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这个三线城市是如何勇夺全国房价涨幅第一的?

摘要:三四线都搞得这么紧张,2017年形势难辨啊!这意味着什么呢?

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撰文| 张银银

杠杆游戏今天看到一则新闻,2017年1-5月,全国土地出让金超百亿的城市出现了许多三四线城市的身影。

除去部分统计局每月公布房价涨跌的70个大中城市以外,苏州,绍兴、盐城、嘉兴、阜阳、滁州、常州、沧州、镇江、漳州、佛山、衢州等12个三四线城市,也进入了土地出让的“百亿俱乐部”。

看来2017年上半年注定是三四线城市的。统计局5月房地产数据公布之后,一座名不见经传的皖北小城居然位列全国涨幅第一。如果不是国家统计局的数据,张银银恐怕都不敢相信。

就此,几天前杠杆游戏专门写了《5月房价涨幅前十的城市为什么是他们?》。

图1.2017年5月新建商品住宅环比涨幅前十大城市 数据来源|中国统计局 制图|杠杆游戏·张银银

一座常住人口不到350万,GDP总量位列安徽省第七的三线城市会成为房价涨幅的排头兵。管中窥豹,研究蚌埠的楼市,对思考全国房价走势应有启迪。

1、涨幅比合肥还牛?蚌埠100多万城市人口,有5000万平米房

国家统计局发布的数据显示,今年4月,蚌埠市的新建商品住宅(不含保障房)价格环比上涨2.2%,在70个大中城市中位列第二。

到5月,该涨幅上升到3.4%,位列第一。位于蚌埠市仅150公里的安徽省会合肥,则连续两个月出现房价环比负增长。

你说蚌埠厉害否?

根据蚌埠市2016年国民经济和社会发展统计公报,蚌埠年末333.1万人,其中城镇人口127.18万人。

那么城镇住房有多少呢?我们先来看看官方数据:

图2.2007-2016年蚌埠市城镇房屋(住宅)竣工面积 数据来源|蚌埠统计年鉴、统计公报,制图|

2007-2016年(2011年),蚌埠市住宅竣工面积为2514.28万平米。考虑到蚌埠2007年之前还有大量房屋,当然被拆了部分。城镇居民自盖、历史自有房屋,我们发现比例也不低。还有各类保障房、福利房。

我们就当蚌埠这十年再造了一个蚌埠,总计5000多万平方米住宅,应该是能够达到的。

根据人民网的公开报道,2016年蚌埠城镇人均住房面积为40.7平方米,那么粗略可以算出,截止2016年蚌埠可用于居住的房屋应该在5176万平方米左右。

2、蚌埠赶上好时候!

从下图3来看,蚌埠最近的人口增长都算不上很高。

图3.近几年蚌埠市人口情况 图片来源|蚌埠统计年鉴

工业方面,通过2016年国民经济和社会发展统计公报可以看到,表现还是不错。具体而言,农副食品加工业增长6.9%,食品制造业增长4.5%,酒、饮料和精制茶制造业增长7.8%,纺织业增长5.1%,化学原料及制品制造业增长18.1%,医药制造业增长15%,非金属矿物制品业增长10.5%,汽车制造业增长13.9%。高新技术产业增加值增长24.1%,战略性新兴产业产值增长27.9%。

高新技术产业和战略新兴产业保持了较快速度的增长。蚌埠赶上了好时候。

2016年3月25日,zgzyzzj局召开会议,审议通过《长江经济带发展规划纲要》,国家发改委同意皖江示范区规划修订:规划展期到2020年。

规划中对安徽的定位是——把安徽打造成长江经济带重要战略支撑!整个安徽正式进入“长三角城市群”,成为核心成员。

在建设安徽的重点任务中提出:发挥蚌埠、淮南两市的资源优势,将蚌淮城市组群打造成为国家重要的自主创新基地、长三角地区重要的能源基地和先进制造业基地、淮河流域的中心城市、安徽推进城镇化和工业化的第三极,实现蚌淮城市组群的全面发展与提升。

建设皖北区域性特大中心城市,是安徽省委、省政府对蚌埠的明确定位,而一个城市的总体规划若能被国务院批复,也是城市重要性的体现。

有顶层设计,再加上全国房价趋高的大势。现在一二线堵住了炒房,蚌埠这样占优势的地方,想不飞起来都难。

3、蚌埠并不是孤例,这意味着什么?

放眼全国,其实蚌埠具有非常大的样本意义。热点一二线城市趋稳回落,三线城市较快上涨,可以说是近期楼市的缩影。这与前几年的情况恰好相反。

但逻辑其实一点没变。

在此之前,跻身房价榜前三的,一直有一二线城市的身影。去年4月至7月,厦门、合肥、南京甚至连续4个月包揽环比涨幅榜的前三。更早的2015年,一线城市长期占据涨幅榜。

而从今年4月开始,三线城市就已全面领跑涨价榜,当月环比涨幅靠前的,如北海、湛江、徐州、唐山、蚌埠、宜昌……

本轮房价上涨,从2015年的一线城市拉动,到2016年的二线城市拉动,进入2017年,出现三线城市拉动的局面。

这其中很大一部分原因,要归于此前针对部分特大城市楼市的针对性调控。

去年开始,一大波调控政策从东往西,轮番轰炸各大明星城市,超过20个热点城市出台历史上最严厉政策。今年3月,热点城市再度出台一轮调控措施,并扩展至周边的三四线城市。

尽管政策密集,但因没有“一刀切”,因此打击面十分集中——热点一二线城市,以及京津冀、长三角、珠三角等区域。

也正因为此,很多三四线城市非但不受影响,反而接收了大量的溢出需求。相对一二线城市项目难拿、土地难批的情况,三四线城市完全不受影响,有些城市甚至有针对楼市的优惠政策。

三四线市场的复苏,还有着很多的深层原因。在易居克而瑞统计的70个城市(与国家统计局的口径并不一致)中,三线城市的库存去化周期已从最高时(2012年2月)的23.1个月,下降到今年4月的10.4个月,几乎与二线城市(10.3个月)持平。四线城市的去化周期也将至12.6个月的水平。

该机构认为,经过长期的去库存努力,部分三四线城市的库存规模已经处于低位,其房价自然也具备了上涨的动力。

而较低的房价基数,为这种上涨提供了空间。以安徽为例,民间机构的统计显示,当前合肥的平均房价水平达到14000元/平方米左右,而蚌埠的房价仅在每平米5000多元的水平。

一个重要的信号是:5月房价上涨最快的蚌埠,在当月出台了调控政策,强调“超过5800元/平米的需经该市政府联席会议预审通过,未通过的暂停办理预售许可审批”。此前,蚌埠还出台规定,“夫妻双方离婚需满3个月才能贷款买房”。

三四线都搞得这么紧张,2017年形势难辨啊!这意味着什么?

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5月房价涨幅前十的城市为什么是他们?》,6月19日

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