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万科豪掷551亿!广州花地湾29年土地增值密码

摘要:29年,地价了涨约168倍;财富易主传奇,大鳄永不落幕

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撰文|张银银

10年前芳村那夜暴走,杠杆游戏曾体会这座城市给人的极端对照。

以那时的收入看,广州房价也不便宜,芳村算不错。只是换到今天,几千块一平米的房子,已经卖到数万。千里之外,张银银无法想象,若是某天自己抬头再去回望那些昔日路过的旧楼,将是一番什么感受。

这并不重要,重要的是,万科-深铁一定是最近我国最开森的房地产企业。

6月29日上午,广东国投旗下广信房产股权及债权拍卖活动,在南方联合产权交易中心举行。经过多家房企大鳄竞逐后,芳村花地湾相关地块最终被万科以551亿元竞得。

在这个数字面前,去年的“中国地王”融信或许也感到时事日新。

2016年8月,上海滩,福建地产大鳄融信中国,以名义楼板价(未剔除保障房配套和商建)逾10万元/平方米,总价110.1亿元,溢价率139%,创下当时我国住宅土地市场单价之最。

这个单价纪录,广州花地湾离得还很远。但总价,以及这块地过去近30年近170倍增值、财富易主、相关大佬破产、债务传奇,是一个十分值得说的故事。

1、29年,地价涨了约168倍!

时间回溯到1988年,根据广州本地媒体的报道,原芳村区政府为筹措修筑花地大道的建设资金6000万元,将花地大道两侧1.07平方公里约1500亩商品住宅用地,以6000万元底价,附加无偿投资建设该住宅区内市政、公共服务设施为条件招标出让。

同年8月份,在城建总、珠江实业等实力房企的竞争下,广信房产以2.808亿元中标竞得该地块,折合楼面地价仅为218元/平米,开创了广州市土地出让“招拍挂”的先河。

如今,芳村花地湾相关地块准备建150万平方米的房子,折合楼面价3.67万元/平米,涨了约168倍。

还是这块地附近,去年保利拿下的广钢中轴地块,剔除配建面积楼面地价,甚至达到4.16万元/平米,增值超180倍。

为什么这么贵?因为花地湾地块位于芳村珠江隧道出口,花地大道地铁一号线芳村段、白鹅潭经济圈中心地带。

据说,这片土地将成为芳村的新中心城区。实际上,1999年广州第一条地铁开通运营驶入芳村,花地湾站和芳村站等站点周边土地就被寄予厚望。

但阴差阳错,这片土地一封存就是18年,看到今天的楼面价福祸谁又能知道。

图1.最为广州人所熟知的10万方越和花鸟鱼艺大世界也在其中 图片来源|网络

据说,结论就是,花地湾楼价有望向广钢新城看齐。从长远来看,芳村板块又是广佛同城的中心位置,未来20年甚至可能成为第二个珠江新城。

谁知道?

但确确实实,同处芳村板块不远处的广钢新城,房价4、5万了。而附近二手房基本也在2、3万。

如上文杠杆游戏所算,这块地万科楼面价3.67万元/平米,面粉和面包差不多一个价。未来应该卖多少,会发生什么?

2、花地湾地块财富易主传奇,大鳄永不落幕

以今天的眼光看,1988年8月,广信房产以楼面价218元/平米拿下此块地并不贵。但想想那时的中国人收入、那时的房价。

开创广州市土地出让“招拍挂”的先河,其实也并不算什么。很多人不知道的还有,广信房产不仅面临城建总(越秀城建)、珠江实业等实力房企的竞争,而且是以高出标底价3.7倍的2.808亿元竞得的该地块。

想想当时的溢价程度,而今整体挂牌价近447亿元,最终万科拿下的价格为551亿元。当然,涨不能这么算。

值得注意的是,广信房产来头很大,隶属风云一时的广东国际信托投资子公司。

公开资料显示,成立于1980年7月的广东国投,在1983年被央行批准为非银行金融机构。在当时全国数百家信托公司中,广东国投规模仅次于中国国际信托投资公司,亦是我国指定允许对外借贷和发债的地方级“窗口公司”。

用今天的话说,广东国投或许就是当时广东最有实力的投融资平台——还不仅止于此,其还是一家信托公司!

但由于频频向海外市场举债,加上自身管理不善并遭遇亚洲金融危机,广东国投出现了严重的债务危机,并于1999年申请破产,成为我国第一家破产的金融机构,也是迄今为止惟一一家通过破产关闭的金融机构。

破产的故事,就不得提某位大佬的驰援。这里杠杆游戏省略一万字。

此后数年,广东国投在破产清算过程中虽然处理了部分资产,但最核心的土地资产一直处于被封存的状态,该公司在广州芳村的地铁沿线仍有上千亩未开发土地。

时间一晃又是18年,资本市场总是风云变幻。有媒体计算过,按照该区域4万元/平方米左右的最新成交地价,以容积率3计算,这片土地的市价将近800亿元。

图2.花地湾地块拍卖公告 图片来源|网络

而6月29日,广东国投旗下广信房的股权及债权拍卖,整体挂牌价近447亿元。因资产包巨大,竞买保证金就高达46亿元。

不是有钱的主,玩不起!保证金需在6月27日17时前到账。此前据业内人士透露,排名前三的上市公司和一些资金雄厚的央企在跟进这个资产包,而多数房企则显得心有余而力不足。

最后的拍卖我们看到,保利、万科、越秀、碧桂园、中海、信达、华发、华润等到场,都是大鳄。

3、历史起伏背后的深思

一座城市类似花地湾这样的巨幅地块,出让后,数十年未开发其实是个有趣的事情。我们看到李嘉诚的“长和”(和记黄埔、长江实业)在内地,很多项目实际都是充分享受到土地增值收益的。

最近,杠杆游戏写过的万达,也是如此。不同的是,广信因为早早破产,有些遗憾。

广信房产成立于1980年代,是广州最早开发房地产的开发商之一,与珠实集团、越秀城建,号称当时广州房地产市场的“三大家”。

但就是这样一个企业,如上文所述,还有其母公司深厚而辉煌的背景。可世事难料,一个帝国轰然倒塌。

有法律界人士此前提醒,此次广信资产包的土地年限还剩多少?如果是延续剩余年限,又该怎么计价,这是否对未来售价造成影响。从结果看,这个担忧不必太多。如果不是无法处置的房产动荡,不会太吃亏。

但通过这段历史我们会发现,一个巨头的倒下,往往真的会延迟和耽误很多事情。至少,这一带的房价和其他比,此前确实有影响。其实,不仅仅是金融-地产业,很多行业皆是如此。

或许,花地湾早些年开发更好,也或许这样的停滞,留到今天也是一种幸运。可无论如何,这个过程,各项成本的付出是无疑的。此后,复杂的债务并不会就此结束,还会有很多的后续事情和成本。

无论如何,尘埃落定。外界更多的也是乐观。“如果广信的项目得以清算后再开发将会拉动芳村楼价的上涨,花地湾未来会和广钢新城看齐,由于土地成本的上升,未来楼价不会低于广钢新城。”

这样的看法不少。

事实上,万科进入广州多年,但直到2016年前基本是保利的手下败将。核心城市、中心地块,万科动力十足。如万科所言,“万科非常看好广州的未来发展前景,对其中心城区的持续优化提升有足够信心”。

有了这块地,在广州,万科未来有货。只是,成本是不是太惊人?

回顾万科过往历史,杠杆游戏看到,万科以百亿做单位拿地不算很多,更别说500亿级。这次虽然是个资产包,但同属一个板块。一个销售虽然足够厉害,现金储备足够多的企业,一笔就拿出500亿,想想也不是小数。

芳村花地湾的故事,悲喜从此都属于万科。

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