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房地产调控深陷悖论无法自拔

摘要:你控制了二手房,岂不是对新房销售有利,甚至一些供给相对紧张的城市,更容易“大卖”

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撰文|张银银

保定“锁房”十年,方可转手。

这两天,这条新闻在地产界引发极大关注。不过,这是一条不准确的新闻——并不是整个保定都这样,而是最近出让的一块土地,增加了这个噱头十足的限售规定。

不管怎样,拿到房产证10年后才可以卖,确实是全国最严。此前,已经有20多个城市出台了限售规定,不过一般集中在2-3年。目前来说,加入限购、限贷、限价、限售——“四限”的城市确实是越来越多,房地产调控深度、广度都达到史无前例的程度。

但有趣的是,和严厉调控、唱衰声音不同,楼市“上游”的表现依旧极好。地价贵、开发商拿地热情高、房地产投资增速极快。这些背离和矛盾的现象,令人费解。

杠杆游戏今天简单梳理一下,我们楼市“上下游”的表现,揭示调控深陷的矛盾和悖论。

1、地价创新高。无论官方数据,还是市场研究机构的数据,都一致显示如此。譬如,有研究就发现,4月,50个城市土地成交均价为6450元/平方米,环比增长28%,同比增长54%。

特别是一些城市的住宅用地,依旧出现翻倍溢价。如去年较晚大涨的重庆,今年4月出现多块地溢价率极高。即便是低的,国泰君安的分析也发现,一线城市4月土地成交溢价率从三月的44.05%下降到25.80%。

溢价率似乎在降低。但是,想过没有,一线城市的平均楼面价格,已经高到什么地步了!即便维持去年价格,也够高。

问题来了,史无前例的调控下,依旧这么贵的楼面价,而且是继续在涨。开发商未来出货时,得卖多少钱一平米才合适?

2、开发商拿地热情依旧很高,购地面积增速、土地成交价款增速创新高。如果供地紧张,地价创历史新高,这还可以理解。现在的问题是,地方认真听话执行上面的要求,供给增加,今年以来一改2012-2016年土地购置整体负增长的态势。但,如上所述,楼面价依旧涨涨涨。

按照我国统计局日前发布的2017年1-4月数据,全国土地购置同比增长8.1%,较上月扩大2.4个百分点。仅4月,土地购置面积1746万平方米,同比增速就高达11.4%,较上月上升6.4个百分点。

更惊人的是,2017年1-4月,全国土地成交价款同比增长34.2%,增速提高17.5个百分点,创2011年4月以来新高。

这说明开发商要么是补仓需要,要么是真的看好未来,真金白银愿意掏这么多钱拿地,不至于是对未来看空?

3、房地产开工面积增速创新高。还是我国统计局的最新数据,2017年1-4月,全国房屋新开工面积同比增长11.1%,尽管增速比今年一季度微幅下滑0.5个百分点,但仍旧是2016年9月以来的最高增速。

占新开工70%的住宅,1-4月实现17.5%的新开工增长,较今年一季度下降0.6个百分点,但这是2016年5月份以来的最高增速。如李宇嘉先生所言,全国房地产新开工整体上仍旧处在高位景气度上。

开工了这么多房子,开发商愁不愁卖?一二线城市,到处都是日光盘,您说呢?

4房地产投资增速,自2014年2月以来,首次超过同期固投增速,并创下26个月以来最高纪录这一点,上周杠杆游戏即分析过。

还是统计局最新数据,2017年1-4月,全国房地产开发投资27732亿元,同比名义增长9.3%,增速比1-3月份提高0.2个百分点。

与此同时,1-4月份,全国固定资产投资(不含农户)144327亿元,同比增长8.9%,增速比1-3月份还回落0.3个百分点。

值得注意的,不仅是上述两个数据的一增一降。而是,我国房地产投资增速,在2017年4月,再次历史性高过了同期的固投增速——杠杆游戏认真查阅了我国统计局的相关数据,这是2014年2月后再未发生过的想象。

杠杆游戏还发现,2015年1-2月份,全国房地产开发投资8786亿元,同比名义增长10.4%,增速比去年全年回落0.1个百分点。此后长达25个月,房地产开发投资同期累计增速,始终没有超过9.1%。

直到2017年1-4月9.3%的增速,创下26个月以来的最高纪录。

调控严厉到这个程度,房地产开发商投资之热情,却创下近几年最高,着实也让人不敢想象。

5、销售“下游”增速开始回落,但限售二手房岂不是又利于新房“大卖”?上文,杠杆游戏都是列举的房地产“上游”的离谱,而下游销售增速回落初步显现。

2017年1-4月,商品房销售面积和金额同比分别增长15.7%和20.1%,增速分别比一季度回落3.8个百分点、5个百分点。

而2016年同期,商品房销售面积增速36.5%和金额增速55.9%。商品房销售增速整体上已连续11个月回落,目前的增速只有去年同期的1/3。2017年4月当月,全国商品房销售面积同比增速7.7%,较上月下降6.9个点。销售额同比增速10.0%,较上月更是大幅下降14.5个点。

现在,不少城市都开始限售,对转手时间进行限制,目的是遏制炒房。这等于让部分房产流动性暂时被冻结。对于一件商品,特别是具备金融属性的产品来说,没有什么比流动性更重要。

这预示着啥?不好说。有趣的是,目前的新房销售增速和真正的房地产低潮期比,依旧不低,起码惯性还在。而你控制了二手房,岂不是对新房销售有利,甚至一些供给相对紧张的城市,更容易“大卖”。

以上5组矛盾,实在是令人费解。与此同时,流动性相对收紧,稳杠杆或一定程度局部去杠杆在进行,人民币承压……未来到底如何,困惑!

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