财新传媒
位置:博客 > 张银银 > 632亿世纪大交易背后!万达、融创最新财务大起底

632亿世纪大交易背后!万达、融创最新财务大起底

摘要:万达售出资产回笼资金减少了债务,但资产本身也面临缩水;万达减少的资产,又会变成融创增加的资产,但是融创债务呢?已经不低,还会增加

本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文|张银银

没有人想到,一向牛气冲天的万达,竟然632亿元就把自己半壁江山给卖了。

更没有想到,买家竟然是融创。对,就是那个买买买停不下来,喜欢抄底的孙宏斌先生。

7月10日上午,万达商业、融创中国联合发布公告:融创中国(01918.HK,下称融创)以295.75亿元收购了13个万达文旅城91%的项目股权,并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店。这次交易的总额为631.7亿元。

那么,此笔631.7亿元交易交割完成后,万达最新的财务状况大概又是如何?吃进万达大笔资产后,融创中国的账本又该怎么书写?今天,杠杆游戏试做一简单估算。

1、万达的资产负债率本身并没有想象中高,售出资产回笼资金减少了债务,但资产本身也面临缩水

在《万达财务大起底!事情到底有多严重?》一文中,杠杆游戏分析过,如果不考虑此次632亿元的交易,万达资产和负债本该是这样:

万达集团的官网是这样介绍自己的: 2016年企业资产7962亿元,营业收入2550亿元。

光说资产多,没有多大价值,要是欠几万亿,早资不抵债,一样多半会玩完。所以,首先还得看其资产的结构和组成、以及债务情况。

虽然万达电影是国内上市公司,但万达旗下有商业、文化、网络、金融四大集团。而商业板块2016年又从港交所退市了,要全面了解万达集团的最新资产、负债,其实是有一定困难的。

好在,万达资产规模最大的大连万达商业地产股份有限公司,有发布2017年一季度财务报表。根据这份报表,杠杆游戏来一窥究竟。

首先看看万达商业的资产,见下图1,总计7712.64亿元。而在2016年末,这个数据为7511.46亿元。

图1.截至2017年一季度末,大连万达商业地产股份有限公司的资产 图表来源|该公司2017年一季度财务报表

接着杠杆游戏给各位杆友展示下,万达商业的负债,见下图2,总计5446.03亿元。而在2016年末,这个数据为5277.70亿元。

图2.截至2017年一季度末,大连万达商业地产股份有限公司的负债 图表来源|该公司2017年一季度财务报表

如果直接算,截至2017年一季度末,万达商业的资产负债率为70.61%,而去年末为70.26%,略有上升。不过,请注意,地产公司的预收款项都算进了债务,这个数字2017年一季度末为1368.33亿元。

换句话说,考虑到如果万达能如期交货,万达商业的资产负债率实际压力,会比上述数据小。

另外,值得注意的是,截至2017年一季度末,万达商业一年内到期的非流动负债为198.97亿元,比2016年末的232.70亿元,实际下降了30多亿元。

应付债券方面,截至2017年一季度末,万达商业为867.19亿元,比2016年末的817.41亿元,有增加49.78亿元。这也便是不久前股债风波的祸水源头。

假如,万达、融创此次631.7亿元交易最终完成交割,并将这些钱全部用于万达商业还债。不考虑最近几个月其他变量(实际也不会太大),那么,万达商业的债务大概会变成4814.33亿元左右。考虑到融创还会承担13个文旅城项目现有的全部贷款,那么债务总额还会减少一些。

但具体是多少?外界并不知道。所以,万达的资产负债率,很难计算,只有等万达自己发布数据。此外,万达还有两点资产状况有待核实:

113个万达文旅城,建好的值多少钱,万达权益部分该是多少,数据并不透明。没建成的,土地资产价格应该怎么计算?实际上,除了西双版纳、哈尔滨、南昌万达文旅城等少数几个项目外,大部分文旅城项目都还在建设之中,甚至很多文旅项目根本还没开工,只是在卖房子罢了;

2除了少数几个万达文旅城外,其他文旅城到底拿地完成否,到底有多少土地。不知道土地的总量,根本无法对这些土地估值。

根据最新的数据,2017年上半年,万达集团累计土地储备7332.6万平方米,其中可售物业货值达7924亿元,一二线城市可售货值占79%。

这是万达集团7月6日发布的半年工作简报披露。

而在2016年8月,万达商业从港交所退市前,发布了最后一份详细半年报。根据这份半年报,杠杆游戏注意到,截至2016年6月末,万达商业拥有土地储备7641万平米的土地。看来万达的土地储备又有增加。

但增加也意味着需要更多的钱,或许意味着更多的债务。

可以确定的是,万达通过售出资产,回笼资金减少了债务。可与此同时,资产本身也面临缩水。负债率未必一定大降。

2、万达债务减少多少,融创现金(资产)即会减少多少;万达减少的资产,又会变成融创增加的资产。但是融创债务呢?已经不低,还会增加

根据杠杆游戏的万达朋友介绍,万达现有的土地储备,大部分都是万达文旅城的土地。

如果真是这样,完成此次交易后,万达大部分土地储备以后就没了。这不仅是轻资产的问题,而是真的就不再是一家地产为主业的公司了。

有趣的是,这些地,万达当初大多是不到2000块/平米拿到。根据万达商业从港交所退市前,发布的最后一份详细半年报:万达2016上半年的土地购置成本仅1346元/平米。

此前,在《万达财务大起底!事情到底有多严重?》中,杠杆游戏就写过:最近几年,万达和各地合作越来越紧密,市中心的拿地越来越多。万达的地实际市场行情是越来越值钱。

现在,我国主要城市核心区地价到了多少程度?动辄万元/平米级。万达的地,虽大多在二线城市郊区和三四线城市吧,但在那些城市,万达可是座上宾。在一些城市,万达拿的也都是当地不差的。

特别是经过2016年,这些地越来越赚钱。不说多了,就翻一倍,啥都不干,万达理论账面盈利千亿级。

所以,整了半天,什么房地产赚钱,什么利润率,杠杆游戏说白了就是地价时间差。

说起来这么好的算计,那万达为何还要把大部分地出售给融创?杠杆游戏先按下不表。可以确定的是,通过此次交易,万达债务减少多少,融创现金(资产)即会减少多少;同时,万达减少的资产,又会变成融创增加的资产。

这么说,融创捡了便宜?并不是,毕竟如上文所述,融创一并要承担这13个文旅城的债务。有多少,不知道。

孙宏斌先生向CX记者透露,交易涉及资金完全来自融创自有资金,截至2017年6月30日,该公司账上还有900多亿元现金。按说是付得起钱,大不了再弄点钱。

有意思的是,和万达可以低价拿地不同,融创的地主要靠收购而来。根据融创中国2016年报,其2016年新增的5394万平米土地储备,68%来自收购,花了资金约595亿元。因为收购成本不低,融创净资产负债率升至121.5%。

不久前,融创在重庆又是数十亿收购重庆第一高楼(烂尾)的地,杠杆游戏印象中,今年还有好几笔。

买买买,总是要钱,债务、债务,顺驰悲剧会在融创身上再次发生吗?一切恐怕看房地产运势决定了。

3、融创继续进击,万达借壳上市?

从绿城、佳兆业到金科、乐视、万达……54岁的孙宏斌君这辈子,注定和买买买有缘。虽然不是每一次收购都如愿,但其求购资产的魄力和雄心,可见一斑。

迄今为止,融创吃下的只有乐视,而乐视烂摊子恐怕还没暴露完。当然,乐视有地。

有意思的是,CX传媒在报道万达融创世纪大交易中提及:

王健林先生预计,交易完成两年后,万达商业租金等收入将超过地产收入。“其实万达商业的负债并不算高,通过这次资产转让,万达商业负债率将大幅下降,这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。”王健林称。

这个说法各位杆友并不陌生,王健林先生对此的口径比较一致。而根据上文计算,无论如何,这笔交易后,万达债务还是不会少。譬如上图2显示,截至2017年1月,万达商业的长期负债1000多亿元。这些钱不可能都是融创收购13个万达文旅城后全还。

考虑到其他各类债务负担,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款——现实吗?那么意味着继续出让资产,还是通过上市手段降低负债?

如果万达继续出让资产,则表明:万达的债务压力比想象中大,或万达真的准备尽快让自己轻资产化;万达融资能力难道出现了问题,若此,这可能是让人忧虑的。

如果一个8000亿帝国真的不堪一击,背后的原因值得深思?

还有一种假设和预估:今天(7月10日)万达、融创交易消息发布后,不少人都谈到,融创手中有乐视,万达则是影视一条龙。如果万达、乐视联姻,甚至把乐视给拿下,万达文娱则实现从线下大荧幕,到线上小屏,再到家庭中屏幕,完整产品线。

杠杆游戏和很多朋友一样,都意识到,乐视可是一家A股上市公司。万达商业从港交所退市,不就是因为王先生觉得自己的价值被低估,要谋求回归A股。

如果真的实现这一美好想法,万达商业、乃至整个万达集团,资产负债率确实会大大下降。且,很容易获得高估值。

而要实现这个美好愿景,必定还要出让资产给融创,否则谁傻啊。甚至贾跃亭先生怕是都要坐不住……

值得一说的是,王健林先生公开表示,进一步的轻资产化有助于万达商业尽快回归A股市场。万达内部人士向CX传媒记者透露,万达商业回A计划中最大的不确定性在于“定性”:万达商业不希望被划入房地产板块,目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。

目前,万达商业IPO的审核状态为“已反馈”。这么说,通过乐视“曲线上市”还真不是没可能。

而融创方面,进一步拿到更多万达的土地储备,其要实现的,恐怕不是2017年上半年内地第七大地产商,进入前三不是没可能。万达日前不久说吗,截至2017年上半年,自己可售物业货值达7924亿元。

扯远了,融创的收购一向是命运多舛,有时候收购不成功,未必是坏事,毕竟杠杆游戏都是有风险的。

还是先看7月31日前,融创、万达是否如期签订详细协议,并能否尽快完成付款、资产及股权交割。没有第一步,后面都是扯淡。

欢迎各位杆友关注“杠杆游戏”的备用号“泡沫帝国”

杠杆游戏”文字类已入驻以下平台

微信公号、天天快报、大鱼号、一点资讯、网易新闻、百度百家、新浪财经头条、今日头条、界面、财新网、知乎、搜狐新闻、WiFi万能钥匙、脉脉、新浪微博、房产圈、环球老虎财经等

杠杆游戏”音频类已入驻以下平台

喜马拉雅FM、考拉FM电台、蜻蜓FM、懒人听书、荔枝FM、企鹅FM、凤凰FM

杠杆游戏”问答类已入驻以下平台

分答、问房

分享,也是另一种赞赏

The more we share, The more we have

推荐 1