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未来房价涨跌的秘密,最新统计数据告诉你

摘要:房地产投资增速回落,但依旧罕见高过同期固投增速,既是惯性,也是开发商投资热情

 

 

本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文|张银银

最近2、3个月,杠杆游戏去全国各地出差,发现各大城市的二手房中介,生意似乎都冷清了不少。张银银好几个城市的中介朋友,也都向我抱怨过,生意不好做。

也有极个别城市例外,譬如重庆、成都,不过最近朋友告诉我,重庆中介的好日子也基本结束。

和中介的冷清不同,张银银路过的所有城市新房工地,都一派热火朝天的景象。我曾把这个问题抛给过二手房中介和开发商朋友,得到的回答众说纷纭。

有朋友是这么说的,不管未来还涨不涨,这一浪下来,房价底线已经筑高,节奏得当、历史土地储备多的企业,完全有资格享受价格红利。2014年之前拿的地,2015年的房价都略有赚,您说现在的价格有没有赚?

除非,真的暴跌。而暴跌,恐怕是各方都会努力避免的。杠杆游戏不得不感叹,杠杆游戏始终还是时间的游戏啊!进场、布局早,剩下的就是红利。

6月14日,5月主要经济数据发布。其中,房地产投资增速略有放缓,但依旧维持历史高位。看来,张银银在各大城市看到的开发商投资热情一点不假,上述朋友的解释,从统计局官方数据角度看,也极具说服力。

1、房地产投资增速,继1-4月后,依旧罕见高过同期固投增速

根据我国统计局发布的最新数据,2017年1-5月,全国房地产开发投资37595亿元,同比名义增长8.8%,增速比1-4月份回落0.5个百分点。但,注意,这比2016年同期还是加快了1.8个百分点

而全国固定资产投资(不含农户),1-5月,为203718亿元,同比增长8.6%,增速比1-4月份回落0.3个百分点。

都有回落,但房地产投资增速,依旧高过同期固投增速——延续了1-4月的情况。而在2014年1月-2017年3月之前,我国房地产投资累计增速,从未高过同期固投增速。

就此,杠杆游戏认真查阅过我国统计局历史数据。2014年1-2月,我国固投增速为17.9%。同期,房地产投资增速19.3%的记录,超过固投增速1.4个点。

此后,在房地产低潮的2015年,房地产投资增速,甚至动辄比固投增速低9个点。比如2015年12月,当年固投增速累计增速10%,而房地产投资增速仅1%。

 

 

当时地产投资增速之低的情形,不可谓不震惊。也侧面证明当时开发商的信心之脆弱,所以,也才有了2015下半年的一系列降息降准、去库存动作。

而今,一二线城市调控力度可谓史无前例,但地产开发商投资热情依旧如此之高,实在是一件很有意思的事情。或许,也再次印证文初开发商朋友的话。

2、房地产投资增速,迄今比2015年2月-2016年任何时候都高!

杠杆游戏认真查阅记录发现,2015年1-2月份,全国房地产开发投资8786亿元,同比名义增长10.4%,增速比去年全年回落0.1个百分点。此后直到2016年12月,房地产开发投资同期累计增速,始终没有超过8.5%。

上文所述,2017年1-5月,我国房地产开发投资同比名义增长8.8%,在此之前的1-4月为9.3%的增速,创下26个月以来的最高纪录。

 

 

图1.2015年2月-2017年4月我国房地产开放投资增速 数据来源|中国统计局,制图|杠杆游戏·张银银

即便2017年1-5月相对1-4月有所回落,但如图,依旧是最近两年多的高位,比2015年2月-2016年任何时候都高,处于最近20多个月以来第四高位。

值得注意的是,2017年以来的较快增速,不是偶然,而是2016年以来,房地产投资不断爬坡的结果。2016全年下来,我国房地产投资增速逐步回升到6.9%。

有理由相信,如果房价不出现明显回落,地产销售不大滑坡,较高的房地产开发增速有望持续,虽然较2017年初或有下滑。

譬如,杠杆游戏注意到,2017年1-5月,住宅投资增速虽然回落0.6个百分点,但总额高达25423亿元,稳定在增长10.0%这样的高位。

投资惯性是一方面,对前景的预期也是肯定的。

所以,随着房地产销售增速的进一步下滑,房地产投资增速,虽然今年以来也首次出现回落走势,但目前至少还没有过明显的信心临界点。那么,临界点在哪?

看上图1或许能找到答案。就是是否出现连续几个月的拉坠,如2015年,投资增速跌落谷底。同时,新开工、拿地意愿严重下滑,库存再次积压。

目前来看,这几个情况如果没有其他变量,不太可能发生。

3、去库存效果极好,开发商到位资金至今还有保障

从销售表象看,2017年1-5月,我国商品房销售面积和销售额增速继续回落。1-5月,商品房销售面积54820万平方米,同比增长14.3%,增速比1-4月回落1.4个百分点。

其中,住宅销售面积增长11.9%,办公楼销售面积增长38.3%,商业营业用房销售面积增长29.6%。

商品房销售额43632亿元,增长18.6%,增速回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长15.3%,办公楼销售额增长37.4%,商业营业用房销售额增长39.0%。

但是库存确实是进一步在减少。2017年4月末时,全国商品房待售面积67469万平米。2016年同期为,72690万平米。一年时间,减少了5221万平米。

而截至2017年5月末,我国商品房待售面积为66018万平米,同比减少8.5%。住宅待售36475万平米,下降17.8%。4月末时,住宅待售为37782万平米,同比下降16.2%。而2016年同期为45089万平米。

可见,住宅去库效果进一步显现,速度越发加快。

 

 

除了住宅,办公楼待售面积也减少50万平方米,商业营业用房待售面积减少89万平方米。虽然和5月末依旧高达3706万平米的办公楼、15921万平米的商业营业用房待售面积比不够显著,好歹是真实去了库存。

另外,杠杆游戏特别想强调一个判断,开发商到位资金迄今为止还比较充裕。开发商弹药够不够,是房价是否稳定的重要参数。

从到位资金看,2017年1-5月,房地产开发企业到位资金58989亿元,同比增长9.9%,增速比1-4月份回落1.5个百分点。但其中值得注意的是,国内贷款到位10497亿元,增长17.3%,比1-4月时增速还快了0.3个百分点。

这说明,银行对开发商的态度尚未真的大转弯。

不过,开发商资金来源中的定金及预收款、个人按揭贷款增速都有不同程度回落,说明限购、限贷等调控举措,确实还是起了效果。

在这样的情况下,开发商到位资金还能维持较快增速,特别是房地产投资增速,依旧处于近20多个月来的第四高位,不得不佩服房地产的势能。

还有很多指标,杠杆游戏没有一一分析,但上述解读剖析或已说明,对于房地产,各方大爱依旧。如果没有其他因素,大跌确实不敢奢望。到底有没有黑天鹅?

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