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燕郊下跌的房价里是我们的机会和未来?

摘要:棋面越来越清晰,每个人,从中都应该都看到属于自己的机会和未来;有资格购房的刚需朋友,迎来最好的时间窗口

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撰文|张银银

燕郊二手房均价跌了一万,高杠杆炒房客面临资金链断流风险。

这不再是危言耸听,也不再是个别楼盘,而是普遍如此。环京大部分地区,除了你懂的,那个千年大计区域周边,大部分地方二手房开始回到一年前。

燕郊到底怎么了,环京作为北京楼市晴雨表,十多年来一直走不出暴涨暴跌的怪圈。这一次,他们会告别这个怪圈吗?

这其实不是最重要的。重要的是,燕郊为代表的环京下跌意味着,此次全国性调控这盘大棋,棋面越来越清晰。每个人,从中都应该都看到属于自己的机会和未来。

1、京沪不再是随便给人炒的地方,现在是最好的刚需机会

几年前,杠杆游戏曾专门去燕郊体验生活。张银银就是想知道,到底在那个地方居住,在北京上班是一种什么感觉。或许是我太矫情,但抱歉,我的结论是,辛苦,太辛苦!我本来是一个不怕吃苦的人。

事实和我的体验也有很多接近之处。不少在京工作的人,包括我的个别朋友,也买了燕郊,但平时还是在北京租房住。还有一些就完全是投资考虑。

相对而言,燕郊在环京的几个楼市热点地区算近,或者说交通算比较便利。而且,毗邻北京通州。北京市一级的行政机构还要搬去通州,这个事拖拖拉拉十来年,这一次是真的。应该说,这对燕郊是重大利好。

可即便如此,时隔四个多月之后,北京青年报记者重返燕郊发现,燕郊楼市跟年初比已是冰火两重天。燕郊房价普遍下跌近三成,前期的热点楼盘二手房价格,成交均价下跌了1万元每平米。

何以如此?因为调控政策实在太严。而这个环京严厉,最具有代表性的地方,就是京东的燕郊,和京南千年大计的某新区一带。

1、此二区域的调控,都是为了首都的长远大计。简单说,燕郊和某新区一带暂时的房价是可以被打击的,为了北京、首都的美好未来,暂时必须有人牺牲。

2、环京的严厉调控、房价回落,配合的是北京的整体城市和人口思路。控人是坚定的,可谓历史上最大决心。越是如此,越意味着京城的房子,长远看,价格应该是坚强的。前提是没有其他黑天鹅。

3、北京市级机关的东迁,南边某新区的建设,意味着燕郊、河北环京南区域,是具备长期发展价值的。从工作、居住通勤角度看,这些区域未来是具备真实可能的。

4、但从人口、资源(水)承载压力角度看,北京及周边,必然要进行严厉的人口控制。房价控人,是最好的方式,而房价目标的实现意味着严厉的调控将是长期性的。

中央说的长效机制,在其他城市未必有多长效,但在北京可能是真的。同时,北京的严厉调控意味着,在这里炒房未来不会是主流投资方式——可能是高手的专利。当然,也不排除再弄个放水啥的,谁知道。

结论就是,有能力、有资格、有意愿,在京或环京长期发展的朋友,目前的调控、货币周期是最好的刚需实现时

对了,说了半天北京、环京,只字未提上海。简单一句话,上海的控人和北京有些相似,区别可能是弹性略大。

有的杠友或许会说,我是有资格在京沪买,可怎么买得起?杠杆游戏就说说我的朋友吧,最近买了北京400来万的二手房。压力也大啊,但各位可以去算一算,其实两口子、两个家庭拼拼命,还是有办法的。

如果这个压力你没能力承担,要么等等,要么可以反思一下,譬如早点考虑撤。

2、广深、二线城市,或许都将进入人口高增长和高房价时代

2016至今,广深及二线城市,有两个点最值得关注,地价越来越高、“抢人”越来越主动。

1、前者意味着地方政府F土地财政在继续强化。特别是这些城市都进入轨道交通的大干快上时代,不要钱、不还吗?最终还得购房者买单。一些城市“面粉贵过面包”了,咋整,不跌就只能涨。

实话实说,一个城市交通和城市公共配套越来越好,越来越和京沪差距缩小,当然房子的价格也就越来越高。

水放出去这么多,二线城市经济表现还算不错,他们不领涨谁涨啊。特别是如上所述,考虑到京沪进入控人、控炒的时代,资金也最爱广深、二线等城市。

或许你会说,广深、二线城市不也调控很严厉吗?对,下文杠杆游戏正要说这一点。

2、“人才争夺战”这个夏天很激烈,不是吗?和去年房价汹涌有一比。看看成都最近大学生无条件落户政策出来,每天排队之火爆——张银银的成都朋友刷屏了好几天。

人“抢”来了,房子自然需要买。对了,实际上,大部分“抢人”的城市,已经为这些大学生放了口子,欢迎你们现在就买。

而伴随着京沪在人口上的控制,最大受益者不就是广深、二线城市。上周,杠杆游戏专门统计、分析了这一点,数据是最好证据。详见《金融危机后10年,中国一二线城市“抢人”大战风云榜!》(7月24日)。

3、有经济发展支撑,有人口吸纳基础,有京沪外溢利好,你懂的。整体而言,这些城市可能进入高房价时代,起码和这些城市的收入比,真叫高。

当然,会不会有其他变量和意外,这不一定。譬如,杠杆游戏一直说的,几只黑天鹅一直在盘旋。出现2014-2015那样的周期,可能也是很大的。所以,越是如此,越意味着广深、二线城市刚需购房者的最好时间窗口,可能正在打开。

到底是马上落户买,还是等一等买?杠杆游戏觉得可以考虑的方式是,有能力可以买个略远、便宜的,安心。当时间窗口正式打开,拿自己的资产杠杆置换想要的。如果等不来时间窗口,有一个起码也保底。以后再想办法。

3、三四线城市会分化,大部分终究会进入相持或震荡

刚才杠杆游戏说了二线城市地价越来越高,对土地的依赖实际在增加。其实,三四线城市整体表现更是如此。

有受一二线城市的影响,开发商很激动的原因。张银银自己没有去详细计算,但苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任、高级研究员黄志龙先生有计算:

2017年1-6月,全国100大中城市三线城市(70个城市)土地成交总价高达3585亿元,占100个城市土地成交总价比重为29%,为近年来最高水平。从增长速度看,今年一、二季度,三线城市土地成交总价同比增速分别高达91.3%和108.9%,远高于一、二线城市土地成交总价增幅。

很明显的是,大部分三四线城市的经济和人口向心力,和二线城市比还是略差,被虹吸难免。

最近,三四线城市去库存效果不错,卖地也不错。详见杠杆游戏《炸裂的6月楼市!看懂半年报中刷新房产纪录的4组数据》(7月17日)。这样的后果就是,开发商跟着鸡血,新的库存未来可能又要诞生。

特别是有的三四线城市这一波也涨了起来,或者恢复了一些价格,价格涨了、地价涨了,新库存可能未来又出现,到时咋整。

分化在所难免,条件好的三四线城市,未来紧跟二线城市步伐;条件略差的,价格相持、震荡恐怕又要重现。

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金融危机后10年,中国一二线城市“抢人”大战风云榜!》,7月24日

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