摘要：一线城市生存与焦虑的缩影

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撰文|张银银

上海楼市巨变？北京七环买房！

1、京沪房价趋稳还是再迎高峰？

今天（7月7日）下午，《上海市住房发展“十三五”规划》终于公布，根据官方的通稿，大致可以看出上海稳定房价的决心。比如：新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右；住房用地供应总量明显增加；推进旧区改造等。

一线城市北京、上海尤其具有代表性，张银银的朋友圈里，北京的买房故事常常被刷爆屏。今天看到某媒体报道的北京买房故事，年轻人并无退路，考虑去“七环”外买房。在一线城市的生存与焦虑，买房恰是一个缩影。

杠杆游戏在京沪都混过，没混出头，但是经常会想还在北京、上海的那些朋友。有些买了房有些还在观望，买了房的大部分都在郊区，甚至郊区的郊区，类似七环。但无论是哪一种，我都佩服他们。因为我是属于没有勇气在京沪扎根的那类人。

放眼一线楼市，无论从今天的《上海市住房发展“十三五”规划》，还是此前《北京市2017年国有建设用地供应计划》，都可以看出，一线城市房价企稳应该是个大趋势。

因为我们的泡沫实在是太多。天下没有不破的泡沫，但再没有什么比房价泡沫，尤其是一线城市房价泡沫更折磨人的神经了。稳定京沪房价，可以说是关系国运的事情。

但现在真的是房价的最高峰吗？也不见得。稳定，并不代表不涨，也可以是小涨。

2、泡沫需要稳，杠杆需要降

尽管预测一线城市房价何时见顶，比人类登上月球还难，但还是有章可循的。除开土地财政、政策的不确定性等。我们能做的无非就是根据一些客观因素，来分析主观行为发生的可能性。

比如：据公开资料显示，2009年到2015年间，中国信贷平均每年增长20%左右，大大高于名义GDP增长率。

截止2016年末，中国M2达到155万亿（约22万亿美元）、GDP为74万亿（11.7万亿美元），而美国的M2和GDP分别为13万亿美元和18万亿美元。换言之，中国的GDP只有美国的2/3，但中国的货币量却相当于美国的1.7倍！这是理解房价泡沫的关键数据。

这些钱都寄托在哪？就是一个个资产泡沫中，这些年从大宗商品、债市、股市、各类搞不清去向的资管产品，到土地、房产，泡沫接力永不停歇——最牛的迄今为止还是地产，股市都只是小插曲。

部分经济学家对此有不同看法，也不认为我们房地产存在泡沫，问题是如果否定这一点，谁能解释我们为何没有米国发达，我们钱去了哪？

近几年，中国新增M2占全球40%，狂欢过后就是平静，我们目前也在走这条路。央行近来的努力是看得到的。更有代表性的是日本。在维持了两年零三个月的超低利率后，日本央行终于启动加息。

股市崩盘，紧接着是楼市？

还有美国，在保持了几年的低位利率后，美联储启动加息，先是频率低，今年明显提高了频率。大势是难逆的。

过去美国经历过，我们都还记得，房价下跌、次贷危机。这样的故事我们不曾极端呈现过，我们一直在努力避免。我们永远是例外？我们需要努力。

更有说服力的是今年3月，周行长在博鳌论坛的发言，他说：“在多轮量化宽松之后，我们已经到了周期的尾部……要认真地去考虑什么时候如何离开这种货币宽松的周期”。

之后的货币走向也证明了，周行长说的绝对不是玩笑话。

当上一个货币周期结束，下一个开启，我们不得不关心整体和个人的杠杆率了。

全社会总杠杆率就不说了，大家都知道，其实还在缓慢上升。表面上看，我们的购房杠杆并不高，尤其是新一轮调控之后，首套房首付比例调高，二套就不用说了，更高。

但是，这只是表面的数据。根据杠杆游戏对朋友买房经历的了解，他们不仅借了银行的钱，还借了亲朋好友的钱，父母的就不用说了，直接给。

更有甚者，还借了影子银行的钱。一套房掏空两代人的现象，并不少见。这样的杠杆率比表面看到的要大。目前我国居民房贷收入比0.46左右（也有不同看法），想想日本房产泡沫时期的水平。

3、离开了北京，错过成为千万富翁机会

从国际上对比来看，我国房地产总市值占GDP的比例为411%，也远高于全球260%的平均水平。虽然，这样的计算有失公允，但打点折扣也是很有意思的对照。而所有这些比值，京沪恐怕是我国最具代表性的。

从趋势看，居民购房贷款新增额/新增商品房销售额2016年上半年达到56.5%，2011年时这一数据是17.3%。想想这五年，都经历了些什么！

不仅个人，房企也在拼命加杠杆。四大行的新增贷款有60%多都投放在了房地产领域。

肯尼斯.罗格夫先生就曾说过：所有金融危机的本质都是债务过多的危机，等真到了全民杠杆的时候（去年的样子有点接近），我们真的玩得起吗？

对杠杆游戏来说，2016年元旦是个特别的日子，那天傍晚，我们一家人——其中包括一名刚出生的婴儿，驱车从北京南二环离京，就这样匆忙告别这座生活了7年的城市。

银银对北京、上海是有感情的，都是曾经工作、生活的地方。曾经我也纠结要不要掏空双方父母及各自的资产，在一线买套房。作为一名怯弱的保守派，最终我还是放弃了这个想法。

想想，我错过了成为千万富翁的机会，但我不后悔。但愿买下北京七环的朋友，还有资产翻倍的机会；但愿“上海楼市巨变”，可以让更多年轻人安稳待下去。

如今，杠杆游戏成了一名楼市的旁观者，在全国接二连三上演的楼市风云故事里，依旧没能做到置身事外。

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