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华为员工买不起房的绝望,是深圳的失败?

摘要:深圳一年的住宅竣工面积不如重庆一个较大辖区;深圳房价香港化或许不可逆,但让人宜居的努力还要更多

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撰文|张银银

一篇“华为有员工绝望:房价涨太疯 工作十年也买不起房”的网文,再次让高房价和深圳成为焦点。

在杠杆游戏的陋见里,如果华为员工都买不起房,我们恐怕就该思考一下,经济和创新上无比成功的深圳,是不是在宜居这一点有些失败和残忍。

宜居和宜业或许永远有一定矛盾,杠杆的两头总有高低,但相对的平衡如果丢掉,对这座城市的长远发展未必是好事。

1、华为员工不应该在深圳买不起房

影响一个人在哪里发展,根本上不是房价,也不是简单的就业,而是创造财富的可能。这个可能,既包括简单的就业,找一份还不错、体面的工作;也包括,可以成就更好的职业能力和梦想;还包括,有更好的创业、创新环境。

这些因素深圳都具备,所以深圳的人才魅力很大。也正因为深圳创富能力太强,人才源源不断涌入,房子的需求极大。

从这个角度讲,深圳房价整体偏贵是合情合理的。但一个城市如果哪都非常贵,绝对又是不合理的。世界金融中心纽约、伦敦除了他的中心,大部分地区房价和我们京沪深比,真不算有多贵。

如果说拿经济金融文化中心纽约、伦敦和深圳比,不具备可比性,用旧金山硅谷作比应该完全吻合。结论是,人家大部分区域的房价和其中产的收入比,还是比深圳低。

应该说,这座城市的象征之一、世界通信科技巨头华为,其员工当之无愧是深圳中产的代表。如果华为的员工都喊买房吃力,这不得不说是我们房价本身的问题。

所以,我们一二线城市房价整体较贵,确确实实要找自己的原因。找来找去,无非就是货币因素、政策因素、投资(投机)因素、土地供应因素等。而这些问题的解决,一个城市再努力,恐怕也是有天花板的,很多东西爱莫能助,何况都有自己难处。所以,解决高房价问题,是个系统性工程,真是需要从上至下都努力。

这就是中国问题的普遍问题。是不是很拗口。

当然,事实上2014年前,深圳房价也高,但并没有到今天这个地步。全国主要一二线城市其实都是如此,如果你是个当地的白领,当时你咬咬牙想想办法,基本还是能买得起的。北京上海都是如此,更别说当时还算“很便宜”的广州。最多是,稍微买远一点。

2015年后发生了什么,为何一下子把我国主要一二线城市的房价都抬到了历史新高,杠杆游戏不需要多说。事情已然发生,未来只能想其他办法。

深圳当然也急,所以提出未来5年,人才房、保障房将建40万套。不过,算下来一年也就是8万套的供应。似乎不够,但不能简单这么说,除了这个还有商品房,还有既有存量房。

加上这些够吗?

2深圳一年的住宅竣工面积不如重庆一个较大辖区

去年,杠杆游戏有两个朋友离开了深圳。

深圳这座城市,杠杆游戏非常喜欢。任何一个有梦想的年轻人,几乎都会喜欢她,除了那里的高房价。

对于张银银的朋友们来说,深圳是最好的城市,也是最残酷的城市。别说没法和《爱乐之城》的洛漂比浪漫和诗意,和北上广比房价也有其极端白刃之处。我想,他们心里充满了矛盾。

走正道,傍大款。这是对深圳这个城市最好的描述,王石先生此言水平真高。这也意味着,深圳这座城市的房价一定是大款级别。

“深圳高房价逼走华为”曾在去(2016)年,引发大量争议。

虽然事实是,华为并没有离开深圳,但华为在环深圳更多布局,却是不争的事实。而华为的到来,也进一步带动了东莞、惠州相关板块的房价和地价。这充分说明,无论有多少货币、政策因素,有多少炒房的金融杠杆原因,需求永远是房价涨跌的一个重要因素。

这就是真实的市场逻辑。

需求是一个方面,供给也是一个问题。虽然近几个月深圳二手房成交、价格都有回落,但深圳绝对房价依旧坚挺,绝对需求和绝对供给的矛盾短期无法解决。

首先我们来看下图1,了解下深圳人均居住水平。

图1.2009年-2016年深圳市人均住房面积 图表来源|深圳统计年鉴2016

从最高时近28平米的人均住房面积,下降到2015年的20.6平米。背后是什么,是深圳常住人口的持续大幅增加,住房供给的持续较小。

图2.2015年深圳市商品房相关数据 图表来源2015年深圳国民经济和社会发展统计公报

没错,如上图2,2015年深圳市的住宅竣工面积仅202.37万平米,增长为-24.8%。同期,深圳违法建筑基本零增长,也就是过去可以改善深圳常住居民生活的所谓违法住房,不再增加。

至于202.37万平米是个什么概念,拿中国房屋供给最大的城市重庆对比最有趣。2016年重庆市住宅竣工面积为3084万平米,这还是下降了3.2%的情况下。有人会说重庆有38个行政区县,郊区、郊县一大堆。那我们看看重庆主城一个较大的区的房地产数据:

以重庆市渝北区为例,2016年,该区商品房施工面积3478.38万平米,同比下降4.9%,其中住宅施工2051.22万平米,下降9.1%。住宅竣工341.62万平米,且还是下降了29.2%。想想不下降,过去有多少,震惊!

图3.重庆市渝北区2016年房地产相关数据 图表来源|2016年渝北区国民经济和社会发展统计公报

深圳一方面是房地产施工,特别是住宅施工、竣工严重不足,供给太少。除了21世纪初深圳有几年住宅竣工面积超过400万平米/年外,大部分时候都很低。

另一方面更有意思的是,《深圳统计年鉴2016》显示,深圳市的森林覆盖率从2005年的38.9%,上升至2015年的41.5%。一个幅员仅1996.85平方公里的城市,对,仅仅是一个号称全域城市化、没有农村的城市,森林覆盖率搞得和如此之高,堪比一些数万、数十万平方公里的省份。这是为何?

深圳又不是独立的城市(国家或地区),周边城市、珠三角可以用于做森林的地方多了去。城市可以绿化好一些,似乎不必很多地方不开发只搞森林。

对了,2016年深圳又新增了50多万常住人口。

2016年深圳市主要经济指标数据通气会传出的数据是,2016年该市年末常住人口1190 .84万人。而2015年为1137.87万,其中户籍人口354.99万。2014年深圳常住人口有1077.89万,其中户籍人口为332.21万。

而外界,对于深圳实际人口的估摸实际比这多。

3、深圳房价香港化或许不可逆,但让人宜居的努力还要更多

不久前,叶檀女士说深圳房价过一些年会追上香港。这个看法,杠杆游戏极认为极有可能。

当然,如果真到那一天,我想我们应该也得接受房价大幅波动——不仅是涨,也意味着将来会有正常的大跌。市场涨跌之外,香港的公屋建设毕竟还是比内地给力。

虽然深圳市域总面积不算大,周边交通,包括轨道也越来越发达,但深圳毕竟是一座1000平方公里左右的大城市。从城市角度而言,深圳很大。如上文所述,深圳可以建设的地并不是没有,需要观念更新。

此外,深圳和很多城市不同,有大量宅基地房、以及所谓非法建筑。深圳人口这样增加下去,不多供地、不扩围,不在存量所谓非法建筑上想办法,那么深圳房价是无解的。

至于说工作在深圳居住在珠三角周边,word的天,只能说对于少部分人来说现实。

今天,深圳地价已经高到吓人。深铁和万科轨道上盖物业的合作也实现,正如杠杆游戏1月12日,《拿下万科,意味着深圳的房价必须贵》。学香港土地财政,恐怕深圳才是我国最成功的城市。

深圳需要拿出勇气,让新深圳人有更多机会安居乐业。当然,这也不仅仅是深圳的事,需要更高层的统筹考虑。所谓粤港澳大湾区,确实有必要协调起来。

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