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看了这些数据,你就知道为啥上海房价必须贵!

摘要:库存低至冰点,最低只够售2个月;最大隐忧还在于,施工面积持续下滑

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撰文|张银银

上证报最新报道称,因为政策趋严,房企观望,上海楼市新盘近“休眠”。

上海市住建委要求,新房销售实行“一价清”,不得将车位等与新房捆绑销售。这或许挫伤了开发商拿预售证的心。相关部门在这个夏天,发放预售证的进度也不理想。

数据显示,自7月18日后,上海几无商品住房项目取得预售许可证,连续两周零供应。

而整个8月也不容乐观。相关数据显示,上海8月份预计仅有13个项目入市开盘,基本集中在外环附近,且部分热门项目最终是否能够取得可证,仍存变数。

上海楼市驶向何方,杠杆游戏今天来做个数据解剖。当然,上海、北京这样的市场,以二手房为主,新房的各项数据并不代表市场全部。但起码,也是一个很好的参考,管中窥豹应该还是可以。

1、上海新建商品住宅可售面积低至冰点,库存最低只够2个月销售

杠杆游戏查阅了上海房地产交易中心的官方数据,截至2017年8月2日下午17点,上海市一手住宅可售仅为584.85万平米。

图1.截至2017年8月2日下午17点,上海市一手住宅等可售情况图表来源|网上房地产

而2016年6月底,上海商品住宅库存906万平米。彼时,已经是极低的库存水平了,如今可谓更低。

之所以出现这个情况,原因有三:

1、新建住宅销售给力。和所有一二线城市一样,2016年上海楼市火爆。2016年住宅销售高达2019.80万平米,虽然增幅0.5%似乎不高,但创下较高纪录,且远超广深,向重庆、武汉、成都这些超高销售的城市看齐。

要知道,无论广深,还是后面3个城市,还处于高速城市化、人口增长过程中,而上海是一个极为庞大的成熟城市。这个销售是极为惊人的。

2017年1-6月,上海住宅销售面积547.25万平米,下降41.0%。如果不是因为严厉调控,销售或远比此高。即便按照2017上半年,上海较慢的新建商品住宅销售进度,这个库存也仅仅只够6个月。

而根据最新数据,截至2017年8月2日下午18点30分,上海全市新建住宅销售面积已达843.67万平米(见下图3)。可见,7月至今,上海新建住宅的销售极为给力。

如果按照7月至今的销售效率,库存只够2个月;

2、上海住宅施工面积一降再降。2016年底时住宅施工面积为8073.94,同比下滑3.6%。而到了2017年6月,上海住宅施工面积7173.53万平米,再次同比下降0.5%。

2016年时,上海住宅新开工面积为1436.13万平米,下滑了8.0%。2017年6月时,这个数据为690.15万平米。

对此,下文将详细分析。

3、预售发放偏少。如上证报所言,自7月18日后,上海几无商品住房项目取得预售许可证,连续两周零供应。而整个8月也不容乐观。

如果供给不跟上,销售回暖持续,上海新建住宅可售面积库存将维持低位、甚至更低。如果这样,不利于市场心理的维护。刚需者将更加焦躁。

2、上海新建商品住宅供给主要都在外环外,内外环间,特别是内环内置业难度越来越大

杠杆游戏查阅了上海房地产交易中心的官方数据,截至2017年8月2日下午18点30分,上海市各环间住宅可售情况,外环以外可售面积420.30万平米,占全市可售面积的71.89%。

见下图2。

图2.截至2017年8月2日下午18点30分,上海市各环间住宅可售情况图表来源|网上房地产

换句话说,刚需购房者,如果想买新房,主要选择也只能在外环外。如果考虑到价格因素,大部分刚需想要在内环附近实现置业梦,是极为困难的。

譬如去年的中国D王融信,在上海拿地的楼面价已经高到10来万元/平米,这哪是一般人可以买得起的。

2017年至今的成交数据也印证了这一点。见下图3.截至2017年8月2日下午18点30分,上海市各环间住宅成交统计。

图3.截至2017年8月2日下午18点30分,上海市各环间住宅成交统计图表来源|网上房地产

特别值得注意的是,截至2017年8月2日下午18点30分,上海全市新建住宅销售面积已经达到843.67万平米,远高于上半年的547.25万平米。短短一个月出头,实现近300万平米的销售面积。

而其中,外环以外销售高达680.01万平米,占比达80.6%。比同口径下,可售住宅面积比例还高。这意味着,如果供应跟上不够,即便是外环以外的住宅,未来也将越来越紧俏。

同时,按照上海目前内环及内外环间的销售效率,未来内外环间,特别是内环内新建住宅之紧俏,可能要登峰造极。

3、上海楼市最大隐忧:住宅施工面积持续下滑,未来供给堪忧!

根据上海市统计局最新发布的数据,2017年1-6月,该市房地产开发投资1753.81亿元,比去年同期增长4.1%,比全国同期同比名义增长8.5%,低了一半还多。占全社会固定资产投资的58.7%。

不仅如此,1-6月,该市商品房施工面积13659.24万平米,增长3.2%。其中,住宅施工面积7173.53万平方米,下降0.5%。而2016年末时,上海的住宅施工面积为8073.94万平米。下浮总量实在不低。见下图4。

图4.2016年上海市房地产相关指标图表来源|上海市统计局

还值得注意的是,1-6月,虽然上海商品房新开工面积1206.82万平方米,增长10.3%。其中,住宅新开工面积690.15万平方米,增长10.9%。但如果和上图4一比2016年的全年数据,在2017年已经过半的时候,住宅施工面积较大幅度增加的情况下,实际也没有达到2016年的一半。

当然,不能全然这么看。比如,1-6月,上海商品房竣工面积1707.06万平方米,增长57.9%。其中,住宅竣工面积928.42万平方米,增长38.8%。竣工面积增长快,新开工增长赶不上竣工的,所以住宅施工面积略有下滑。

这是可以理解的。但竣工的住宅大部分在期房时期早已出售。而且,如上文(图1)所述,截至2017年8月2日下午17点,上海市一手住宅可售仅为584.85万平米。

2017年1-6月,上海商品房销售面积712.51万平方米,下降40.6%。其中,住宅销售面积547.25万平方米,下降41.0%。因为史上最严厉调控,上半年销售降幅这么大,上海目前的新建商品住宅可售面积,也只够卖半年。

而如上文所述,7月至今短短一个月出头,又实现近300万平米的住宅销售面积。要是按照这个效率,如果调控再稍有松动,怕是要到无房可卖的地步。

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