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决定北京房价的五大核心

摘要:一二线城市房价多空对战势均力敌!

本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文| 张银银

最近说北京二手房降温的新闻极多。甚至最新消息说,北京二手房价大面积下跌,部分区域跌幅超20%。

消息的出处是一家房地产中介机构。其对市场的了解和敏感,是毋庸置疑的,但其利益取向让人生疑。

史无前例的调控高压下,北京二手房市场降温是没有疑问的,只在于降价的细节、板块和楼盘。

杠杆游戏询问了几位北京朋友的意见,有的对此报道部分细节有质疑,也有的基本认同此报道和研究。但同时,他们几乎都认为,此次跌幅有多大,下一轮报复性涨价就有多甚。这也是任大炮的看法。

在没有其他变量的情况下,对此,张银银很大程度上也是赞同的。但同时,杠杆游戏又有几个疑惑和思考:

1、如果这次调控还是“儿戏”,谁还会相信我们zf的公信力?这个问题,杠杆游戏不能也不必展开讲。目前一线城市的房价已经到了什么地步,如果还允许暴涨,后果恐怕……

除非万不得已,否则不至于敢这样。天花板不会永远没有,各位杆友、泡友可思考;

2、利率、资金成本上升趋势短期很难逆转,对刚需、投资都不利好,但也是另一种“好”。前半句,应该不需要解释,联储的加息频率或存争议,但加息周期是确定的。如果这么明显的信号,都还在质疑,还认为短期可以炒房,那怪你自己。

后半句怎么解释?当下的周期,加上调控,于刚需者而言,是机会窗口。有能力、有需求,首套房不需要多想,下手。

当然,刚需者应该注意可承受范围,杠杆率首先不能太高,不要超过自己负荷。其次,利率变动会直接影响未来房贷,还是要考虑生活。

而投资者,守住核心区,以及开辟康养新战场、全球房产配置,正当其实。此外,每一个大国都有储蓄向资产大国转变的过程,房产配置为主或许是我们资产配置的第一阶段。下一个阶段,其他类型资产或许是朝阳;

3、我们部分城市、板块的房价泡沫值得警惕,房价收入比、房价房租比真的是远超欧美了。目前的北上广深的房价,最保守的估算收入比也是30倍上下,甚至深圳可能在40倍左右了。最低的广州,起码也是25倍左右。

至于说房价房租比,就更恐怖,深圳怕是要60-70倍,北上广也都在50-60倍上下。大家玩的真是房价单边上升预期游戏!反过来说,炒房杠杆其实有多脆弱可想而知。

所以,我们一线城市的房价真的是贵。而我们部分二线城市,考虑到他们的实际,想起来这个比值可能也很恐怖。当然,我们有我们的国情,整个欧洲不如我们人口多,我们未来有十来个1000万人口的超级城市,是合情合理的。

从这个角度上说,我们一些城市贵可以理解,只是考虑到我们的发展阶段,和发达国家比,还是要呵呵。提前透支了;

4、一二线城市房价多空对战势均力敌!上述三条主要是说对房价不利的消息,此外,还有人口老龄化、人口结构缺陷、经济增速周期等不利因素。

但同时,我们人口和医疗教育等资源向一二线城市,省会(副省级)及以上城市聚集的趋势,始终强烈。那么,结果就是空方和多方,实际势均力敌。房价在不同层级城市中的分化可能是个长期现象。

多空之间的博弈,也决定了任何一方都变量,怕“黑天鹅”或重大利好;

5、于北京而言,变量就是雄安新区。结合上述分析,我们不仅可以思考雄安的千年价值,短期也能更好理解,其对分散北京资源的意义。如果这一切可以兑现,那么北京房价继续暴涨的理由应该不存在。

同样,各种国家级新区,包括一些特色小镇的顶层规划,也是分散和形成,有别于各区域中心城市老城区新的增长极、新中心。只是,这些地方早早都被炒房给弄半残了。

从这个角度可以更透彻理解,雄安新区的提出,是何等的气魄和决心。希望好运。

小结:不该去考虑房价崩盘。不仅仅因为我们金融体系一些部门,动辄地产相关(直接和间接)资产占一半。如果房价崩盘,引爆金融系统风险几乎是一定的,后果谁能承受?

而且,最倒霉的,还是持有刚需或改善性住房贷款的中低收入者。资产多的人,部分杠杆过高死翘翘,而更多人家还有别的资产,甚至海外资产。

那到底房地产泡沫破灭否,肯定,时间问题。但未来的破灭不一定是很快崩盘,这是多方都会竭力阻止的。其他危险或许引发破灭,具体时间、因素天知道。

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