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317亿美元夺冠!还有什么能阻挡我们疯狂地买下美国

摘要:金额创历史新高,连续四年蝉联各国买家在美购买住宅首位;他们是人生赢家,是杠杆玩家

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撰文|张银银

杠杆游戏这几天怀疑自己的智商

先是看到广州“租购同权”,有机会读名校;然后最新的消息是,九部委出台文件,选了12个城市,加快发展住房租赁市场试点,其中包括广州。于此,各位杆友应该明白,广州吃“天下之先”的原由。

就在一些朋友欢呼我国进入住房租赁时代的同时,全美地产经纪人协会(National Association of Realtors)传来消息:在截至2017年3月的过去12个月间,我国投资者购买了创纪录的317亿美元美国住宅。

图1.外国人在美购置住宅国别及购买区域排名图表来源|全美经纪人协会(NAR)

重点不仅仅是这个美金数字之巨,而是我们已经连续四年,成为美国住房最大的海外买家。

在国内,你不买房,买不起房,可以租房。出台租赁政策帮扶,也是必要的。但抱歉,房租会涨,给你孩子分配的学校也是看人眼色。而那些玩转了国内的先富阶层,国内杠杆致富后,他们投资的触角早已伸向了海外,譬如重仓这个星球唯一的帝国。

今天,杠杆游戏就来谈谈这些赴美买房,主要说买住宅,背后的细节和有趣的杠杆趋势。

1、中国买家有多豪?

既然杠杆游戏刚说到,我国投资者已经连续四年,成为美国住房最大的海外买家。那么,杆友们肯定关心,过去几年我们到底买了多少。

首先要解释一下,2017年的数据为2016年4月-2017年3月间,中国人购买美国住宅房产的总金额。过去几年的数据以此类推。

具体而言,2016年4月-2017年3月为317亿美元,相较上年度的273亿美元,上涨了16%。再往前几年分别为286亿美元、220亿美元、128亿美元、120亿美元、70亿美元、112亿美元.

图2.近几年,前5外国买家赴美购置住宅金额图表来源|全美经纪人协会(NAR)

也就是说,过去7年,除了2015年4月-2016年3月,我国在美购置房屋金额出现过微降外,其余时间一直是涨涨涨。

除了国人的豪迈之外,似乎投资美国的外国人都越来越豪爽。

如上图1、图2,我们看到,过去一年排名第二的加拿大,在美购房总额达到190亿美元。反倒是美国的盟友、老牌帝国主义大不列颠,只买了95亿美元。接着墨西哥93亿美元,印度78亿美元,印度真不可小视。

根据这份最新的海外人士在美购房年度报告,虽然我国买家在交易总额上连续四年位居首位,但报告指出,2016-2017年间增长最快的是加拿大买家,从上一年度的89亿美元直接上涨到190亿美元。

加拿大再牛和我们比也是小case。

中国买家在美购买住宅数量,从1年前的2.9万套猛增到4.1万套,增幅达40%。排名第二的加拿大为3.4万套。

图3.近几年,前5外国买家赴美购置住宅套数图表来源|全美经纪人协会(NAR)

根据海外房产平台居外网发布的最新报告,2016年中国人在海外各国购房的总花费首次突破1000亿美元。美国作为中国人首要的海外购房目的地,囊括近三分之一的购房资金。

而整个2016年4月-2017年3月,外国买家在美国购房的成交总额,高达1530亿美元。较上年度上涨了49%。外国投资者过去一年在美国购买了284455套住宅,约占全美房屋销售量的5%,比前1年增加了32%。

外国买家的购房成交额,在美国整体房产成交额中的比例达到10%,也创下历史新高。这一方面说明美国房产销售之高,另一方面也表明外国购房者的热情,以及对此的推波助澜。

不过,外国人再豪和我们比也是小巫见大巫。

单套均价方面,海外买家在美购房的平均价格是53.7万美元,较上年度上涨了9%。其中,中国人的购房均价最高78.2万美元,中位价格都达到53万美元。

图4.近几年,前5外国买家赴美购置住宅均价图表来源|全美经纪人协会(NAR)

英国买家在美购房的平均价格74.2万美元,加拿大56.1万美元,较前一年增长近一倍;印度买家在美购房的平均价格是52.2万美元;而墨西哥人则倾向于购买较便宜的房子,为每套住宅平均32.7万美元。

图5.近几年,前5外国买家赴美购置住宅中位数图表来源|全美经纪人协会(NAR)

而整个美国的房价呢?同期,全美成套房屋的销售均价27.7万美元。外国人真是豪啊!对了,大约有10%的海外买家,购房价格超过100万美元。

看了这一组价格,真的得感叹,我国主要一二线城市房价,基本都是美国标准了,一些城市比美国牛多了。

2、买下“美国”的新趋势和变化

1、我国买家热情持续高涨。美国经济向好,给人安全感。即便是在越来越严格的资本管理背景下,上文数据表明,我国投资者赴美购买住宅的热情依旧高涨。

在美购买前5的国别,都看多美国。美国凭借较为强劲的经济增长、广阔的发展机遇和先进的教育体系,成为中国及其他国家有产阶级,投资海外地产的头号选择。

NAR的首席经济学家Lawrence Yun表示,美国国内和国外的政治经济不确定性,并没有影响海外购房者在美国的购房热情。虽然美元升值以及库存短缺,导致美国房价持续上涨。但是,上述五大购房者来源国的购房交易额,上涨得比美国更快。

这显示,外国人越来越相信美国是生活、工作和投资的安全国家;

2、全球房价高烧(包括中国),刺激投资者更愿意去美国投资房产。我国的情况不用说,上文数据分析表明,一二线城市基本都赶上美国均价了。

有媒体就分析,加拿大在美购房者激增的原因,也与加拿大目前比美国更高的房价有关。尽管美国房价在上涨,但比加拿大而言还是更容易负担。目前,加拿大各主要城市,尤其是温哥华多伦多的房价上涨速度远超美国;

3、中国移民加州超过墨西哥,美国二线市场如佛罗里达、伊利诺伊、新泽西、马塞诸萨、印第安纳、弗吉尼亚都成为置业热点。目前,还是近一半的海外买家购房集中在三个区域:佛罗里达州、加利福尼亚州以及得克萨斯州。

其中,中国超37%选择加州,主要原因是华人移民加州的历史悠久。据美国人口调查局数据显示,中国已经取代墨西哥,成为往加州输送移民最多的国家。

另外,在强劲经济和较低房价的吸引下,西南部的德克萨斯州,一跃成为中国投资者置业的第二大目的地。

图6.近几年,赴美购置住宅区域分布图表来源全美经纪人协会(NAR)

媒体注意到,以达拉斯为例,这座以能源、高科技著称的德州第三大城市在近年来和北京、上海通航后,吸引了一大批中国购房者。根据地产网站Zillow数据显示,达拉斯在售住宅的中位数价格仅为16.7万美元。真的白菜价!

置业排行榜上的传统热点纽约州从第2滑落到第7;

4、我国投资者购买的美国住宅均价7年来首降。资本管理的趋严,或许拉低我国投资者单套购买价格。

2016年4月-2017年3月,我国投资者购买的美国住宅平均价格为78.2万美元,这不仅比去年低了15万美元,也是过去7年来首次出现下降。TRD美国地产观察注意到,一些在美国开发项目的中资地产商顺应这个趋势,调整了他们的定价策略。以上海建工集团为例,其在纽约法拉盛地区开发的富尔顿广场二号(Two Fulton Square)商住两用项目售价预计比它在时代广场附近开发的MIMA公寓楼低几十万美元;

5、我国买家喜欢买独门独户住宅。我国买家购房的主要目的是私人住房(39%),住宅投资占比则为21%。我国买家购买最多的美国房产类型是独门独户住宅(67%),其他还包括联排别墅和共管式公寓。

3、中国买家在美玩的是什么杠杆游戏

传统上,会觉得我国买家出去买房都喜欢全款,更多是资产配置、移民、教育等考虑。但杠杆游戏注意到,情况正在起变化。这些人生赢家,越来越喜欢在国外使用杠杆。当然,投资美国,本身就是一场杠杆游戏。

在购房付款方式上,44%的外国买家在美购房,都选择全额现金付款,这一比例,在不在美国居住的外国买家中更高,达到72%。

而我国买家,65%为全额。墨西哥和印度买家大部分都在美国居住,绝大多数选择了在美按揭购房。

或许是因为资本管理,或许是因为资金及杠杆考虑,全款虽然依旧是主流,但越来越多的我国投资者开始寻求金融机构的帮助。全美经纪人协会的调研显示:今年26%的中国买家申请了美国本地银行的按揭贷款。去年这个比例仅为20%。还有4%为在中国按揭。

而全款购买或按揭之后,用于出租的我国买家越来越多。

如上文所述,39%的我国买家把自住作为主要用途。另外,还有39%的我国投资者则希望从他们购买的美国住宅获得回报。

图7.近几年,赴美购置住宅主要目的图表来源|全美经纪人协会(NAR)

特别是考虑到过去一年,美元比多数货币强势。虽然美联储已经开始加息,但美国最新的按揭贷款利率一直徘徊在4%以下。投资美国,按揭等方式实际是明智的。

结合最近相关部门对一些企业海外投资的友情提示,很明显,无论企业还是个体,部分海外投资确实有分散资产配置的考虑。

每个人的选择应当尊重,但国内融资和外H管理约束也是不可避免的。很多人会说,不要让李嘉C跑了,不要让万D跑了,不要让安B跑了……其实不止是他们,很多个体都在买美国。

美国财政部一项调查还证实了,纽约和迈阿密等城市的高端房产,正被用来输送非法财富。

很有趣的是,无论我国买家是什么目的,但有时候有些尴尬。

我们追求南北,美国的朝向并不规则;美国很多地方有公墓,比如波士顿市中心紧邻中央公园便有一块,旁边的房子实际并不差;高等教育之外,美国公立教育基本是福利性质。有钱人念私立学校,中国一些买家也看中美国的公立教育,推高了“学区房”价格;美国养房还要钱,房产税;公共空间的维护,如草坪花园也都要钱,扫雪也是自己的事……

过去几年,美国房地产的复苏和升温是很明显的。个中原因有美国经济向好的因素,也有各国包括我国在内的买家投资美国的原因。

伴随着大量的赴美购房,不仅上述问题及相关税务和法务问题越来越值得重视,投资美国到底对还是错,怎么投资本身也越来越是个问题。

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