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“租购同权”消灭天价学区房并非不可能 但需要一个条件

摘要:有法总是好事,好事做好还需要更多配套

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撰文|张银银

近期,“租购同权”如同这个夏季一样火。

最新的消息是,住J部相关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民,在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

对于买房有压力的群体来说,听到这则消息,那该是多高兴。

这意味着在广州等城市公开表示“租购同权”,相关部门下发试点文件,上海低价拍出“租赁用地”后,“租购同权”在全国真的有望迈出大步伐。

看来,决策层稳定房地产市场,政策连续性稳定性、长效机制的建立,确实在加快。杠杆游戏也认为这是好事。但好事兑现必定有一个过程,能否把好事办好,关键不在于一项制度或立法,而是一系列的配套如何完善、改革推进。

1、立法“租购同权”实际难在教育公平,且有户籍制度藩篱

首先,有必要细读住J部相关负责人的措辞。“逐步使租房居民……”——重点就是“逐步”二字。

因为立法是国家重器,是一件严肃的大事。当然,只能慢慢来。此法又是什么法呢?严格来说,不是全国人D(及其常W会)的全国性立法,而是一部条例。

日前,我国首部住房租售条例公开征求意见。这一方面披露了立法保障“租购同权”的进展,另一方面也释放出,到底是“同哪些权”的信号。

说来说去,最重要的同权,就是租房居民子女,平等接受教育的权利。如果这个问题真的解决了,那么学区房的天价,很多人认为有望缓解。

但正如此前很多朋友分析过的,如果租房可以念好学校,那么房租岂不是跟着涨。如果房租大涨,房价不也还得跟着大涨。

更何况,广州此前的“租购同权”也好,还是我国将立的首部住房租售条例,能做到的,都只是保证租房居民的子女有学校念。而且还得你符合各种条件,然后根据情况给你安排而已。

或许,有了全国性立法,对于符合条件的约束少一些,规范一些。可话说回来,一个人来到城市就业,其子女难道不是本身就该有权,随迁接受教育吗?起码安排一个学校接受教育的权利,应该得到保障吧。

之所以出现“租购同权”这一说,不就是因为户籍制度这个藩篱。这和人家是否买房,是否租了像样、合规的房子有关系吗?

平等教育权,这可是我国相关大法的明文规定,更是人基本权利的组成。如果这一点本身都无法办到,然后谈“租购同权”,难道不有点时空错乱?

就算回到“租购同权”这个问题上来,法规会规定优先保证,租房者子女念对应学区的学校?这肯定会有极大的博弈,有钱购买得起好学区房子的人,话语权恐怕也要大一些。

再说了,如果不优先保证购房者的权益,这岂不成了另一种“歧视”。

而之所以有天价学区房,归根结底是我们教育不公平的问题,和房子无关。无论学区你怎么调整、怎么换,公立学校发展不均衡,学校级别、能量有高低,必然就有落差。办法相关部门想了很多,就是根治不了。

怎么解决这个问题?杠杆游戏很赞同有杆友说的,一个区域内学校领导、教育部门领导定期轮换不就行了。打破了教育体系内部的既得利益,教育公平不就解决了。教育公平基本解决了,学区房、“租购同权”这些事不都基本不存在了。

如果那时,你不屑于和穷人家的孩子念一个学校,ok,你念私立学校就好了。

2、过渡性“同权”有总比没有好

当然,杠杆游戏还是要说,住建部门也好,其他部门也好,能力权力都是有限的。其也只能在自己能力范围内,做一些事情。

譬如住建部门的“租购同权”表态和努力,起码是非常积极的。未来,逐步能落实,其实也是好事。

毕竟,户籍制度不是一时半会儿能彻底改变。特别是较大城市的户口,实际是越来越严格。

目前,大学生倒是被大部分城市所争夺。但凡是有点常识和爱心的人就该明白,大学生大部分本身还是有能力买房、落户的(京沪等例外)——他们子女在城市的教育等问题,实际不会是太大问题。

而真正最需要关爱的,是非大学生那部分进城务工人员。他们的孩子不能在城市念书,他们为城市贡献了青春和汗水,却因为户籍制度、教育公平原因,制造出了留守儿童悲剧,造成了夫妻分离……

平等受教育的权利,在我国注定是个缓进的过程。所以,有“租购同权”立法,也算是一种进步。租房毕竟还是比买房便宜,在经济拮据时,有这样的法规,总是可以解决部分家庭的子女,接受最低保障的教育问题。

3、中国人买房观念根深蒂固,倡导“租购同权”很难解决高房价问题,需要增加各类土地供给,打好系列组合拳

虽然我国城市居民人均住房面积已经40来平米,可以说已经很高。但不同人群掌握的住房量差距很大。

所以,从增量上说,无论是像上海那样搞租赁用地,还是推出其他住房供地,都需要更多。今年,从主要一二线城市的计划和实际执行看,供地确实还是有增加。但这个量,首先是否够,还需要时间检验,未来能否兑现计划也是个问题。

正如杠杆游戏昨天(7月25日)所写,国人始终爱房子,谁不想有个家。“租赁用地”再便宜还是大几千,搞下来成本还是不低,而开发商还未必有多少搞头。

如果我们的政F再好一点,就像几年前大力倡导的,商品房、保障房(特别是后期特别强调公租房为主)两条腿并重。保障房用地无偿多拿些出来,这个效果比“租赁用地”稳定房价、民心、降低房地产金融风险恐怕效果更显著。

如果怕政F主导公租房效率低,大可以把公租房的建设、运营交给市场企业去竞争。各项收益,适当还能补贴公租房土地没收益、没卖地的损失。

这些都是理想,也未必最优选择。反正一句话,在最有人口和就业向心力的一二线城市增加土地供给,是十分迫切的。

从存量上说,还得把那些空置、多余的房产逼上市。既然,大家觉得一些人掌握了较多房子不公平,一些人利用住房获取了过多的收益,绑架了我国经济和金融不对。

那么,是否就应该把全国房屋登记、公开查询系统建立起立;相关人士的财C申报、公开机制建立起来;通过税收等方式,让持有较多房子的人,更愿意早日把房子挂牌出售;把货币政策控制好,让房产快钱收益显著下降……

如此,才是供给侧改革吧,才能增加市场房屋供应和流通。

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