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合肥楼市被“腰斩”?

摘要:“跌”了半年,合肥房价其实还能横盘

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撰文|张银银

合肥又火了,还是因为房价!

2016年,因为涨幅惊人,合肥吸引了全国的目光。后来有研究发现,合肥是2016年全球房价涨幅最高的城市。而近来,唱空合肥的声音不少,《中国经济周刊》甚至举例说有的楼盘价格几近腰斩。

真有这么夸张?回答这个问题,很简单。有这样的楼盘存在,哪个城市没有?但一定还不是主流,更不意味着合肥楼市走到了崩盘的地步。

合肥的楼市故事,确实很具代表,其房价的快速上升和回稳、适度回落,背后很重要的一个变量就是杠杆。这正是杠杆游戏一贯以来所聚焦的。杠杆上去了,甚至允许大肆加杠杆,房价就涨;不允许继续加杠杆,房价就回稳。

从这个角度看,合肥楼市就是中国缩影。

1、“跌”了半年,合肥房价其实还能横盘

合肥的朋友对杠杆游戏说《合肥房价过山车:从全球涨幅第1到部分楼价几近腰斩》,就像在写小说,在他们的朋友圈就是个笑话。

没错,只要是标题党,几乎可以断定不靠谱。举个极端例子不难,能说明什么?

2016年以来,杠杆游戏一直有跟踪合肥房价。2016年底前是涨涨涨,而最近半年,则是出现好几轮看空行情。总结起来,短短半年,合肥大概经历过三波唱空潮。

先是春节之后,2月初,该市滨湖区、蜀山区及北城部分业主,于2016年12月底在该市政务直通车网站反映房价即将崩盘,业主们要求政府救市的文章在网络流传。当然,确确实实,一些急于脱手的合肥二手房价格出现了下降;

接着4、5月,媒体报道说,合肥一些开发商压力很大,甚至已经或将付出惨重代价;

然后就是最近这一波,说部分楼价腰斩。

有必要指出的是,这些报道主要集中在二手房价格。新房呢?行情恐怕让很多人感到极端对立。不久前,6月19日,杠杆游戏还统计过(《5月房价涨幅前十的城市为什么是他们?》),合肥在新建商品住宅涨幅方面,竟然依旧位列前3。

图1.2017年5月新建住宅同比涨幅前十大城市 数据来源|中国统计局 制图|杠杆游戏·张银银

从图1我们可以看出,虽然环比方面有所回落,但同比方面,主要一二线城市完全“捍卫”了自己的地位。换句话说,这些城市虽然明显多空博弈,但迄今为止,空头还没占上风。

有的杆友或许会说,新房和二手房行情不完全一致,二手房的走势将决定未来的走势。这个判断是对的,现在无论新房还是二手房,合肥交易都回落,大部分群体被排除在购房资格之外。

此前,我们知道炒房的人太多,他们各种方式“金融创新”加杠杆炒房。有了大杠杆、高成交,房价自然被推上去,这和股市一个道理。现在,从严调控,政策不断加码,杠杆没法加了,自然交易回落、价格回稳。

不同于股市,资金换手、交易频率更高,房产流动性再好,也要一定的时间倒手。所以,只要资金允许,也没有谁至于马上仓皇出逃。毕竟我们远没有到货币极度收紧,内外形势失控的地步。很多时候,想马上逃还未必能逃。

合肥二手房市场陷入相对沉寂肯定不假,大部分交易可能被锁定,而那些拿出来“降价”出售的,或许很多是2015年之前的投资。那时,合肥很多楼盘还没过万,以2016年的房价眼光说今天的“降价”,甚至腰斩销售,其实还是赚!

本质上,这是部分先期入场者套现走人。而因为调控,新房预售端节奏控制。就像上图1我们看到,合肥新房竟然同比还在略微上涨。这有力支撑了二手房价格的相对稳定。

同时,调控主要限于合肥市区,不限购的郊县又来“帮忙”。

2、通过降杠杆,房价更多是不涨不跌,高位接盘侠套现空间暂时锁定

抛开房价利弊,房价推升过高的坏处是提高了社会整体杠杆率,容易引发金融风险,并进而可能触发更大危险。所以,调控的各种举措,根本上是在控制各方过分使用杠杆。

没有了好使的杠杆,靠力气搬砖,一只手最多只能搬几块,再也无法轻松撬动上十块。于是,搬砖成本提高,通过调控,需求端又给你锁定,那么你砖价就没办法大涨,甚至让你不涨。

这就是调控的追求。目前来说,大部分城市这个目标算是实现了,除了个别城市似乎还在较明显涨。与此同时,一些城市二手房开始出现价格回落,比如合肥,哈哈,这是冲高回落正常表现,且也还不是主流趋势。

其实同样,北京也有一些区域、楼盘二手房下跌了。杠杆游戏一个北京朋友,最近400万出头拿下了一套,过去要460万左右,跌了几十万。但当初,那套房的主人是几十万买的。

2017年初的时候,杠杆游戏看到合肥有的高位接盘侠出来哭哭闹闹,写文章揶揄了一下:二手房价格下跌了就找政府闹的人,说实话,最不该同情。这样的人,连最起码的契约精神都没有,你敢高位接盘,你就该做好各种准备。

只是,话说回来,过去10余年,投资中国主要一二线城市的房产,基本就是无风险的事情。谁谁和房地产是真爱,已经被验证N次。这样的历史经验,会造成什么样的投资者教育?所以,也不能全怪叫委屈的人。

在杠杆游戏2016年8月10日《“妖王”合肥最严限贷背后,道理就像炒作小盘股》一文中,张银银分析过,合肥2016年的房价飙升,和当地供应、库存不算太高有关,但最关键的还是2015下半年之后的政策。

又是海量的货币供应,又是倡导去库存。从东往西,主要一二线城市挨个上涨,直到相对稳定的重庆也补涨起来。

涨起来后,泡沫也好、个人购房者杠杆也罢,都提高了不少。很明显,不能继续这样下去。加上内外形势不允许,所以要调控。但比起涨,ZF更怕看到大跌。要真的全国都下跌了,不需要谁闹,ZF最先不允许。原因省略一万句。

现在调控渐入佳境,正处于不涨不跌或微跌的阶段,到底多久,会不会引发系统性下跌?决定因素大概两个方面,三四线城市去化的情况;联储加息的进度和频率、美国经济到底有多大魅力。

这个过程,高位接盘侠可能难受。炒房是一件专业的事情,自己学艺不精你怪谁。你们曾为国加杠杆,为国护房价,辛苦了。或许明天就在不远处。

3、投资的杠杆和学费

合肥也好,其他一二线城市也罢,楼市未来形势,杠杆游戏觉得有必要注意这几点:

1主要一二线城市房价,目前高位稳定。也就是说,即便你是高位接盘侠,没有人出卖你,你的选择迄今为止还不算有太大失误;

2现在的任务是调控,不允许过分涨,要打击炒作。这一点,如果还不明白、还不懂,那只有交学费了。所以,合肥也好,任何城市也罢,高位接盘侠即便惨叫声再大、再厉害,也只有自己先忍着,赌未来未必不可以;

3什么算形势逆转?去年入场的高位投资者扛不住了,才算。目前来说,至少价格层面,调控对他们还是很保护的。至于资金和资金成本方面,每个投资者情况各异,至少目前抛售并不多。

也就是说,较晚入场的投资者迄今为止,付出的唯一学费,不过是不能马上变现。而这,或许是另外一种蓄能,为你赚更多提供契机。很多人即是这么认为的;

4一些高价拿地的开发商是否能扛过去?房价不涨不跌,倒是满足了调控目标,但因为地价一再拉高,一些开发商又是高杠杆,如果房价不能继续推高支撑,游戏很难玩。

所以,无论你是购房投资者还是开发商,杠杆太高总是有风险。接下来要看美国。联储、美国经济厉害,那么我们就得暂时服软。话说回来,如果调控还是草草收场,以后怎么得了。可是,形势往往比人强。

这一轮,靠去库存等系列政策杠杆,帮助了经济稳中回升,实现了多个目标。可未来,需要完成的经济和各项目标越来越多,总不能永远把暂时解决问题的希望,都寄托在房地产身上。

另外,回到合肥,杠杆游戏还有一个感受:这个曾经排名靠后的“弱二线”(其实进步不小)房地产价格洼地城市,因为去年一跃成为国内甚至全球房价高速上涨的“领头羊”,其房价的波动自然少不了被关注。从这个角度而言,合肥应该习惯被关注,被关注多恰恰说明一个城市处于快速上升期。

但这么多人关心合肥房价降不降,除了因为2016年其表现太惊艳之外,还有一个原因就是想要在合肥购房的人,特别是刚需或许不少。

和合肥一样,很多二线城市都要面对这个问题。他们现代化、工业化、城镇化之路尚在进行中,如何平衡房价和发展后劲,应该重视。

杠杆一定有两头,有高低有升降,这是个朴素的道理。

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