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万达融创世纪交易“第三者”,富力地产财务大起底

摘要:富力2016年末净负债率为159.9%,同期融创为121.5%,完成此次交易富力、融创债务都将攀升,只有万达债务比预计降更多

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撰文|张银银

万达融创世纪大交易,杀入第三者。7月19日下午4点左右,富力地产出现在现场背景板上。

图1.7月19日下午4时,澎P新闻在现场看到,现场背景板上除了万达商业,融创中国两家以外,出现了富力地产的名  图片来源|网易财经

但有趣的是,过了一会,签约仪式的背景板换成了下图:原先写有富力地产的主背景板被拆除,新背景板变成了“万达商业·融创中国战略合作签约仪式”。

图2.原先写有富力地产的主背景板被拆除,新背景板变成了“万达商业融创中国合作签约仪式”  图片来源|网易财经

戏剧性的转折再次发生。7月19日17点30分左右,接近签约仪式时间。背景板又换了回去,富力地产再次出现在背景板上。接着,王健林、孙宏斌、李思廉三位大佬登场。

图3. 7月19日17点30分左右,接近签约仪式时间。背景板又换了回去,富力地产再次出现在背景板上  图片来源|网易财经

新杀入者富力,这家南派地产的代表,和万达、融创一样知名。但这家同样在香港上市的公司,无论销售排名,还是买买买及跨界大动作,并不像其同城的恒大那样,频繁引发轰动。

拿下万达77个酒店的富力,到底是一家什么公司,杠杆游戏今天就来对富力做个解读?

1、富力2016年末净负债率为159.9%,同期融创为121.5%,完成此次交易富力、融创债务都将攀升,只有万达债务比预计降更多

富力地产2016年报是这样介绍自己的:中国最大最知名的物业发展商之一。

核心业务除了住宅物业发展,其资产组合的一部分还有投资物业,包括顶级酒店及购物商场。是的,酒店业务本身就是富力拥有的、喜爱的。杠杆游戏下文会详述。

外界对于为何融创最终没接手原计划中的万达酒店,有很多猜测?

譬如335.95亿元收购万达旗下的76个酒店,说起来是平价,但总额太吓人,融创压力大;万达也觉得融创毕竟是搞地产的,不懂高端服务业?且卖得太便宜?

但此次三方交易细节披露却是,富力以199.06亿元就拿下了万达的77家酒店。少了100多亿元,还多一家。有趣。

而融创方面收购13家万达文旅城的价格从295.75亿元,上浮为438.44亿元,且承担454亿元贷款。涨了100来亿元。

对比此前和本次交易的价格,不算贷款,此前为631.7亿元,本次为637.5亿元。价格变动不大,如果万达将这些钱全部用于还债,其债务总额明显下降。

通过融创中国2016年报,杠杆游戏此前就分析过,截至2016年末,融创中国债务从2015年的不到420亿元,又增加710亿元出头,总额攀升至1128.44亿元。净负债率从2015年末的75.9%,攀升到2016年末的121.5%。

图4.融创中国2016年债务构成  图表来源|融创中国2016年报

不需要动脑子,如果按照此前计划,融创既买下13个万达文旅城91%的股权,又买下这76家万达的酒店,融创的资金压力该有多大。所以,此前说王老板借钱给孙老板收购自己的资产,那真的是诚意十足、乐善好施。

但即便如此,融创压力还是很大,万达是否放心,监管层是否觉得妥当?各位杆友肯定是注意到的,最近几天,监管层对这些超级地产杠杆玩家,是有些不放心的。

所以,如果按照此前计划,未来孙老板咋整,重点就看房地产销售回款,现金流、现金流、现金流,重要事情说三遍!

可谁知道不发生黑天鹅事件,顺驰悲剧重演不是没可能。那么,就给融创减负吧,给万达更好的选择,让国家、金融机构和国民更放心吧!

富力白衣战士登场。可富力的财务状况又是如何?

图5.2013-2016年末,富力地产净负债与总权益比率  图表来源|富力地产2016年报

查阅该公司2016年报,杠杆游戏发现最近4年,富力的净负债与总权益比率在2014年曾下降过,接着2015、2016连续上升。富力的净负债率,从2014年的91.7%,上升到2016年末的159.9%。比融创还高出30多个点。

如果最终完成此次交易,融创、富力的债务都将继续上升。

虽然如此,毕竟富力一大重要策略,是持有投资物业组合,提供可靠的现金流,以抗衡经济周期的起落。目前,富力有广州珠江新城的富力中心办公大楼,以及Viva北京富力广场、成都富力中心等。

与融创不同,富力和万达一样,是重视酒店的。2016年,该公司新增了两间酒店(海南香水湾富力万豪度假酒店、重庆富力假日酒店),另外有多项各类型投资项目在建中,在建总建筑面积达112.5万平米。

截至2014年,富力已经有14间营运中的酒店。买下万达77家酒店,应该说是符合该公司一贯战略的。

2、虽然销售额比融创低,但富力的营收和利润更高

通过富力地产2016年报的披露,该公司营业额,2016年比2015年增加21%,至人537.3亿元。而该公司所有者应占盈利 67.6亿元,比2015年增长20%。

图6.2015-2016年富力地产经营业绩  图表来源|富力地产2016年报

而融创中国方面,其2016年报显示,2016年该公司的收入为353.44亿元。且这已经是最近5年的最高纪录。见下图7。

图7.融创中国2012-2016年营收、利润等  图表来源|融创中国2016年报

更值得注意的,通过上图7,杠杆游戏发现,2013年融创中国收入冲高实现300亿元后,2014、2015连续两年下滑。先是2014年下滑到250亿元出头,接着2015年下滑至230亿元。然后嘛,2016年快速拉升至超过350亿元。

即便2016年,融创收入实现明显拉升,353.44亿元的收入,也比富力537.3亿元低不少。比富力2015年的442.9亿元也要低。

利润方面,根据融创中国2016年报,从上图7,各位杆友可以看到,2016年融创中国年内溢利接近30亿元,该公司拥有人的应占溢利接近25亿元。而2012-2015年,该公司年内溢利分别为26、35、32、36亿元。

值得注意的是,融创中国在2017年初的官方通报宣布,2016年,该公司实现销售额达1553亿元。当然我们还得看权益金,属于融创的权益金略微超过1000亿元,是该公司首次破千亿元。权益合同销售金融增幅达到139.1%。

在该公司2016年报中,该公司披露的销售金额为1506.276亿元,同比增长超过120%。站上行业第七的宝座,前六位分别是:恒大、万科、碧桂园、绿地、保利、中海。

而同期富力地产的协议销售金额至于609亿元,增幅为12%。但利润竟然比融创高37亿元。背后的原因值得深思。

3、富力融资成本比融创高,土地储备比融创少,但土地区位还算不差

在7月11日《一文看懂孙宏斌!融C帝国迄今最全最深财务解读》一文中,杠杆游戏扒过数据,融创中国2016年加权融资成本从2015年的7.60%下降到 5.98%。而2016年新增的融资,成本降至5.78%。这个下降,应该说还是很给力的。

而同期,根据富力地产的2016年报披露,该集团非银行融资的加权平均成本为6.7%,2015年的平均成本则为每年9.2%。

虽然富力的融资成本下浮力度比融创大,但平均成本依旧略高于融创,更是大大高过5年期基准利率。

值得欣喜的是,富力2016年发行人民币65亿元境内债券,票息率每年4.95%,属当时历史低位。2016年,该集团更进一步,总共发行人民币425亿元境内债券,票息率低至每年3.48%,以致非银行融资的加权平均成本下降至每年6.7%。

通过债务置换,富力不仅减少了短期债务,也降低了财务成本,改善整体财务的流动性。

即便如此,富力降低财务成本的道路还能漫长,需要更努力。

值得注意的是,富力2016年总建筑面积交创新高,达420.9万平米,平均售价达到11760元/平米。如果只是看单价,应该说还是不错,不过只上升了1%。

回忆一下2016年主要一二线城市房价的涨幅,富力这个单价涨幅表现,应该说是偏差的。

用富力自己的话说,是地域多元化程度有所提升,减少对一线城市的依赖。2016年,十大城市贡献总协议销售75%以上,而2014年相同销售百分比却只集中于六大城市。

同样情况下,2016年,该集团的一线城市(广州、北京及周边地区、上海及周边地区、天津以及杭州及周边地区)贡献总协议销售为49%,而2014年数字则达66%以上。

布局是更广,但一线城市贡献的减少,也拉低了成交价格。

2016年,富力购置土地的平均成本,为3500元/平米。应该说成本控制是不错的,和融创2016年至今的高价买买买,思路不同。

在2016年收购了504.1万平方米土地,扣除2016年交付的可售面积后,富力应占土地总储备按预计的可售面积计算为3848.1万平米。

最重要的是,这些土地的平均成本只有1700元/平米。看看下图8,富力布局的城市图应该说还是不差的。

图8.截至2016年末,富力地产项目布局图  图表来源|富力地产2016年报

和万达的土地成本类似,这个地价可以说是很低的。比如在重庆,杠杆游戏印象深刻,和重庆万达文旅城不远,富力城十年前即拿下数千亩土地,一直有序开发。

想想那时的地价,什么赚钱的杠杆游戏,真的都是时间游戏。

而融创方面,截至2016年底,融创中国布局了44座城市,土地储备高达7291万平米左右,权益土地储备为4973万平米左右。比富力要多,但此前,部分地买得确实贵。

富力也有贵的。2016年,该公司收储引以为傲的案例,是第一次成功进军深圳。取得约24.8万平米的应占土地储备的开发权,以及未来可开发的额外土地储备,最多达100万平米。

图9.万达融创富力三方大合影  图片来源|网易财经

最后杠杆游戏注意到,近5年,富力地产的股价,最高没有超过15元。而7月19日,这个宣布迎娶77个万达酒店的好日子,收报12.92元,较头一个交易日涨了1毛8,涨幅为1.41%。

恭喜富力,祝福融创,愿万达转型成功。希望所有的资本玩家都安稳,不给国家和大家伙添乱。

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