摘要：“跌”了半年，合肥房价其实还能横盘

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撰文|张银银

合肥又火了，还是因为房价！

2016年，因为涨幅惊人，合肥吸引了全国的目光。后来有研究发现，合肥是2016年全球房价涨幅最高的城市。而近来，唱空合肥的声音不少，《中国经济周刊》甚至举例说有的楼盘价格几近腰斩。

真有这么夸张？回答这个问题，很简单。有这样的楼盘存在，哪个城市没有？但一定还不是主流，更不意味着合肥楼市走到了崩盘的地步。

合肥的楼市故事，确实很具代表，其房价的快速上升和回稳、适度回落，背后很重要的一个变量就是杠杆。这正是杠杆游戏一贯以来所聚焦的。杠杆上去了，甚至允许大肆加杠杆，房价就涨；不允许继续加杠杆，房价就回稳。

从这个角度看，合肥楼市就是中国缩影。

1、“跌”了半年，合肥房价其实还能横盘

合肥的朋友对杠杆游戏说《合肥房价过山车:从全球涨幅第1到部分楼价几近腰斩》，就像在写小说，在他们的朋友圈就是个笑话。

没错，只要是标题党，几乎可以断定不靠谱。举个极端例子不难，能说明什么？

2016年以来，杠杆游戏一直有跟踪合肥房价。2016年底前是涨涨涨，而最近半年，则是出现好几轮看空行情。总结起来，短短半年，合肥大概经历过三波唱空潮。

先是春节之后，2月初，该市滨湖区、蜀山区及北城部分业主，于2016年12月底在该市政务直通车网站反映房价即将崩盘，业主们要求政府救市的文章在网络流传。当然，确确实实，一些急于脱手的合肥二手房价格出现了下降；

接着4、5月，媒体报道说，合肥一些开发商压力很大，甚至已经或将付出惨重代价；

然后就是最近这一波，说部分楼价腰斩。

有必要指出的是，这些报道主要集中在二手房价格。新房呢？行情恐怕让很多人感到极端对立。不久前，6月19日，杠杆游戏还统计过（《5月房价涨幅前十的城市为什么是他们？》），合肥在新建商品住宅涨幅方面，竟然依旧位列前3。

图1.2017年5月新建住宅同比涨幅前十大城市 数据来源|中国统计局 制图|杠杆游戏·张银银

从图1我们可以看出，虽然环比方面有所回落，但同比方面，主要一二线城市完全“捍卫”了自己的地位。换句话说，这些城市虽然明显多空博弈，但迄今为止，空头还没占上风。

有的杆友或许会说，新房和二手房行情不完全一致，二手房的走势将决定未来的走势。这个判断是对的，现在无论新房还是二手房，合肥交易都回落，大部分群体被排除在购房资格之外。

此前，我们知道炒房的人太多，他们各种方式“金融创新”加杠杆炒房。有了大杠杆、高成交，房价自然被推上去，这和股市一个道理。现在，从严调控，政策不断加码，杠杆没法加了，自然交易回落、价格回稳。

不同于股市，资金换手、交易频率更高，房产流动性再好，也要一定的时间倒手。所以，只要资金允许，也没有谁至于马上仓皇出逃。毕竟我们远没有到货币极度收紧，内外形势失控的地步。很多时候，想马上逃还未必能逃。

合肥二手房市场陷入相对沉寂肯定不假，大部分交易可能被锁定，而那些拿出来“降价”出售的，或许很多是2015年之前的投资。那时，合肥很多楼盘还没过万，以2016年的房价眼光说今天的“降价”，甚至腰斩销售，其实还是赚！

本质上，这是部分先期入场者套现走人。而因为调控，新房预售端节奏控制。就像上图1我们看到，合肥新房竟然同比还在略微上涨。这有力支撑了二手房价格的相对稳定。

同时，调控主要限于合肥市区，不限购的郊县又来“帮忙”。

2、通过降杠杆，房价更多是不涨不跌，高位接盘侠套现空间暂时锁定

抛开房价利弊，房价推升过高的坏处是提高了社会整体杠杆率，容易引发金融风险，并进而可能触发更大危险。所以，调控的各种举措，根本上是在控制各方过分使用杠杆。

没有了好使的杠杆，靠力气搬砖，一只手最多只能搬几块，再也无法轻松撬动上十块。于是，搬砖成本提高，通过调控，需求端又给你锁定，那么你砖价就没办法大涨，甚至让你不涨。

这就是调控的追求。目前来说，大部分城市这个目标算是实现了，除了个别城市似乎还在较明显涨。与此同时，一些城市二手房开始出现价格回落，比如合肥，哈哈，这是冲高回落正常表现，且也还不是主流趋势。

其实同样，北京也有一些区域、楼盘二手房下跌了。杠杆游戏一个北京朋友，最近400万出头拿下了一套，过去要460万左右，跌了几十万。但当初，那套房的主人是几十万买的。

2017年初的时候，杠杆游戏看到合肥有的高位接盘侠出来哭哭闹闹，写文章揶揄了一下：二手房价格下跌了就找政府闹的人，说实话，最不该同情。这样的人，连最起码的契约精神都没有，你敢高位接盘，你就该做好各种准备。

只是，话说回来，过去10余年，投资中国主要一二线城市的房产，基本就是无风险的事情。谁谁和房地产是真爱，已经被验证N次。这样的历史经验，会造成什么样的投资者教育？所以，也不能全怪叫委屈的人。

在杠杆游戏2016年8月10日《“妖王”合肥最严限贷背后，道理就像炒作小盘股》一文中，张银银分析过，合肥2016年的房价飙升，和当地供应、库存不算太高有关，但最关键的还是2015下半年之后的政策。

又是海量的货币供应，又是倡导去库存。从东往西，主要一二线城市挨个上涨，直到相对稳定的重庆也补涨起来。

涨起来后，泡沫也好、个人购房者杠杆也罢，都提高了不少。很明显，不能继续这样下去。加上内外形势不允许，所以要调控。但比起涨，ZF更怕看到大跌。要真的全国都下跌了，不需要谁闹，ZF最先不允许。原因省略一万句。

现在调控渐入佳境，正处于不涨不跌或微跌的阶段，到底多久，会不会引发系统性下跌？决定因素大概两个方面，三四线城市去化的情况；联储加息的进度和频率、美国经济到底有多大魅力。

这个过程，高位接盘侠可能难受。炒房是一件专业的事情，自己学艺不精你怪谁。你们曾为国加杠杆，为国护房价，辛苦了。或许明天就在不远处。

3、投资的杠杆和学费

合肥也好，其他一二线城市也罢，楼市未来形势，杠杆游戏觉得有必要注意这几点：

1、主要一二线城市房价，目前高位稳定。也就是说，即便你是高位接盘侠，没有人出卖你，你的选择迄今为止还不算有太大失误；

2、现在的任务是调控，不允许过分涨，要打击炒作。这一点，如果还不明白、还不懂，那只有交学费了。所以，合肥也好，任何城市也罢，高位接盘侠即便惨叫声再大、再厉害，也只有自己先忍着，赌未来未必不可以；

3、什么算形势逆转？去年入场的高位投资者扛不住了，才算。目前来说，至少价格层面，调控对他们还是很保护的。至于资金和资金成本方面，每个投资者情况各异，至少目前抛售并不多。

也就是说，较晚入场的投资者迄今为止，付出的唯一学费，不过是不能马上变现。而这，或许是另外一种蓄能，为你赚更多提供契机。很多人即是这么认为的；

4、一些高价拿地的开发商是否能扛过去？房价不涨不跌，倒是满足了调控目标，但因为地价一再拉高，一些开发商又是高杠杆，如果房价不能继续推高支撑，游戏很难玩。

所以，无论你是购房投资者还是开发商，杠杆太高总是有风险。接下来要看美国。联储、美国经济厉害，那么我们就得暂时服软。话说回来，如果调控还是草草收场，以后怎么得了。可是，形势往往比人强。

这一轮，靠去库存等系列政策杠杆，帮助了经济稳中回升，实现了多个目标。可未来，需要完成的经济和各项目标越来越多，总不能永远把暂时解决问题的希望，都寄托在房地产身上。

另外，回到合肥，杠杆游戏还有一个感受：这个曾经排名靠后的“弱二线”（其实进步不小）房地产价格洼地城市，因为去年一跃成为国内甚至全球房价高速上涨的“领头羊”，其房价的波动自然少不了被关注。从这个角度而言，合肥应该习惯被关注，被关注多恰恰说明一个城市处于快速上升期。

但这么多人关心合肥房价降不降，除了因为2016年其表现太惊艳之外，还有一个原因就是想要在合肥购房的人，特别是刚需或许不少。

和合肥一样，很多二线城市都要面对这个问题。他们现代化、工业化、城镇化之路尚在进行中，如何平衡房价和发展后劲，应该重视。

杠杆一定有两头，有高低有升降，这是个朴素的道理。

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