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上海楼市巨变?北京七环买房!我错过成为千万富翁的机会

摘要:一线城市生存与焦虑的缩影

本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文|张银银

上海楼市巨变?北京七环买房!

1、京沪房价趋稳还是再迎高峰?

今天(7月7日)下午,《上海市住房发展“十三五”规划》终于公布,根据官方的通稿,大致可以看出上海稳定房价的决心。比如:新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右;住房用地供应总量明显增加;推进旧区改造等。

一线城市北京、上海尤其具有代表性,张银银的朋友圈里,北京的买房故事常常被刷爆屏。今天看到某媒体报道的北京买房故事,年轻人并无退路,考虑去“七环”外买房。在一线城市的生存与焦虑,买房恰是一个缩影。

杠杆游戏在京沪都混过,没混出头,但是经常会想还在北京、上海的那些朋友。有些买了房有些还在观望,买了房的大部分都在郊区,甚至郊区的郊区,类似七环。但无论是哪一种,我都佩服他们。因为我是属于没有勇气在京沪扎根的那类人。

放眼一线楼市,无论从今天的《上海市住房发展“十三五”规划》,还是此前《北京市2017年国有建设用地供应计划》,都可以看出,一线城市房价企稳应该是个大趋势。

因为我们的泡沫实在是太多。天下没有不破的泡沫,但再没有什么比房价泡沫,尤其是一线城市房价泡沫更折磨人的神经了。稳定京沪房价,可以说是关系国运的事情。

但现在真的是房价的最高峰吗?也不见得。稳定,并不代表不涨,也可以是小涨。

2、泡沫需要稳,杠杆需要降

尽管预测一线城市房价何时见顶,比人类登上月球还难,但还是有章可循的。除开土地财政、政策的不确定性等。我们能做的无非就是根据一些客观因素,来分析主观行为发生的可能性。

比如:据公开资料显示,2009年到2015年间,中国信贷平均每年增长20%左右,大大高于名义GDP增长率。

截止2016年末,中国M2达到155万亿(约22万亿美元)、GDP为74万亿(11.7万亿美元),而美国的M2和GDP分别为13万亿美元和18万亿美元。换言之,中国的GDP只有美国的2/3,但中国的货币量却相当于美国的1.7倍!这是理解房价泡沫的关键数据。

这些钱都寄托在哪?就是一个个资产泡沫中,这些年从大宗商品、债市、股市、各类搞不清去向的资管产品,到土地、房产,泡沫接力永不停歇——最牛的迄今为止还是地产,股市都只是小插曲。

部分经济学家对此有不同看法,也不认为我们房地产存在泡沫,问题是如果否定这一点,谁能解释我们为何没有米国发达,我们钱去了哪?

近几年,中国新增M2占全球40%,狂欢过后就是平静,我们目前也在走这条路。央行近来的努力是看得到的。更有代表性的是日本。在维持了两年零三个月的超低利率后,日本央行终于启动加息。

股市崩盘,紧接着是楼市?

还有美国,在保持了几年的低位利率后,美联储启动加息,先是频率低,今年明显提高了频率。大势是难逆的。

过去美国经历过,我们都还记得,房价下跌、次贷危机。这样的故事我们不曾极端呈现过,我们一直在努力避免。我们永远是例外?我们需要努力。

更有说服力的是今年3月,周行长在博鳌论坛的发言,他说:“在多轮量化宽松之后,我们已经到了周期的尾部……要认真地去考虑什么时候如何离开这种货币宽松的周期”。

之后的货币走向也证明了,周行长说的绝对不是玩笑话。

当上一个货币周期结束,下一个开启,我们不得不关心整体和个人的杠杆率了。

全社会总杠杆率就不说了,大家都知道,其实还在缓慢上升。表面上看,我们的购房杠杆并不高,尤其是新一轮调控之后,首套房首付比例调高,二套就不用说了,更高。

但是,这只是表面的数据。根据杠杆游戏对朋友买房经历的了解,他们不仅借了银行的钱,还借了亲朋好友的钱,父母的就不用说了,直接给。

更有甚者,还借了影子银行的钱。一套房掏空两代人的现象,并不少见。这样的杠杆率比表面看到的要大。目前我国居民房贷收入比0.46左右(也有不同看法),想想日本房产泡沫时期的水平。

3、离开了北京,错过成为千万富翁机会

从国际上对比来看,我国房地产总市值占GDP的比例为411%,也远高于全球260%的平均水平。虽然,这样的计算有失公允,但打点折扣也是很有意思的对照。而所有这些比值,京沪恐怕是我国最具代表性的。

从趋势看,居民购房贷款新增额/新增商品房销售额2016年上半年达到56.5%,2011年时这一数据是17.3%。想想这五年,都经历了些什么!

不仅个人,房企也在拼命加杠杆。四大行的新增贷款有60%多都投放在了房地产领域。

肯尼斯.罗格夫先生就曾说过:所有金融危机的本质都是债务过多的危机,等真到了全民杠杆的时候(去年的样子有点接近),我们真的玩得起吗?

对杠杆游戏来说,2016年元旦是个特别的日子,那天傍晚,我们一家人——其中包括一名刚出生的婴儿,驱车从北京南二环离京,就这样匆忙告别这座生活了7年的城市。

银银对北京、上海是有感情的,都是曾经工作、生活的地方。曾经我也纠结要不要掏空双方父母及各自的资产,在一线买套房。作为一名怯弱的保守派,最终我还是放弃了这个想法。

想想,我错过了成为千万富翁的机会,但我不后悔。但愿买下北京七环的朋友,还有资产翻倍的机会;但愿“上海楼市巨变”,可以让更多年轻人安稳待下去。

如今,杠杆游戏成了一名楼市的旁观者,在全国接二连三上演的楼市风云故事里,依旧没能做到置身事外。

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