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涨跌轮回!环京固安房价是中国楼市的隐喻

摘要:正常逻辑之外的超现实,在我们这里不该意外

本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文|张银银

去年某个夏日,重庆乌云密布即将暴雨,杠杆游戏主创张银银拿着某啤酒新品,站在家里的落地窗前品味着喜悦。自从做了“杠杆游戏”,工作日基本不敢碰心爱的啤酒,怕影响思维。而曾经,夏天每日一瓶啤酒,那是银银生活的标配。

我不记得那一刻思考了什么。

突然一道闪电划过,雷声轰鸣,微信响起——固安房价已经疯了!我们家那几套房是不是意味着几百万?我不敢相信……固安的朋友想问我的是,是不是应该卖了点变现。

又到夏天,最新的消息是,环京固安部分二手房下跌逾20%,大量早期进场的投资客着急离场。一年一轮回,固安到底发生了什么,或许是个有趣的故事。

1、固安的房价起落,在固安人眼中到底是一番什么景象?

杠杆游戏的这位朋友老家固安。她们家条件在当地其实不错,但她小时候总觉得她的家乡是令她自卑的。

直到2004年上大学,她依旧没有感觉到固安有任何“发达”的征兆。当她第一次离开老家,来到特大城市,她更加觉得家乡是多么的落后。

没有想到的是,一晃十多年过去,家乡固安的房价2016年下半年,超越了她当初念大学的那座特大城市。但在她眼中,固安依旧是座小城,而房价的暴涨,只因为靠近北京,处在天安M正南50公里处,炒房溢出效应太明显。

常看杠杆游戏的文章,不懂经济的她也和张银银说,我们M2比美国还高,流动性总得有地方去啊。2015年下半年开始,倡导去库存、降准降息,政策鼓励买房。北京大涨,固安当然要跟着涨。

是的,北京不仅大涨,有钱人多、投资者多。北京还疏解、控制人口,还陆续出台最严厉的调控,大量资金在北京无法再杀入,当然杀向环京地区。

朋友告诉杠杆游戏,环京不少地方都传过会进行区划调整,一些她老家的朋友有的把自己当准北京人。

老早之前,还有消息说,北京的地铁会延伸到固安。于固安而言,不论真假,这些消息对房价就是利好。但2014年之前,其实固安炒房风气依旧远不如去年,朋友说本地很多有条件的人,也并没有动辄买很多套存着。

毕竟,当地有钱人并不不多,城镇化率仅50%左右,尚未达到全国平均水平。虽然华夏幸福固安新城模式名声在外,但当地经济和居民富裕程度依旧是个普通县城级别(下文,杠杆游戏会专门对固安经济进行分析)。

因为此前绝对房价不高,所以,拆二代不像北京那样多,当地囤房的人也没有多少。其实,固安总计才多少人,囤得起房的一开始能有多少?不过,杠杆游戏的这位朋友家算多的。

面对现在房价的下跌,她也并不意外。调控了,总要挤水分,力量是守恒的。反倒,她觉得水分远没有挤干净,以前房价很低的,早先的炒房客都是几千块买的,今天怎么都是赚!

朋友说,虽然价格的翻倍让固安很多人感到开森,可是,一个县城这样的价格是不合理的。早些年有房子的人倒无所谓,而且是坐享“野蛮人”敲门后的资产倍增好处。

而固安也有白手起家的年轻人、农村的居民部分外出务工后,也有县城买房的需求,他们的收入要买今天固安的房子,压力是不小的。

2、固安的经济实力依旧是普通县城层次

2016年,固安县的地区生产总值206.3亿元。按照该县2017年政府工作报告所言,过去5年,GDP年均增长21.7%。

放在全国,这个增速不可谓不高。即便是金融危机后的那两年强刺激,这样的增速也是惊人的。但固安最近5年依旧实现了这样的增长。

取得这样的成果,是固安多方面发力的结果,华夏幸福固安新城模式全国闻名。官方披露显示,过去5年,固安累计实施亿元以上项目307个,争列省重点项目33个,总投资1678.5亿元,数量和投资总额均居河北省前列。

说得上名字的大项目至少就有,固安云谷第6代AMOLED项目、京东商城订单处理中心、鼎材OLED、京东方、航天振邦……

即便如此,2016年,固安的工业增加值只有30亿元,见下图1,位列廊坊市11个区(开发区)县第7位。只处于中等水平。

图1.2016年廊坊市11个区(开发区)县工业增加值 图表来源|2016年廊坊国民经济月报 第十二

除了固安的工业增加值不算高,该县的人均GDP也一般。杠杆游戏没有找到该县2016、2015年的统计公报,如果按照2014年48万人口计算,人均国内生产总值为4.30万元。而2016年,我国人均国内生产总值53980元。

但,不算高的工业增加值、没有达到全国人均GDP水平,并不妨碍固安2016年的财政收入位居廊坊市11个区(开发区)县第2位,高达80.9亿元,仅次于三河。而后者也数著名的环京县级城市。

在5年前,固安的财政收入只有13.3亿元,当时,只能排廊坊市第6名。年均增长43.5%,这是何等的飞速增长。

图2.2016年廊坊市11个区(开发区)县财政收入状况 图表来源|2016年廊坊国民经济月报 第十二期

而如果看上图2我们会发现,固安2016年的一般公共预算收入也不低,44.8亿元。可以在河北省排到县级城市第2。而在5年前,这个数字为8.7亿元,年均增长38.8%,同样极为惊人。

不高的GDP、不高的工业增加值,如何实现如此高的财政收入?这就是华夏幸福的固安新城模式!迎来全国无数县级城市的膜拜到访,但这样的奇迹,在大部分县级城市很难复制。

因为固安在天安M正南50公里。固安也好,三河也好,他们赶上了环京房价暴涨周期。

特别是如果我们看固安2016年80.9亿元的财政收入中,44.8亿元为一般公共预算收入就会明白,中间近一半的收入是什么。卖地出让金为主。

固安模式没有秘密,正如环京固安等地房价暴涨没有秘密一样。

假如把固安2016年80.9亿元的财政收入做分母,206.3亿元GDP做分子,可以简单算出,当地政府从中拿走了39.21%。如果考虑到还有国税,还有社保缴纳……

此外,固安县2017年政府工作报告披露,2016年,该县三次产业结构由5年前的32.1:40:27.9调整为15.4:24.1:60.5。

农业比重依旧较高。还值得注意的是,一个县级城市,二产比重下降如此厉害,背后的原因值得思考,你懂的。

此般经济发展水平,对应一两万的房价,杠杆游戏不得不说,这是正常逻辑之外的超现实。只是,在我们这里也不该意外。因为固安零距离靠北京。

3、总得有人为环京的房价暴涨暂时买单

固安房价涨起来不是固安的错,这是区位、宏观经济金融、货币趋势等决定的。固安暂时的经济发展水平,是否匹配这样的房价,也是没有意义的讨论。因为房价看的是趋势,经济前景也比暂时的经济水平更让人着迷。

趋势始终是无敌的,时间才能证明投资房产者的杠杆是否有问题。

几年前,哪怕2015年前下手环京包括固安的人,如果愿意套现离场都已大赚。但是放到今天,放到2016年才开始的投资者身上,是否还能高兴,就值得探讨了。

不过,调控放松、房价继续涨,这是大部分人的信念,时而杠杆游戏也为这样的逻辑感到无奈。又能如何?

其实谁都知道这样不好,谁都又担心不这样也不好,谁都怕被人剪羊毛。坚定看涨成为大部分人的信念。

只是环京不是没有变化。最高规格的新区横空出世,疏解人口不再是说说——也可以理解成是对环京的利好。但就算北京没有天花板,环京也没有吗?

其实,以北京的辖区面积,如果不考虑环境、水资源和限制开发因素,就算比现在翻一倍,形成3000万、4000万的城市人口体量,实际也是有足够多地的。而且,如果最大程度满足土地供给,土地的实际需求跟着人口涨幅走,北京房价或许依然贵,但不至于像今天这么宇宙。

当然,话说回来了,如果真这样,三河、香河也好,固安也好,也就没有变成炒房天堂的可能性了。

恰好不这样,环京有了机会。

报道只说固安部分二手房下跌,其实杠杆游戏听朋友说的是,固安的房价普遍应该说是往下在走。当然,到底下跌了多少,各有各的说法。

譬如《证券日报》的报道就说,部分二手房下跌逾20%。不过,报道里面也举例,有210万元的房子,现在140万元业主就能卖,且当场就可以去看房。换言之,总价降了70万元,单价则降了8000元/平方米,降价幅度超过34%。

“还有一个小区,以前正常的成交价约为1.8万元/平方米,现在业主报出了1.2万元/平方米的价格甩卖,现在也还没有卖出去。

这一波将持续多久,底在哪里,环京固安们还会安吗?不知道,暂时就当是为调控做贡献吧。或许熬两年,甚至更短,就像2014年后很快不就又涨起来。

只是,还这样玩一次真的好吗?

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