摘要：房地产投资增速回落，但依旧罕见高过同期固投增速，既是惯性，也是开发商投资热情

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撰文|张银银

最近2、3个月，杠杆游戏去全国各地出差，发现各大城市的二手房中介，生意似乎都冷清了不少。张银银好几个城市的中介朋友，也都向我抱怨过，生意不好做。

也有极个别城市例外，譬如重庆、成都，不过最近朋友告诉我，重庆中介的好日子也基本结束。

和中介的冷清不同，张银银路过的所有城市新房工地，都一派热火朝天的景象。我曾把这个问题抛给过二手房中介和开发商朋友，得到的回答众说纷纭。

有朋友是这么说的，不管未来还涨不涨，这一浪下来，房价底线已经筑高，节奏得当、历史土地储备多的企业，完全有资格享受价格红利。2014年之前拿的地，2015年的房价都略有赚，您说现在的价格有没有赚？

除非，真的暴跌。而暴跌，恐怕是各方都会努力避免的。杠杆游戏不得不感叹，杠杆游戏始终还是时间的游戏啊！进场、布局早，剩下的就是红利。

6月14日，5月主要经济数据发布。其中，房地产投资增速略有放缓，但依旧维持历史高位。看来，张银银在各大城市看到的开发商投资热情一点不假，上述朋友的解释，从统计局官方数据角度看，也极具说服力。

1、房地产投资增速，继1-4月后，依旧罕见高过同期固投增速

根据我国统计局发布的最新数据，2017年1-5月，全国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.8%，增速比1-4月份回落0.5个百分点。但，注意，这比2016年同期还是加快了1.8个百分点

而全国固定资产投资（不含农户），1-5月，为203718亿元，同比增长8.6%，增速比1-4月份回落0.3个百分点。

都有回落，但房地产投资增速，依旧高过同期固投增速——延续了1-4月的情况。而在2014年1月-2017年3月之前，我国房地产投资累计增速，从未高过同期固投增速。

就此，杠杆游戏认真查阅过我国统计局历史数据。2014年1-2月，我国固投增速为17.9%。同期，房地产投资增速19.3%的记录，超过固投增速1.4个点。

此后，在房地产低潮的2015年，房地产投资增速，甚至动辄比固投增速低9个点。比如2015年12月，当年固投增速累计增速10%，而房地产投资增速仅1%。

当时地产投资增速之低的情形，不可谓不震惊。也侧面证明当时开发商的信心之脆弱，所以，也才有了2015下半年的一系列降息降准、去库存动作。

而今，一二线城市调控力度可谓史无前例，但地产开发商投资热情依旧如此之高，实在是一件很有意思的事情。或许，也再次印证文初开发商朋友的话。

2、房地产投资增速，迄今比2015年2月-2016年任何时候都高！

杠杆游戏认真查阅记录发现，2015年1-2月份，全国房地产开发投资8786亿元，同比名义增长10.4%，增速比去年全年回落0.1个百分点。此后直到2016年12月，房地产开发投资同期累计增速，始终没有超过8.5%。

上文所述，2017年1-5月，我国房地产开发投资同比名义增长8.8%，在此之前的1-4月为9.3%的增速，创下26个月以来的最高纪录。

图1.2015年2月-2017年4月我国房地产开放投资增速 数据来源|中国统计局，制图|杠杆游戏·张银银

即便2017年1-5月相对1-4月有所回落，但如图，依旧是最近两年多的高位，比2015年2月-2016年任何时候都高，处于最近20多个月以来第四高位。

值得注意的是，2017年以来的较快增速，不是偶然，而是2016年以来，房地产投资不断爬坡的结果。2016全年下来，我国房地产投资增速逐步回升到6.9%。

有理由相信，如果房价不出现明显回落，地产销售不大滑坡，较高的房地产开发增速有望持续，虽然较2017年初或有下滑。

譬如，杠杆游戏注意到，2017年1-5月，住宅投资增速虽然回落0.6个百分点，但总额高达25423亿元，稳定在增长10.0%这样的高位。

投资惯性是一方面，对前景的预期也是肯定的。

所以，随着房地产销售增速的进一步下滑，房地产投资增速，虽然今年以来也首次出现回落走势，但目前至少还没有过明显的信心临界点。那么，临界点在哪？

看上图1或许能找到答案。就是是否出现连续几个月的拉坠，如2015年，投资增速跌落谷底。同时，新开工、拿地意愿严重下滑，库存再次积压。

目前来看，这几个情况如果没有其他变量，不太可能发生。

3、去库存效果极好，开发商到位资金至今还有保障

从销售表象看，2017年1-5月，我国商品房销售面积和销售额增速继续回落。1-5月，商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%，增速比1-4月回落1.4个百分点。

其中，住宅销售面积增长11.9%，办公楼销售面积增长38.3%，商业营业用房销售面积增长29.6%。

商品房销售额43632亿元，增长18.6%，增速回落1.5个百分点。其中，住宅销售额增长15.3%，办公楼销售额增长37.4%，商业营业用房销售额增长39.0%。

但是库存确实是进一步在减少。2017年4月末时，全国商品房待售面积67469万平米。2016年同期为，72690万平米。一年时间，减少了5221万平米。

而截至2017年5月末，我国商品房待售面积为66018万平米，同比减少8.5%。住宅待售36475万平米，下降17.8%。4月末时，住宅待售为37782万平米，同比下降16.2%。而2016年同期为45089万平米。

可见，住宅去库效果进一步显现，速度越发加快。

除了住宅，办公楼待售面积也减少50万平方米，商业营业用房待售面积减少89万平方米。虽然和5月末依旧高达3706万平米的办公楼、15921万平米的商业营业用房待售面积比不够显著，好歹是真实去了库存。

另外，杠杆游戏特别想强调一个判断，开发商到位资金迄今为止还比较充裕。开发商弹药够不够，是房价是否稳定的重要参数。

从到位资金看，2017年1-5月，房地产开发企业到位资金58989亿元，同比增长9.9%，增速比1-4月份回落1.5个百分点。但其中值得注意的是，国内贷款到位10497亿元，增长17.3%，比1-4月时增速还快了0.3个百分点。

这说明，银行对开发商的态度尚未真的大转弯。

不过，开发商资金来源中的定金及预收款、个人按揭贷款增速都有不同程度回落，说明限购、限贷等调控举措，确实还是起了效果。

在这样的情况下，开发商到位资金还能维持较快增速，特别是房地产投资增速，依旧处于近20多个月来的第四高位，不得不佩服房地产的势能。

还有很多指标，杠杆游戏没有一一分析，但上述解读剖析或已说明，对于房地产，各方大爱依旧。如果没有其他因素，大跌确实不敢奢望。到底有没有黑天鹅？

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