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“共有产权房”,只是看上去很美?

摘要:无论是什么样的房子,多建总比不建好,增加土地供应是关键

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撰文|张银银

作为一曾经的“新北京人”,当看到北京出台了有关“共有产权房”管理办法征求意见稿的时候,张银银的内心仍然还是有些小激动的。虽然说不上彻夜无眠,但也思考了半宿。

今年7月以来的楼市可谓热闹非凡,各大城市的一系列政策看上去都非常重磅。

不管是上海的“要拿地,只准租,不准卖,还不能变更用途,十三五期间租赁住房占比超60%”,还是广州的“租购同权”,再加上北京这次的“共有产权房”。看上去都很耀眼,关于这次意见稿的其他细则就不多说了。

这里,张银银想和大家一起探讨的是其中的几个问题:

1、“共有产权”究竟有多好?

从目前公开的资料显示,共有产权的保障力度很大,如:政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,五年内不可转让出租,政府与购房人按比例共有产权的政策性商品住房。

还有一个重磅中的重磅就是:非北京户籍的“新北京人”的分配比例达到了30%。一切听上去都非常诱人。

值得肯定的是,一个个长效机制正在建立,表现出了我们政府稳定房价的决心。

其实“共有产权”这种模式并不是新鲜事物了。在2014年,住建部提出过共有产权的概念,那时候自住房还不等于共有产权房。但是从2017年8月3日这个时间节点之后,自住房将被新的共有产权住房替代。

江苏淮安就曾施行类似的“共有产权”房,但出现了一些问题,主要就是他的模式和自住房相似,但产权却被政府拿走了一部分,这样算下来,甚至还没有自住房更具有保障性质。

北京的这个“共有产权”目前来看定义是具有保障性质的商品房,比淮安的更明确一些。但还是有一些模糊。

2、供多少地、让多少利是关键

实行“共有产权”房价涨还是跌,杠杆游戏其实真没办法回答。这和经济学知识关系不很大,我们根本就是个政策市,房地产就是一个最好用、用最多的工具。不过,我可以用数据告诉大家,北京到底是一个什么样的房地产市场。

综合《北京统计年鉴2016》及《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》,张银银之前就计算过,2015年北京的城镇住宅面积大约4.9亿平米,按照80平米/套算,也就是大约有608.9万套。

整个2016年,北京又新增了住宅22.34万套。而2016年末,北京市常住人口比上年末增加2.4万人。常住人口中城镇人口只比2015年多了1.9万人。

不管怎么说,数据表明,如果是按照截至2016年北京市城镇常住人口为1879.6万人计算,北京目前的房屋(住宅+公寓),绝对是足够满足需求的,甚至有部分空置是一定的。

问题就来了,实际还有空置,为何房价一个劲涨。

回到“共有产权”上来,主要也是在土地上。宇宙中心的首都,土地寸土寸金,在同样住宅供地量的情况下,“共有产权”土地的增加,就意味着商品房供地的减少。

北京每年的住宅供地计划其实不算少,但是有些年份会完不成。别说是2017年北京市商品住宅计划供地,比2016年腰斩,并且是北京建设用地供应计划连续第6年减少。实际上,每年的供地计划,北京也很少能完成。

有媒体就统计过,2014年北京市计划供地总量为5150公顷,实际完成建设用地3161公顷,完成了计划的61.4%;2015年,北京市计划供应国有建设用地4600公顷,实际完成2300公顷,完成计划的50%;2016年更惨,该市国有建设用地计划供应总量4100公顷,住宅用地1200公顷。中介机构统计数据显示,完成度刚刚超过18.2%,宅地完成度稍高,也仅仅达到25%左右的水平。

这对商品房市场也是有一定影响的,僧多粥少的局面似乎缓解不了。无论是什么样的房子,多建总比不建好,增加土地供应是关键。

当然,北京五环以内的可用建设用地确实越来越紧张,甚至六环内也越来越少。而拆迁、旧城改造,难度大、成本高,是个问题。可以说,好拆的大多都已经拆了。北京相关部门要完成供地计划压力大,可操作性本身是个问题。

还有一个问题是,政府与购买者共享产权,听起来像是政府将为购房者负担一部分差价,但政府的这个差价怎么算?

虽然是商品房,但因为价格低,房子的质量和配套等肯定相比于周边商品房要略差,只有完全按照商品房的套路来建“共有产权”房,才能走出以前“自住房”的怪圈。产权清晰一点,套路清楚一点,质量有保证,同时购房者也能享受到真正的实惠。

3、把既有存量房赶到市场上去交易,推进房产税

“共有产权”要办好,关键是供地和让利的问题。北京的房价影响除了政策调控以外,主要就是政府供地的多少,放水的快慢,以及经济去地产化的进度。这些因素不变,租购同权也好,共有产权也好,对于房价的影响都是浮云。

除了从供给端,还有就是从持有端,增加存量房的交易,施行全国住房登记,加速推进房产税,让囤房的人付出更多的成本,促使他们将存量房交易掉,减少空置。

上文提到了从数据上看,北京目前的房屋(住宅+公寓),绝对是足够满足需求的,但为何还会出现僧多粥少?

张银银曾看到过一组最惊人的数据。数据是2012年的,据说北京市公安局人口管理总队曾进行过调查,北京全市房屋总量1320.5万套,标注出租房屋139万户,核对空置房屋381.2万户。

还有一组数据很有意思。

根据《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》,2016年末北京市固定互联网宽带接入用户数达到499.4万户。而上文我们计算发现,北京起码有630万套住宅,还有不少非住宅性质的公寓,以及各类商业办公房屋、政府机关事业单位等。这些房屋绝大部分理论上都会安装固网宽带。

对于北京这样一个超级发达的城市,不安装宽带的家庭是很少的。难道有这么高比例的住宅、公寓、商业办公房屋会没有安装固定宽带?

当然,除了三大电信运营商的宽带外,其他公司的宽带或许没统计是个问题。

回到土地供给上去,未来供给还会变少。譬如北京,《北京市2017年国有建设用地供应计划》日前在北京市政府常务会议上审议通过,今年该市计划供地3900公顷,比去年减少200公顷,这也是建设用地供应计划连续第6年减少。同时,今年商品住宅计划供地260公顷,比2016年减少了近7成。

这样的大背景下,北京楼市会如何?“共有产权”能从中分到多少?

最后,杠杆游戏还想啰嗦一句,其实我们大可以学新加坡,建设大量的公租房,让保障房归“保障”属性,商品房归“商品”属性,职能明确一点反而更简洁高效。

有钱、有拼劲的去买商品房,压力大的暂时安心住公租房不更好?当然,无论如何,重点是房屋总套数,得增加。

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