摘要：任志强最新预测的正确解读！经济增速根本上决定调控松紧；美国经济复苏、美元走势是调控最大变量

本文系杠杆游戏创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！

撰文|张银银

多日不见，任志强先生满头白发，比我爸头发还白，越来越像个退休的老头。但他说话的犀利还是一贯的。

在日前一段视频访谈中，他对“一年半以后，房地产的一些限制有可能会收回去？”的回答是，完全有可能，起码要改善一部分（政策）。

大炮一出，谁与争锋！好久没有谈宏观房地产市场，杠杆游戏今天跟着任总凑个热闹。调控到底会不会放松，何时放松？想必很多杆友也极为关心。

1、三四线城市、县城去库存效果影响调控松紧

这是杠杆游戏对此问题的第一个看法，三四线城市、县级城市去库存的效果，影响调控是否放松。

为什么这么说？

如果未来三四线城市、县级城市去库存整体保持向好，那么针对主要一二线城市的调控就可以放松。起码是适当放松。

逻辑很简单，正是2015下半年后的政策，让一二线城市取得了较好的房价和销售增速，并同步推高地价。在做高这些城市房价之后，全国性买房热潮再次席卷神州大地，有力夯实了三四线城市、县级城市的心理预期。

这一年多，杠杆游戏的朋友。都是人必谈买房、炒房。

Ok，现在一二线不给炒了，那么资金自然就去寻找下一个目标。事情是不是这么发展的，大家都看在眼里。

在6月14日《未来房价涨跌的秘密，最新统计数据告诉你》一文中，杠杆游戏就认真分析过数据：去库存效果极好。

从销售表象看，2017年1-5月，我国商品房销售面积和销售额增速继续回落。1-5月，商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%，增速比1-4月回落1.4个百分点。

其中，住宅销售面积增长11.9%，办公楼销售面积增长38.3%，商业营业用房销售面积增长29.6%。

库存确实是进一步在减少。2017年4月末时，全国商品房待售面积67469万平米。2016年同期为，72690万平米。一年时间，减少了5221万平米。

而截至2017年5月末，我国商品房待售面积为66018万平米，同比减少8.5%。住宅待售36475万平米，下降17.8%。4月末时，住宅待售为37782万平米，同比下降16.2%。而2016年同期为45089万平米。

可见，住宅去库效果进一步显现，速度越发加快。

在6月19日《房价区域裂变！三四线、冷门二线城市大举崛起！！》一文中，杠杆游戏对我国统计局的数据进行了认真梳理，三四线、冷门二线城市大举抢占环比涨幅前十位置。5个一线和热点二线城市无一上榜。

蚌埠、北海、湛江、九江、济宁、宜昌、徐州7个三四线城市全面攻占进入前十，只有哈尔滨、沈阳、西安三个二线城市进入前十。而这个三个属于慢热型，换句说应叫“补涨”。

2017年5月二手住宅环比涨幅前十大城市中，北海、蚌埠、宜昌、湛江、徐州5个三四线城市再次进入前十。厉害了，我的三四线哥哥们。

上述两组数据，相互佐证——至少截至5月，去库存效果是不错的。目前来看，6月也没生变。最新数据过几天就能完整看到。

如果维持这个去化速度，一二线以下城市的真实购房需求、投资需求，一年半以内，应该释放得差不多了，甚至透支未来。那么，这个时候，针对一二线城市的严厉调控，确实就没必要这么严厉了。

第一完成去库存任务，第二实现所有有必要买房的国人，绝大部分真的都有了房。不管其本来是想买一线城市买不起，买了二线；还是从一二线退到了老家、三四线、县级城市买。总之，是买了。

有恒产有恒心，大家也就安心了，也就可以好好工作了。至于这个时候，是不是还要去炒作一二线城市，抱歉，这些城市总体的人口和落户限制，本质上是越来越严。

爱炒的人去炒吧。反正中国城市人均40多平米住房了，到时更高。

2、经济增速根本上决定调控松紧

今年春夏有一个极为有趣的想象，主要二线城市，从佛山（前段时间转发朋友一个稿子，引述原文把佛山归到了三线城市，今天张银银把佛山放二线第一个，请佛山朋友大人大量）、西安、武汉、长沙、南京到成都等，以及广深都发起了“人才争夺战”。

大家都“抢人”，不抢不行啊，起码抢了才能曝光，城市公关、求才若渴。但是杠杆游戏看了半天，没有一个城市说，欢迎农民工随便落户。都是针对大学生，大专或优秀中专技工等是入门级。

“抢人”的宏大意义很多，可以说几天几夜，但有些话只需要说一句。大学生、特别是优秀大学生，一年毕业只有几十万，这些人未来一定是最有住房购买力的群体之一，而且最需要在二线以上城市买。

抢到了这些人，也就抢到了购房需求。

而人才买了房，也就更愿意踏踏实实干，努力工作。哪里买房的人才多，那里的产业就越容易得到发展，经济增速也就更有保障，城市综合竞争力也就更强。

当然，反过来也是如此，产业发达、高端、经济增速快，人才更愿意来，更愿意买房。

实话实说，主要二线城市，从经济基础到人才吸纳能力，都是有底气的。换句话说，这些城市，只要不出意外，一定是我国经济增长的火车头。所谓大湾区、几大城市群，说白了不就是这些城市为核心。

但是，请注意，中国是广阔的。其他地方的增长模式靠什么呢？还是铁公基、房地产，能永续吗？

结构调整，经济增长方式的变化，是个缓慢的过程。越仰仗老的模式，也就越仰仗这些东西，循环往复，直到必须改弦更张。但恰恰，一二线城市，最具备经济活力的地方，整体人口控制是比较严的，特别是对中低端人才不够友好。

那么，火车头只想带着精英们飞，其他人呢？飞起来的人越少，经济增长的动力越少，受益的人越少。

截至目前，经济增长应该说还是不错的，此前杠杆游戏分析过，得益于外贸和房地产、基建、大宗商品价格等因素。接下来，如果放缓，那么最可靠的东西是什么？

87号文等是要严控地方Z务的意思，可谓史上最严。风险上头很清楚，最后靠谱的怕还是地产。所以说，经济增速根本上决定调控松紧。

增长毕竟是最重要的！

3、美国经济复苏、美元走势是调控最大变量

5月16日，杠杆游戏曾写过《本轮炒房运动真的结束了！我们需要前所未有的耐心》。接着6月，联储不仅宣布再加息，而且还计划缩表。

看看外部局面：按照目前的趋势，和2017年接下来的第三次加息、本轮加息周期的第五次加息；2018年哪怕随便再来一两次，2019年时，美国的基准利率会到多少？

杠杆游戏不敢乱说，用美国不少机构的测算，2.5%以上是很有可能的，甚至更高。如果这样，我国市场利率不可能不继续引导，直至最终公开加息。

房贷利率大家都感觉到了的，贷款难易程度、周期效率也是明显的改变。以及各种调控，这既是防止我们地产继续大热影响经济社会，也是狙击外部的必然举措。

根据我国央行7月12日最新的数据，RMB贷款增加7.97万亿元，同比多增4362亿元。分部门看，住户部门贷款增加3.77万亿元，其中，短期贷款增加9527亿元，中长期贷款增加2.82万亿元。

而2016年同期，住户部门贷款增加2.95万亿元。

2015年，住户部门贷款增加1.95万亿元。

啥意思就不解释了。

同时有趣的是，M2增速6月继续再创新低。我们决策者深知必须随着米国收紧货币。一二线城市的绝对房价不可谓不高了；更重要的是，高潮之下，没人冷静。开发商债务、拿地一个劲冲高。各大城市也开森，地价2017年不仅没有向下，还在向上。卖得那个嗨。

问题来了，现在是炒房客转手难度在加大。此前，杠杆游戏注意过，最近3个月去全国各地出差，发现各大城市的二手房中介，生意似乎都冷清了不少。张银银好几个城市的中介朋友，也都向我抱怨过，生意不好做。

然后，在建面积一个劲冲高，靠着现在的调控办法，三四线库存倒是去了不少。未来，有些地方新的库存是不是又要来一轮？

假如美国人真牛一次，RMB压力继续，世界天平倾斜。没错，汇管各位杆友感觉到的吧。整了半天，我们的调控和美国那些事关系密切，可谓是最大变量。

4、非常认同任志强先生有需求什么时候都可以买的观点

最后回放两点任先生采访小视频的观点，并谈点感受：

1、有直接购房需求的话，什么时候都可以买。你总想看那个最低点，其实你很难抓住最低点；你总想躲开最高点也很难躲开，因为他可能越来越高。

杠杆游戏认为，一个人如果自己都不在乎，自己是否应该买房子，谁来帮你实现安居梦呢？没错，ZF是应该承担些责任。但事已至此，不要想多了。天助自助者。

2、房地产市场三年一个周期？不一定，现在缩短了。大概也就是一年半到两年的时间，过去说三年到四年一个周期，是因为房子要两年以上的时间才能建成。

现在为什么变短了？因为调控的手越来越长，经济增长压力却越来越大。我们的房地产市场越来越不像市场……