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6月楼市 | 看懂半年报中刷新房产纪录的4组数据

摘要:商品房销售数据好到不行,四组指标再次刷新我国房地产纪录

本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文|张银银

A股实在不给面子,上半年我国经济半年报出炉,三驾马车齐发力,二季度经济增速超预期——可本周第一个交易日,两市却惨淡,500多只股票跌停,创业板以暴跌5%收盘。

原因是,周末结束的全国金融工作会议。按说,此次会议已传递出,货币政策保持稳健的信息。但市场却不领情,毕竟资本市场都是赚快钱的多。

此次五年一度的金融监管定调大会,希望金融业更多体现融资属性,而不是无节制投资,钱生钱。

或许,暴风骤雨式的监管起码被认为是短期的,如今要搞细水长流式的协调统一监管,意味着“带着镣铐跳舞”的时代,才刚刚开始。于此,便能理解金融狗的伤悲。

扯远了,杠杆游戏今天主要不说A股、金融,还是来看看上半年房地产的几个指标,可谓是喜悦得令人尖叫。

1、6月销近2亿平米!商品房销售增速止跌回升,数据好到不行

虽然前1-5月,我国房地产数据整体喜人,但销售和投资增速方面,呈现逐月回落的情况。意味着不确定性因素还是在增加。而此次上半年数据一出,这些阴霾几乎全部扫清。

1-6月,我国商品房销售面积74662万平米,同比增长16.1%,增速比1-5月提高1.8个百分点,结束了此前连续7个月的回落。

此前,1-5月,我国商品房销售面积和销售额增速继续回落。同期,商品房销售面积54820万平米,同比增长14.3%,增速比1-4月回落1.4个百分点。

如果只是对比1-6月和1-5月的销售增速,感觉似乎提升不算多。如我国统计局所言,不就提高1.8个百分点;但如果去算一下,6月的销售面积,实在让人震撼——接近2亿平米。前5个月,月均销售仅1亿平米出头。

图1.2016年1-6月至2017年1-6月,我国商品房销售面积、销售金额增速图表来源|我国统计局

作为传统不算太旺的6月,且进入夏季,天气开始变热,很多人不愿意出门看房,录得这个纪录,让人瞠目结舌。

具体来看,上半年,我国住宅销售面积增长13.5%,办公楼销售面积增长38.8%,商业营业用房销售面积增长32.5%。

而1-5月时,住宅销售面积增长11.9%,办公楼销售面积增长38.3%,商业营业用房销售面积增长29.6%。

三大类销售数据全面有涨,厉害。而这样的厉害也反映到销售额上。

上半年,我国商品房销售额59152亿元,增长21.5%,增速提高2.9个百分点。其中,住宅销售额增长17.9%,办公楼销售额增长38.9%,商业营业用房销售额增长41.7%。

而1-5月时,商品房销售额43632亿元,增长18.6%,增速回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长15.3%,办公楼销售额增长37.4%,商业营业用房销售额增长39.0%。

从总到分类,四项增速指标全部持续向好。

这可是在史上最严厉调控的周期下,个中原因再次印证,一二线城市的房地产调控,可谓去库存的极好杠杆,撬动资金奔向三四线城市,整体拉升销售(去库存)。

2、商品房待售面积继续减少,东中西部表现都给力

2017年6月末,我国商品房待售面积64577万平米,5月末时,该数据为66018万平米。环比减少1441万平方米。

具体来看,住宅待售面积减少1305万平米,办公楼待售面积减少60万平米,商业营业用房待售面积减少128万平方米。

而5月末时,住宅待售面积减少1307万平米,办公楼待售面积减少51万平米,商业营业用房待售面积减少88万平米。

除了住宅待售面积减少基本持平外,库存压力最大的商业、办公销售都取得极大进步。

值得注意,录得如此好成绩的根本是东中西部地区都比较给力。

1、东部地区:2017年1-6月,东部地区商品房销售面积33401万平米,同比增长11.7%,增速比1-5月份提高2.8个百分点。销售额34695亿元,增长14.4%,增速提高2.9个百分点。

1-5月时,东部地区商品房销售面积25046万平米,同比增长8.9%,增速比1-4月份回落0.4个百分点。销售额26033亿元,增长11.5%,增速回落1.2个百分点。

对比两组数据,杠杆游戏简单计算一下结果是,东部地区6月单月销售超8300万平米,销售额超8600亿元。而1-5月,单月平均为5000万平米、5200来亿元。可见6月,东部地区表现之给力。

而看看中西部的表现,同样惊艳。

图2.2017年1-6月,我国东中西部、东北地区房地产销售情况图表来源|我国统计局

2、中部地区:1-6月,中部地区商品房销售面积19140万平米,增长19.9%,增速提高2.2个百分点。销售额11398亿元,增长31.4%,增速提高4.5个百分点。

1-5月时,中部地区商品房销售面积13590万平米,增长17.7%,增速回落1.2个百分点;销售额8065亿元,增长26.9%,增速回落1.6个百分点。

对比两组数据,杠杆游戏简单计算一下结果是,中部地区6月单月销售5500多万平米,销售额超3300亿元。而1-5月,单月平均为2700多万平米、1600来亿元。可见6月,中部地区销售数据几乎是此前平均的2倍。

我们再看看西部。

图3.2017年1-5月,我国东中西部、东北地区房地产销售情况图表来源|我国统计局

3、西部地区:1-6月,西部地区商品房销售面积18746万平米,增长21.2%,增速提高0.2个百分点。销售额10930亿元,增长37.7%,增速提高1个百分点。

而1-5月时,西部地区商品房销售面积13845万平米,增长21.0%,增速回落4.1个百分点。销售额8057亿元,增长36.7%,增速回落4.1个百分点。可见6月,西部商品房销售回追力度之大。

对比两组数据,杠杆游戏简单计算一下结果是,西部地区6月单月销售4900万平米,销售额超2800亿元。而1-5月,单月平均为2700多万平米、1600来亿元。可见6月,西部地区销售数据提升之快!

4、东北地区:1-6月,东北地区商品房销售面积3375万平米,增长13.3%,增速回落5.5个百分点;销售额2128亿元,增长21.7%,增速回落3.8个百分点。

较之东中西部有些黯淡,但考虑到东北的实际情况,这个数据也是不差的。

3、资金面收紧?No,房企业到位资金同比增速,反倒出现明显回升

从到位资金看,增速也出现明显回升。我国统计局数据显示,2017年1-6月,我国房地产开发企业到位资金75765亿元,同比增长11.2%,增速比1-5月提高1.3个百分点。

而1-5月,房地产开发企业到位资金58989亿元,同比增长9.9%,增速比1-4月份回落1.5个百分点。

对比两组数据,杠杆游戏简单计算一下结果是,单6月,房企到位资金接近1.7万亿。而1-5月时,平均月度到位资金仅1.2万亿不到。

分类来看,1-6月,房企国内贷款13352亿元,增长22.1%;利用外资104亿元,增长58.9%;自筹资金23273亿元,下降2.3%;其他资金39035亿元,增长17.2%。在其他资金中,定金及预收款23226亿元,增长22.7%;个人按揭贷款12000亿元,增长6.7%。

图4.2016年1-6月至2017年1-6月,我国房企到位资金增速图表来源|我国统计局

而1-5月时,房企国内贷款10497亿元,增长17.3%;利用外资90亿元,增长115.1%;自筹资金18008亿元,下降3.4%;其他资金30394亿元,增长16.7%。在其他资金中,定金及预收款17849亿元,增长20.3%;个人按揭贷款9600亿元,增长8.6%。

杠杆游戏注意到,除了外资、个人按揭增幅下滑外,其他到位资金方面增速都有提升。

都说资金面在收紧,但上述数据表明,恰恰是国内贷款的增速最快。单月到位贷款从1-5月,月均2000亿元,增加到6月的近3000亿元,此增幅可谓惊人。

4、土地购置面积同比增速,也出现明显回升,单位土地价格更是杠杠的涨涨涨!

以上三组喜人的数据,自然让开发商热情大涨。

1、首先我们来看投资,并不像数据表面那么呈现增速下滑。虽然2017年1-6月,我国房地产开发投资50610亿元,同比名义增长8.5%,增速比1-5月份回落0.3个百分点。但增速回落相较于1-5月有收窄0.2个百分点。

1-5月时,我国房地产开发投资37595亿元,同比名义增长8.8%,增速比1-4月回落0.5个百分点。

其次,这个增速依旧是最近两年多的高位,比2015年2月-2016年任何时候都高,处于最近20多个月以来第五高位。

杠杆游戏简单计算了6月房企投资总金额,超过13000亿元。而1-5月时,月均投资只有7500亿元。当然,1-2月有过年、冬季因素,即便如此这个投资额度依旧惊人。

还值得注意的是,1-6月,住宅投资34318亿元,增长10.2%,增速提高0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。

而1-5月时,住宅投资25423亿元,增长10.0%,增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.6%。不仅增速上升,很明显主要新增投资,集中到住宅类极为明显。

2、接着杠杆游戏再分析下开发商拿地的热情。从购置面积看,也出现回升趋势。1-6月房地产开发企业土地购置面积10341万平米,同比增长8.8%,增速比1-5月提高3.5个百分点。

而1-5月时,该数据为7580万平米,同比增速5.5。一个月拿了2761万平米地,此前月均只有1516万平米。

土地成交价款方面,1-6月为4376亿元,增长38.5%,增速提高6.2个百分点。

有杆友看到这个数据或许会奇怪,成交价款,怎么比各地拍卖的总价,似乎少了很多。对的,我们通常说的各地卖地价款,是说的土地出让合同成交价款。合同金额并不代表最终支付,更不代表当月最终入库的数据。

而1-5月时,该数据为3036亿元,增长32.3%。重要的不仅仅是6月增速提升,更重要的是拿地单价从4005元/平米,增加到了6月的4232元/平米。

杠杆游戏计算了2016全年,该数据为4145元/平米;去年同期,该数据为3325元/平米。

这个变化反映出,去年下半年至今,随着各大一二线城市房价、销售的持续向好,带动了全国的土地成交单价。

当然,考虑到具体的容积率不知道,楼板(面)价无法确定。但大致容积率变化不会太大,也就是说平均楼面价多半是有涨。

如果平均楼板(面)价格在继续上涨,那么单位面积成本意味着上升,未来房价该怎么定,开发商应该有自己的看法。

本文所有数据源自中国统计局

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