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环京降温、三四线渐火!看懂楼市调控、投资、棚改三重逻辑

摘要:走进房地产新时代

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撰文|张银银

今天杠杆游戏看到一则颇为扎眼的新闻:有媒体推出环一线楼市系列调查,发现环一线城市楼市降温明显。环京楼市加价销售风头不减,备案1万多实际卖超2万。

不过,无论如何,火没以前旺这是确定的。媒体报道说,燕郊,从3月21日廊坊限购政策出台以来,截至6月25日的6月份仅成交了35套,已接近冰点,但今年2月份成交438套,3月份成交714套,4、5月份成交200套左右,的确是断崖式下跌。

杠杆游戏想到了大概三四年前,张银银还没有离开北京的那会儿。燕郊的楼市是火的一塌糊涂。经常听到周围的同事讨论投资,也有刚需的,有朋友周末去看房,很多楼盘甚至都排不上号,各种隐性加价稀松平常。

实际上,自上一轮严控到来,燕郊、大厂等区域的市场已经基本陷入停滞,同去年上半年甚至更早时间的疯狂热销情况完全不同。

而有趣的是,和环京不同,三四线城市楼市却呈现出久违的火爆局面。

说出来可能有些朋友会难以置信。但以Wind统计数据为基础,用全国商品房销售面积减掉全国30大中城市销售面积后,三四线城市市场占全国市场比重长期保持在77%-90%之间。真是低调而沉默的“大多数”。

一线及环一线与三四线城市的楼市,一冰一火,实在是有趣。背后的逻辑其实也不难理解。

想想近两年,多少调控压在一线城市,可是面对M2的不断增长,资金总要寻找出口。以去库存为主基调的三四线城市很容易便成为投资目标。

再加上2015年在三四线城市大力推行的棚户区改造,也是给三四线城市楼市加了热度。住建部公布的数据显示,2016年三四线城市棚改建设规模606万套,货币化安置占比48.5%,住宅去库存规模约为2.5亿平方米,占全国商品房住宅销售面积的18.2%,据此可推算套均面积为85平米左右。

2017年5月,高层确定今后三年棚户区改造的目标任务——确保2017年完成再开工改造600万套棚改任务,同时实施2018-2020年3年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套。

根据住建部数据,货币化安置将提高到60%,这样推算,2017年棚改形成住房的刚性需求将达到360万套,按套均85平米计算,2017年棚改带来的住宅需求将达到3.06亿平米。

假设2017年全国住宅销售面积与2016年持平,那么棚改带来的住宅需求占全国住宅市场的比重将达到22.25%。这个比例也是相当大的。

此外,还有一些来自消费升级的置换需求,以及城市本身的产业发展、基础设施的建设,各地如火如荼的小城镇建设等吸引更多的人买房。可以看到的是,部分三四线城市楼市的繁荣确实有潜在的逻辑和基本面支持。

但这究竟是虚火还是三味真火?先来看看我国房地产市场的总体大势。

根据我国统计局数据,我国红利人口占比在2010年达到74.5%的顶峰后开始逐渐回落。

今年1-5月份,房地产开发投资同比增长8.8%,较前4个月下降了0.5%。同时,1-5月份的土地购置面积同比增速(5.3%)比1-4月回落2.8%,而5月单月土地购置面积同比回落1.4%,这是该指标今年以来首次回落;

1-5月份,商品房新开工同比增长9.5%,增速较1-4月份回落1.6%,而5月单月的新开工面积增速(5.2%)较4月更是大幅下降了4.9个百分点,近乎“腰斩”。

这些地产原始级指标的回落,意味着房地产开发投资增速可能进入回落周期。

另一方面,部分三四线城市也开始收紧楼市政策,加上大部分三四线城市人口增长乏力,产业聚集不足,是否适合长期投资,实在是值得商榷。

不过,从各种报道中的三四线城市楼市火爆、土地拍卖“抽签”、新房“摇号”等看,至少目前需求还很旺盛。这种火爆可持续吗?

还有一个现象杠杆游戏觉得值得注意:就是楼市已进入以提高居住质量为代表的时代,房地产存量时代即将到来。非常典型的信号就是大规模的棚户区改造。

但“六普”数据显示,在城镇住房中,拥有独立卫生间、厨房、自来水等基础生活设施的仅占约60%,至少6亿人没有用上抽水马桶。这又代表着什么呢?看来棚改真是有前途!

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