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一年半后,任志强预测的楼市风向会成真吗?

摘要:任志强最新预测的正确解读!经济增速根本上决定调控松紧;美国经济复苏、美元走势是调控最大变量

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撰文|张银银

多日不见,任志强先生满头白发,比我爸头发还白,越来越像个退休的老头。但他说话的犀利还是一贯的。

在日前一段视频访谈中,他对“一年半以后,房地产的一些限制有可能会收回去?”的回答是,完全有可能,起码要改善一部分(政策)。

大炮一出,谁与争锋!好久没有谈宏观房地产市场,杠杆游戏今天跟着任总凑个热闹。调控到底会不会放松,何时放松?想必很多杆友也极为关心。

1、三四线城市、县城去库存效果影响调控松紧

这是杠杆游戏对此问题的第一个看法,三四线城市、县级城市去库存的效果,影响调控是否放松。

为什么这么说?

如果未来三四线城市、县级城市去库存整体保持向好,那么针对主要一二线城市的调控就可以放松。起码是适当放松。

逻辑很简单,正是2015下半年后的政策,让一二线城市取得了较好的房价和销售增速,并同步推高地价。在做高这些城市房价之后,全国性买房热潮再次席卷神州大地,有力夯实了三四线城市、县级城市的心理预期。

这一年多,杠杆游戏的朋友。都是人必谈买房、炒房。

Ok,现在一二线不给炒了,那么资金自然就去寻找下一个目标。事情是不是这么发展的,大家都看在眼里。

在6月14日《未来房价涨跌的秘密,最新统计数据告诉你》一文中,杠杆游戏就认真分析过数据:去库存效果极好。

从销售表象看,2017年1-5月,我国商品房销售面积和销售额增速继续回落。1-5月,商品房销售面积54820万平方米,同比增长14.3%,增速比1-4月回落1.4个百分点。

其中,住宅销售面积增长11.9%,办公楼销售面积增长38.3%,商业营业用房销售面积增长29.6%。

库存确实是进一步在减少。2017年4月末时,全国商品房待售面积67469万平米。2016年同期为,72690万平米。一年时间,减少了5221万平米。

而截至2017年5月末,我国商品房待售面积为66018万平米,同比减少8.5%。住宅待售36475万平米,下降17.8%。4月末时,住宅待售为37782万平米,同比下降16.2%。而2016年同期为45089万平米。

可见,住宅去库效果进一步显现,速度越发加快。

在6月19日《房价区域裂变!三四线、冷门二线城市大举崛起!!》一文中,杠杆游戏对我国统计局的数据进行了认真梳理,三四线、冷门二线城市大举抢占环比涨幅前十位置。5个一线和热点二线城市无一上榜。

蚌埠、北海、湛江、九江、济宁、宜昌、徐州7个三四线城市全面攻占进入前十,只有哈尔滨、沈阳、西安三个二线城市进入前十。而这个三个属于慢热型,换句说应叫“补涨”。

2017年5月二手住宅环比涨幅前十大城市中,北海、蚌埠、宜昌、湛江、徐州5个三四线城市再次进入前十。厉害了,我的三四线哥哥们。

上述两组数据,相互佐证——至少截至5月,去库存效果是不错的。目前来看,6月也没生变。最新数据过几天就能完整看到。

如果维持这个去化速度,一二线以下城市的真实购房需求、投资需求,一年半以内,应该释放得差不多了,甚至透支未来。那么,这个时候,针对一二线城市的严厉调控,确实就没必要这么严厉了。

第一完成去库存任务,第二实现所有有必要买房的国人,绝大部分真的都有了房。不管其本来是想买一线城市买不起,买了二线;还是从一二线退到了老家、三四线、县级城市买。总之,是买了。

有恒产有恒心,大家也就安心了,也就可以好好工作了。至于这个时候,是不是还要去炒作一二线城市,抱歉,这些城市总体的人口和落户限制,本质上是越来越严。

爱炒的人去炒吧。反正中国城市人均40多平米住房了,到时更高。

2、经济增速根本上决定调控松紧

今年春夏有一个极为有趣的想象,主要二线城市,从佛山(前段时间转发朋友一个稿子,引述原文把佛山归到了三线城市,今天张银银把佛山放二线第一个,请佛山朋友大人大量)、西安、武汉、长沙、南京到成都等,以及广深都发起了“人才争夺战”。

大家都“抢人”,不抢不行啊,起码抢了才能曝光,城市公关、求才若渴。但是杠杆游戏看了半天,没有一个城市说,欢迎农民工随便落户。都是针对大学生,大专或优秀中专技工等是入门级。

“抢人”的宏大意义很多,可以说几天几夜,但有些话只需要说一句。大学生、特别是优秀大学生,一年毕业只有几十万,这些人未来一定是最有住房购买力的群体之一,而且最需要在二线以上城市买。

抢到了这些人,也就抢到了购房需求。

而人才买了房,也就更愿意踏踏实实干,努力工作。哪里买房的人才多,那里的产业就越容易得到发展,经济增速也就更有保障,城市综合竞争力也就更强。

当然,反过来也是如此,产业发达、高端、经济增速快,人才更愿意来,更愿意买房。

实话实说,主要二线城市,从经济基础到人才吸纳能力,都是有底气的。换句话说,这些城市,只要不出意外,一定是我国经济增长的火车头。所谓大湾区、几大城市群,说白了不就是这些城市为核心。

但是,请注意,中国是广阔的。其他地方的增长模式靠什么呢?还是铁公基、房地产,能永续吗?

结构调整,经济增长方式的变化,是个缓慢的过程。越仰仗老的模式,也就越仰仗这些东西,循环往复,直到必须改弦更张。但恰恰,一二线城市,最具备经济活力的地方,整体人口控制是比较严的,特别是对中低端人才不够友好。

那么,火车头只想带着精英们飞,其他人呢?飞起来的人越少,经济增长的动力越少,受益的人越少。

截至目前,经济增长应该说还是不错的,此前杠杆游戏分析过,得益于外贸房地产、基建、大宗商品价格等因素。接下来,如果放缓,那么最可靠的东西是什么?

87号文等是要严控地方Z务的意思,可谓史上最严。风险上头很清楚,最后靠谱的怕还是地产。所以说,经济增速根本上决定调控松紧。

增长毕竟是最重要的!

3美国经济复苏、美元走势是调控最大变量

5月16日,杠杆游戏曾写过《本轮炒房运动真的结束了!我们需要前所未有的耐心》。接着6月,联储不仅宣布再加息,而且还计划缩表。

看看外部局面:按照目前的趋势,和2017年接下来的第三次加息、本轮加息周期的第五次加息;2018年哪怕随便再来一两次,2019年时,美国的基准利率会到多少?

杠杆游戏不敢乱说,用美国不少机构的测算,2.5%以上是很有可能的,甚至更高。如果这样,我国市场利率不可能不继续引导,直至最终公开加息。

房贷利率大家都感觉到了的,贷款难易程度、周期效率也是明显的改变。以及各种调控,这既是防止我们地产继续大热影响经济社会,也是狙击外部的必然举措。

根据我国央行7月12日最新的数据,RMB贷款增加7.97万亿元,同比多增4362亿元。分部门看,住户部门贷款增加3.77万亿元,其中,短期贷款增加9527亿元,中长期贷款增加2.82万亿元。

而2016年同期,住户部门贷款增加2.95万亿元。

2015年,住户部门贷款增加1.95万亿元。

啥意思就不解释了。

同时有趣的是,M2增速6月继续再创新低。我们决策者深知必须随着米国收紧货币。一二线城市的绝对房价不可谓不高了;更重要的是,高潮之下,没人冷静。开发商债务、拿地一个劲冲高。各大城市也开森,地价2017年不仅没有向下,还在向上。卖得那个嗨。

问题来了,现在是炒房客转手难度在加大。此前,杠杆游戏注意过,最近3个月去全国各地出差,发现各大城市的二手房中介,生意似乎都冷清了不少。张银银好几个城市的中介朋友,也都向我抱怨过,生意不好做。

然后,在建面积一个劲冲高,靠着现在的调控办法,三四线库存倒是去了不少。未来,有些地方新的库存是不是又要来一轮?

假如美国人真牛一次,RMB压力继续,世界天平倾斜。没错,汇管各位杆友感觉到的吧。整了半天,我们的调控和美国那些事关系密切,可谓是最大变量。

4、非常认同任志强先生有需求什么时候都可以买的观点

最后回放两点任先生采访小视频的观点,并谈点感受:

1有直接购房需求的话,什么时候都可以买。你总想看那个最低点,其实你很难抓住最低点;你总想躲开最高点也很难躲开,因为他可能越来越高。

杠杆游戏认为,一个人如果自己都不在乎,自己是否应该买房子,谁来帮你实现安居梦呢?没错,ZF是应该承担些责任。但事已至此,不要想多了。天助自助者。

2房地产市场三年一个周期?不一定,现在缩短了。大概也就是一年半到两年的时间,过去说三年到四年一个周期,是因为房子要两年以上的时间才能建成。

现在为什么变短了?因为调控的手越来越长,经济增长压力却越来越大。我们的房地产市场越来越不像市场……

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