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论胆量我只服中国恒大!论危险我也服他

摘要:祝福恒大吧,也是在祝福我们自己

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撰文|张银银

恒大又出了个大新闻,热度仅次于最近屡上头条的万D。

今天看到老东家的一篇报道,说恒大“高负债率与高速增长如影随形,股价频繁异动;机构认为,恒大业绩增长存疑”。后来这个稿子似乎消失了,杠杆游戏只好来凑个热闹继续聊聊恒大。

近10多天以来,恒大股价几乎坐了个过山车。7月26日,暴涨18.08%。7月27日,再次大涨13.88%,至23.8港元的高点。但7月28日一度大跌11.76%,此后逐步进入下跌通道。8月7日,下挫逾4%,报价18.58港元。今天(8月11日)跌跌不休,18.54港元报收。

正如某行业分析师所说的:外部对于恒大的各类融资和投资计划是比较关注的,所以这个时候会有股价的波动。当然,类似股价的波动也说明背后或有,有趣的资金在推动,对于散户来说也会带来很多压力。

1、债务是恒大永恒的话题,债务杠杆帮助恒大登上铁王座

2016年,恒大逆袭万科登上铁王座。以3734亿元的销售额,成为我国规模最大的房地产公司。这是好消息。坏消息是,恒大似乎不缺“新闻”,债务压顶。

与销售额第一齐名的是另一个“第一”:看得让人心惊肉跳的债务。截至2016年底,恒大的净负债为500亿美元,净负债权益比为777%。根据万得资讯(Wind Information)的数据,截至去年6月,行业平均水平为90%。曾有人对比,说其债务负担与匈牙利政府差不多。想想有多恐怖。

当然,这个数据恒大方面是有些看法的。那是另外一回事,资本市场有资本市场的判断。

作为中国地产界的航空母舰,其实恒大非常具有代表性,他的一举一动,商业逻辑,可以说和整个中国房地产市场都息息相关。

其实在中国做房地产,哪个公司不是负债累累,大家都是杠杆大玩家。据说,为了实现在深交所上市,恒大开始减轻了一些债务,尤其是永续债。

所谓永续债,是指一种不规定债务到期期限,但可以按期取得利息的债券,债权持有人只有在企业破产重组时才可以要求清偿本金,其还债顺序排在普通股之后。

据债券市场人士说,“永续债往往在第三年开始,债权利息开始激增,以迫使借债人偿还债务。”永续债是在公司的融资环境非常差,迫不得已的情况下才会使用的方式,一些打的房企也有使用永续债的,但规模远低于恒大。

杠杆游戏曾看过恒大的往年财报,在其财务报表中,这笔巨额债务被列入了权益项,而不是负债。这样的操作虽然符合会计准则的操作要求,但显然,不能真实反应恒大的负债情况。恒大实际上负债多少,不敢想。

这一点,很多人士都指出过。无论如何,靠这些债务,恒大做了规模,赶上这轮周期,登上铁王座。

2、使用完人类所有融资工具,借债还债,创造杠杆奇迹

在永续债之前,恒大几乎运用了所有可用的融资工具。在2014年前后房地产行业萎靡和银根紧缩的大环境下,恒大通过信托产品融资的规模庞大,远远高于同体量的其他房企。

高企的债务怎么还?答案就是:借债还债。

如很多分析人士指出的,永续债是恒大棋走险招的底牌。这也充分反映出恒发激进胆大的特质。如果没有永续债,恒大很难实现从三四线城市到一二线城市转型的惊险一跃。

如今,恒大就更牛了,一二三四线城市通吃。

2013年,恒大在其年报中就明确提到:“本集团与境内金融机构联合开展金融创新,在单个项目层面发行永续债,全年通过永续债合作引入资金近人民币250 亿元,有效解决了一二线城市新增项目的资金需求。”目前来看,这一布局算是成功的。

杠杆游戏2016年时曾说,观察恒大这些年就知道,这个公司干的事情总是有章可循:

不停加杠杆,然后努力减杠杆;不停多元化,又总在努力做大核心业务;不停收购资产,包括回购自己的股份,做高股价,然后发行新的股份……恒大永远在干一件让自己越来越大的事情,包括业务、包括资产,也包括债务。

想做大事,胆子就得大,恒大在这方面可谓是做到了极致,让万科等望尘莫及——也包括差点吃进万科。只可惜,王石先生不简单啊,拉来了深铁,从此和深圳共荣辱。

现如今,大部分房地产开发商何尝不是都陷入到了“停不下来”的境地之中。地产商的大举进军,一定程度上已经从企业战略使然,变成了不得不然。

3、白银时代,李超人套现走人,恒大们在稳杠杆中高歌猛进

现在回过头来看看,一直在被曝抛售内地房产的李嘉诚先生,他是聪明人。他亏掉的是从今年以来由于房价疯狂上涨,包括部分去年上涨的利润空间,但逃离了令各方泥足深陷的囚徒困境。更逃离了他儿子无法确定的我国市场。

而经过多年时间的沉淀,他其实还是大赚。

恒大也想过多条赚钱的路,真算是个进取的公司。在实现了地产业务的巨大布局后,就早早拉开了多元化战略,可谓是最早进行转型的房企之一,经历八年探索最终锁定健康、文化旅游、金融三大服务领域。

但很遗憾,都没有做出多大的业绩来,多元化也在收缩。不仅如此,近几年,恒大的核心业务:房地产的利率正在稀释。

此前恒大公布业绩预期,其2017-2019年三年销售额预计将达到4500亿、5000亿和5500亿元,营业收入将分别达到2800亿、3480亿元、3800亿元,净利润将分别达到243亿元、308亿元、337亿元。

今年以来,恒大通过一系列手段拓利润、降负债。近日,从恒大发布的公告看,今年上半年恒大的净利润超过200亿元,但也有不少业内人士质疑这些数据的真实性。

如一位业内人士所质疑的:“去年多元化收缩,从冰水到热油,统统放弃,不知暗亏多少,入账何处?今年宝万之争,恒大进锐退速,浮亏70亿元,亦不知入账何处?”。

讲了个四面出击的大故事,亏了笔说不清楚的钱,只能从头开始。而今,恒大者不止恒大,碧桂园、融创都挥师猛攻,万科也迎来新时代;沉寂多时的龙湖终于做大了量,金科这样的中级玩家,也被逼做大梦……

房地产的时代正迎来更大的疯狂,巨头们越来越集中,因为房地产进入白银时代,投资回报率不再那么高,风险在变大。

于恒大而言,必须转型,必须解决高额债务问题。

到现在为止,大部分地产商,如恒大,所致力的方向就是抓稳了杠杆,不要让资金链太紧张,能够确保hold得住各种情况,同时抓紧一些好的项目,对房价上涨保持乐观的态度。所有人都必须乐观,因为悲观就是死亡。

说起来是有些尴尬的,但谁能停止这样的游戏呢?恐怕只能寄希望于某个黑天鹅事件了,但倘若那只黑天鹅真的来了,又是何其惨痛,杠杆游戏不敢想。

祝福恒大吧,也是在祝福我们自己。天佑我国房地产。

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