财新传媒
位置:博客 > 张银银 > 知名房企深陷困境,现在是买房最好时机吗?

知名房企深陷困境,现在是买房最好时机吗?

摘要:开发商回款、回款,必须回款;购房者,可以把握好新节奏周期

本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文|张银银

上一轮地产狂欢犹在眼前,形势似乎开始急转直下。一系列的坏消息砸向楼市。

最近杠杆游戏都在写相关文章。最近的的报道说,深圳又有一家全国百强房地产企业陷入困境。

有员工在网上爆料称,“中国地产100强企业”奥某地产欠薪3000万,老板邹某拒不露面,下落不明!现奥某地产南山阿里云大厦办公室因拖欠费物业费已被贴上封条。

今天杠杆游戏就来谈谈房企高杠杆的利弊。

1、知名房企深陷困境,可能不会是孤例。据奥宸地产官方网站资料,奥宸地产成立于1996年,由曾在政府工作的女董事长邹健民“下海”创办。1995年她从美国回到昆明从事房地产开发,并成立了云南奥宸房地产开发有限公司。

2006年以后奥宸开始了全国拓展,次年在深圳设立总部,开始集团化运作。是一家集商业运营、物业管理于一体的大型民营企业集团,具有国家一级房地产开发资质。

2009年邹健民接受媒体采访时狂言:奥宸确立了三年内在香港IPO上市的目标,并力争三年内实现年销售过百亿元,朝着“中国房地产二十强”的目标迈进。

公开资料显示,2011-2013年,奥宸地产销售收入分别为35.8亿元、37.3亿元和38.3亿元。

然而就是这样一家有着还算辉煌的过去,自诩已经完成从“纯住宅开发商”向“城市运营商”的定位转变的一线的实力房企,从2014年开始,就一直深陷泥潭,此后尽管政府出手救市,但仍然步履蹒跚。

很可惜,这家公司没能在2015下半年开启的这一波行情中绝境重生。

在大部分奥宸业主眼中,奥宸地产已然千疮百孔,奥宸地产在北京和其他城市的项目同样遭遇维权,说不准哪天开发商就跑路了。

资金成本、现金流、利润率、地价风险、房价风险……大部分房企将不得不面对这些问题。虽然地产行业注定玩的是高杠杆,但步子迈得太快杠杆容易断,对房企和个人都是如此。2014年那一轮没扛住的,2017年多半又是一个坎。

可以预见,这一波调控,绝对有中小房企,甚至体量未必小的房企将遇到困难。不信咱走着瞧。

2、供给、信贷、销售压力值得注意。宏观层面的坏消息是:继5月M2跌至历史最低、美联储宣布加息同时公布缩表计划之后,昨晚杠杆游戏又看到3则地产有关的消息:

1:北京今后五年将再建150万套房;

2:上海房贷增速连续6个月下降;

3:恒大地产开始重点抓销售回款。

这三条新闻分别指向楼市的三个维度:供应、信贷和销售。

看到这里,各位杆友应该读懂了奥某地产困境背后的形势:楼市降温真的不是说说而已。美联储加息对我国影响几何?杠杆游戏在昨天的文章中已经有过分析。

回归到国内,其实今年已经开始逐渐缩紧了,M2降到了个位数,创历史新低,央妈知道放水太多容易洪涝。市场其实已经在开始慢慢地调整。

未来五年,北京将新建150万套住房,包含25万套自住型商品住房和20万套中低价位、中小套型商品住房。许多明星二线城市也有加大土地供应的迹象,这释放的信号很明显了,虽然结果未必。毕竟,地价越来越高。但中央希望从土地供应层面,给楼市高烧降温是非常确定的。

上海房贷增速连续6个月下降,这其中应该有监管部门的指示和银行自身的主动调整,去年个人房贷增长很快,加高了个人杠杆率。

根据央行公布的数据,2016年全年全国人民币贷款增加12.65万亿元,其中,以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加5.68万亿元,占比达到45%。

杠杆越高危险也就越大。从全国来看,今年整体房贷增速应该都是放缓的趋势。

恒大地产开始抓销售回款,这背后是越来越重的偿债压力,在经历了2015-2016年的大规模发行后,地产债券已经渐渐进入偿还周期。当然了,人家有永续债。

还有,不少开发商2016年高价拿地,部分款项就算再拖,现在也该逐步付了。2016拿的地也到了该开发的节奏,开发多多少少就要点启动资金。所以,回款、回款,必须回款。

3、调控周期,房企高杠杆利弊凸显。上文刚好谈到恒大,杠杆游戏就继续拿恒大举例,没有别的意思哈。

恒大最近还有一个大新闻就是拟回归A股,其实说了很久了。不过,6月15日下午恒大在香港的股东周年大会上,恒大集团CFO再次表示了回归A股的信心和决心。恒大也希望获得更高估值和更多融资。

根据恒大最新披露的数据显示,截至4月18日,恒大的未偿还借款约为6084.36亿元。而国际投行摩根大通在6月13日的报告中表示,目前在整体资产计算中,恒大的净负债比率由432%降至183%,但以可归属资产计算的话,恒大整体负债比率由777%升至795%。

看看什么是杠杆大玩家。债务是撬动财富的利器,古今中外无不如此。

是的,正是通过激进负债、拿地、高效率开发周转,恒大成就了今天的霸业。实际上,这样的故事在2016前十、前二十房企中非常普遍,有几家房企又不是这样?

越是如此,越必须保证现金流。对于眼前这一波,怎么挺过去,每家想必都有自己的办法吧。

但无论如何,房产从紧趋稳,房价从高趋稳。结束楼市的快速增长,细分市场,将成为一个趋势。于购房者而言,到了可以把握好新节奏周期了。

欢迎各位杆友关注“杠杆游戏”的备用号“泡沫帝国”

杠杆游戏”已入驻以下平台

微信、天天快报、财新网、知乎、一点资讯、百度百家、WiFi万能钥匙、今日头条、网易新闻、新浪财经头条、搜狐新闻、界面、UC云观、脉脉、新浪微博、分答、房产圈、环球老虎财经

分享,也是另一种赞赏

The more we share, The more we have

推荐 1