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上海要跌大佬离场?横在楼市后半生的3只“灰犀牛”!

摘要:认清放水还是缩表,决定杠杆的加减方式

本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文|张银银

这几天有3条新闻很抢眼。

1万D好像又在“卖卖卖”,卖完酒店、文旅城,又在“卖”万D广场了。杠杆游戏呵呵一下,市场真的是见风就是雨。

2广州搞完“租购同权”,上海又低价拍租赁用地,5、6千块/平米的地价……俨然,我国真要进入房地产租赁时代了。

37月24日召开的郑智局会议强调,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。

会议还强调,要积极稳妥化解累积的地方政F债W风险,有效规范地方政府举债融资,坚决遏制隐性债W增量。要深入扎实整治金融乱象,加强金融监管协调,提高金融服务实体经济的效率和水平。

看了这些话,是不是头疼。重点是,这3件事情有什么关系?杠杆游戏,今天来梳理一下。

1、大佬是否在跑路不确定,上一个楼市快钱时代结束无疑

先说万D吧。也没办法,谁让你被不点名批评,确确实实又在卖卖卖。难免让人觉得这是要“洗手”、套现,甚至跑路的意思。

其实,这真的是新建万D广场正常的商业流程和移交。轻资产化,万D输出品牌、管理,资本掏钱盖综合体,如今和未来新建的万D广场,基本都会是这个套路。不是说最近万D卖出了半壁江山,才如此干,实际这个套路已经干了一两年。

不过,从首富李嘉诚到王健林,还有潘石屹、张欣夫妇,都大笔卖出了物业,这确实让人忍不住联想。大佬们这是在干嘛?

杠杆游戏觉得干了两件事:

1他们在最好的时间、最高的价格卖出了好资产。李嘉诚先生和潘石屹、张欣夫妇卖得划算,大家可能承认。万D文旅城呢?

杠杆游戏之前分析过财务,见文末历史阅读。这些地万D拿得超级便宜。算上融C还要承认债务,起码万D没亏。如果考虑到紧绷的资金链、各项压力,这个时候地价历史最贵、房价历史最贵,又有人想做行业前列,有人接盘,双赢啊。

当然,融C到底会不会把自己搞死,那是后话了。如果如大家担心的,融C因此可能把自己搞得很累,那么万D自己弄不也一样;

2就要说说7月24日召开的郑智局会议了,一是房地产长效机制,二是较严金融监管继续。前者意味着,房地产是可以赚钱,但绝对不允许大家炒短线。后者意味着,金融安全比房地产扩张更重要。只要经济不滑坡,绝对不再以房地产是否狂热为目标。

这样去想,应该能理解大佬们出售物业的考虑。至于他们是否是在为跑路做准备,那是杠杆游戏不懂、不确定的了。

2、一二线城市早就进入房屋租赁时代,多供地无论是不是“租赁用地”都是好事

这几天上海拍出了超低价的“租赁用地”,5、6千块/平米。有人说,这是地价暴跌的标志性事件,杠杆游戏觉得是耸人听闻。

还有人说,和广州“租购同权”文件合一起看,我国进入万亿房屋租赁时代!这个说法,杠杆游戏也持有异议。一二线城市外来务工群体,当然,杠杆游戏主要强调的是大学生们,大部分毕业后都是从租房开始。

数据也摆在那里,城市里的非土著、新来的都是租房为主。如果从比例上说,可以说我国主要一二线城市,早就是租赁时代了。

当然,这不重要,重要的是供给更多土地始终是好事。至于多卖“租赁用地”,还是多建公租房,或是多给地让开发商建商品房,从供给总量上说都好。

需要警惕的是,对“租购同权”和“租赁用地”拍卖的不切实际幻想。

各位杆友可以去看,现在搞租赁的房企也好,大房东也好,除了少数高端物业,谁能说自己赚到多少钱?

很大程度上说,租房赚钱的,基本都是搞的房屋结构隔断钱。也就是散租,或改造成多个房间出租。而这样做往往改变了住宅的合法结构,游走在边缘。重点是,我国房屋租赁市场为何如此?

道理很简单,租赁的收益抵不上资金成本。主要一二线城市房价的涨幅收益,远远高过房租收益。所以,这个行业多是二房东,少有大房东。

租客也是一样,心里急,看着房价涨个没完没了。一旦手里有了点钱,或者找到借钱的渠道,一定会赶紧买刚需房。所以说,租赁市场,一定程度上说房东强势,但实际上最不稳定的反倒是租户。

当然,这样的情况在一线城市略有不同。这一波之后,这几个城市已经让大部分小白鼠们望而却步。所以,广州、上海先吃“螃蟹”。也因此,“租赁用地”不能很贵。

但上述分析表明,国人始终爱房子,谁不想有个家。“租赁用地”再便宜还是大几千,搞下来成本还是不低,而开发商还未必有多少搞头。

如果我们的政F再好一点,就像几年前大力倡导的,商品房、保障房(特别是后期特别强调公租房为主)两条腿并重。保障房用地无偿多拿些出来,这个效果比“租赁用地”稳定房价、民心、降低房地产金融风险恐怕效果更显著。

如果怕政F主导公租房效率低,大可以把公租房的建设、运营交给市场企业去竞争。各项收益,适当还能补贴公租房土地没收益、没卖地的损失。

3、中国房地产的的3只“灰犀牛”

当然,公租房会再次增加地方政F债务,真金白银啊!所以,倡导一下“租购同权”,卖几幅“租赁用地”省事得多。

这不也吻合了7月24日召开的郑智局会议强调的,要稳定房地产市场,加快建立长效机制;有利于稳定地方政F债W风险,利于防控房地产相关的金融风险。

不久前,全国金融工作会议强调,要防范系统性金融风险。搞了协调机制,金融领域的分类、穿透监管问题逐步解决,杠杆游戏不多谈。今天只说和房地产有关的金融风险。

房地产的金融风险无外乎三只“灰犀牛”:

1房地产的快步,不仅让传统的银行、信托、券商继续推升相关贷款或通道。前几年的金融创新、大发展,也让各类资管、私募、互金规模做太大。

这些游戏最终不是内部钱生钱循环,就是去了房地产、基建为主。所以,现在要拆的弹太多了,到处可能都是不良债务。

只要房地产游戏玩不转、泡沫被捅破,相关金融风险容易尸横遍野。所以,才说要搞调控长效机制,才要通过倡导“租购同权”,搞“租赁用地”发展租赁市场,为高房价减压,根本上为房地产风险降压。

这便是所谓第一只“灰犀牛”;

2第二只“灰犀牛”则是房地产企业自身债务继续攀升。所以万D卖卖卖,于国家,其实是好事;融C卖卖卖,才被银行尽调、核查。

去杠杆,除了金融机构,当然也包括金融属性很强的房地产企业;

3最后,第三只“灰犀牛”就是联储。虹吸、ZB外流、RMB压力。不展开说,稳增长还是保汇L,可能要纠结很长时间。难啊!货币政策、金融政策,直接关系房地产资金面。

当然,人类进入所谓文明时代、工业革命后,经济的过热和泡沫是长期的,杠杆总是在加,货币扩张从来停不下来,去杠杆总是短期的。无论老牌发达国家,还是我们。

或许这就是市场经济,钱总喜欢扑向更多人都愿意去的领域、行业。总是要放出更多的钱,去刺激更多的钱和人。不动产及各项金融产品,成为最好的载体。

认清放水还是缩表,决定杠杆的加减方式。

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