旧处在高位景气度上。

开工了这么多房子，开发商愁不愁卖？一二线城市，到处都是日光盘，您说呢？

4、房地产投资增速，自2014年2月以来，首次超过同期固投增速，并创下26个月以来最高纪录！这一点，上周杠杆游戏即分析过。

还是统计局最新数据，2017年1-4月，全国房地产开发投资27732亿元，同比名义增长9.3%，增速比1-3月份提高0.2个百分点。

与此同时，1-4月份，全国固定资产投资（不含农户）144327亿元，同比增长8.9%，增速比1-3月份还回落0.3个百分点。

值得注意的，不仅是上述两个数据的一增一降。而是，我国房地产投资增速，在2017年4月，再次历史性高过了同期的固投增速——杠杆游戏认真查阅了我国统计局的相关数据，这是2014年2月后再未发生过的想象。

杠杆游戏还发现，2015年1-2月份，全国房地产开发投资8786亿元，同比名义增长10.4%，增速比去年全年回落0.1个百分点。此后长达25个月，房地产开发投资同期累计增速，始终没有超过9.1%。

直到2017年1-4月9.3%的增速，创下26个月以来的最高纪录。

调控严厉到这个程度，房地产开发商投资之热情，却创下近几年最高，着实也让人不敢想象。

5、销售“下游”增速开始回落，但限售二手房岂不是又利于新房“大卖”？上文，杠杆游戏都是列举的房地产“上游”的离谱，而下游销售增速回落初步显现。

2017年1-4月，商品房销售面积和金额同比分别增长15.7%和20.1%，增速分别比一季度回落3.8个百分点、5个百分点。

而2016年同期，商品房销售面积增速36.5%和金额增速55.9%。商品房销售增速整体上已连续11个月回落，目前的增速只有去年同期的1/3。2017年4月当月，全国商品房销售面积同比增速7.7%，较上月下降6.9个点。销售额同比增速10.0%，较上月更是大幅下降14.5个点。

现在，不少城市都开始限售，对转手时间进行限制，目的是遏制炒房。这等于让部分房产流动性暂时被冻结。对于一件商品，特别是具备金融属性的产品来说，没有什么比流动性更重要。

这预示着啥？不好说。有趣的是，目前的新房销售增速和真正的房地产低潮期比，依旧不低，起码惯性还在。而你控制了二手房，岂不是对新房销售有利，甚至一些供给相对紧张的城市，更容易“大卖”。

以上5组矛盾，实在是令人费解。与此同时，流动性相对收紧，稳杠杆或一定程度局部去杠杆在进行，人民币承压……未来到底如何，困惑！

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