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房价上天不可持续,洪水滔天无人恐惧,这才是最可怕的!

摘要:多空对战依旧是多头占上风

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撰文|张银银

相信,调控短期不会打脸。

8月14日,《人民R报海外版》推出“热点聚焦·中国经济怎么看”,《调控,让楼市回归理性》。该分析报道,从房价“上天”不可持续、调控着眼根本问题、长效机制正在确立三方面,为目前的调控鼓呼。

该报道阅读和传播很大,在一些门户的跟帖位列财经榜首。从中,可以窥见公众的一些情绪。

但杠杆游戏想要提醒的是,该报道的刊发媒体,首先是《人民R报海外版》而不是《人民R报》,段位低一些你懂的,您的期待或靶子,超过了其代表的寓意;

其次,刊发的版面也不是头版,更不是社论这样的栏目。背后的信息量也就递减了很多。

即便如此,这篇官方传媒的报道引起较大反响,本身就值得说。

1、房价上天不可持续是常识,现实却是一直在涨涨涨

《人民R报海外版》开篇明意就说,房价“上天”不可持续。

如其所述,在调控政策之下,楼市开始回归理性。国家统计局数据显示,截至2017年6月,在国内70个大中城市中,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落;二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落,二手住宅价格同比平均涨幅也连续5个月出现回落。

这些可以算作调控的成绩。但如不少杆友的感受、杠杆游戏此前多次分析过的:

1、一线城市涨幅回落,很大程度是限购人为控制的结果。不代表这些城市需求端真的出现了回落。换句话说,只要调控稍微松动,无论价格还是成交量,很可能迅速反弹。

就像在《看了这些数据,你就知道为啥上海房价必须贵!》(8月2日)一文中,杠杆游戏查阅数据后发现的。2017年1-6月,上海住宅销售面积547.25万平米,下降41.0%。而根据2017年8月2日下午18点30分的数据,上海全市新建住宅销售面积已达843.67万平米

可见,7月,上海新建住宅的销售极为给力,卖了差不多300万平米的新建住宅。一个月顶此前3个月的量还不止。

2、二线城市就更是了,官方数据也不过是价格同比平均涨幅,连续几个月回落——翻译一下的意思是,还在涨,不过是涨得慢了一点。

显然,这样的调控成绩,和“房子是用来住的,不是用来炒的”目标,还尚有一定距离。

此外,确实也有较好的调控成绩,京、深部分二手房,包括环京地区二手房价格回落。这些是否对大局产生更大影响,还需要观察。

《人民R报海外版》所言,房价“上天”不可持续到底绝对是正确的。但该常识,在上述现实面前显得极为无力。对此,该报也引述了专家学者的警告、海外的教训。其实,这不需要任何国外经验,也不需要任何专家来义正言辞——虽然类似的预警和教训,杠杆游戏也曾多次表达过。

这是一个浅显和朴素的道理。这个世界上,从来没有只涨不跌的东西,更别说一个东西“上天”的价格。不可能不在某个时间掉下来。

何况,房地产这些年在我国越来越强的金融投资属性,根本就脱离了普通商品,价格围绕价值上下波动的逻辑……而金融产品和普通商品的一个区别就在于,价格波动容易剧烈。潮水退去时,就是价格破灭日。

道理归道理,我们是个神奇的国度。调控就像缓解药,且调一调放一放。货币少紧多松为主,外部没有剧烈冲击。不可持续的“上天”房价,也就越来越“上天”。公众的情绪,自然是越来越呵呵。

难怪,《调控,让楼市回归理性》这个肯定性的叙述,迎来如此高的网友留言量。

2、长效机制初步试水,还不足以对冲,多空对战依旧是多头占上风

近段时间以来,官方传媒频频喊话,誓言调控会进行到底,长效机制正在建立。从租购同权多城市试点、上海推出租赁用地、共有产权房将在北京横空出世……长效机制建立确实有了初步迹象。

这些都是好事,做一点比什么都不做要好。

可正如很多分析人士,包括杠杆游戏近期多篇文章解释过了,不管搞什么房,如果新增供给(土地、房子)不增加;存量房屋,不能通过存量房屋税、房产税等方式把他们逼上市交易,而是任由多套房主待价而沽;公租房为主的保障性房屋,不大面积供应,刚需者心理天然静不下来,加剧市场紧张。

一句话,整个市场上流通的房子,如果无法较大增长。考虑到一二线城市的人口增量、刚需,供地经常性完不成,市场多头占优的局面就难改,预期怎么破?

汇总近期决策层的各项表态,以及央行货币政策维持不松不紧,上半年经济增速的超预期……可以肯定,如无经济滑坡,一二线城市暂时放开调控几率很低。

当然,人才争夺战撕开的购房口子,基本也不会去堵。恰恰,这个口子非常利于各大城市保持较好的销售节奏、维护房价核心利益。可以看作是地方,和上层决意调控之间的对冲。

考虑到,近几个月去杠杆酿就的个别事件,以及做大做强央企(国企)的表态和动作、人民币的相对企稳等,暗示人民币如无必要,起码不会更紧。

略解释一下,金融界也要吃饭,政策已经算是这几年来最严了,还怎样;国企央企需要债务可持续,说直接一些,他们的债务恰恰是较高的,包括地方投融资平台,不能弄死人啊。增长还要靠他们;美国既然弱强,人民币外部压力小了一些,更可以缓一缓。

意思就是,无论房地产企业还是普通购房者,正常的资金需求,接下来基本还是可以得到满足。非常值得注意的是,除了资金成本和“长效机制”外,调控这几月实际也没有再加码了。

杠杆游戏的结论就是,没有其他变量的话,一二线城市新房今年后半段的大势,还是稳为主,最多适当回调。

加之开发商去年以来,拿地价格普遍还在向上,成本摆在那里;不少地方政府X债W依旧没有缩小,财政对房地产的依赖有增无减。上头会考虑开发商、金融机构、地方政府的。

也就是,目前的多空对战,依旧是多头占上风。

3、洪水滔天无人恐惧,这才是最可怕的!

把上述总总多空的因素列一起后,杠杆游戏得出的结论是,多空对战依旧是多头占上风。看上文逻辑很明显,于国内实际而言,不到逼不得已,从上至下都没有降房价的魄力和决心。

正是认准了这一点,开发商,主要是大开发商步子还是比较大,多数房企的杠杆率并没有下降。不少还在加。赌,就是一个字。

而买方,刚需经历多轮调控大部分人明白了,该买要买,不等不靠才是对的。投资、投机者,大部分手上还有资金,继此前一二线挨个洗劫后,目前部分分散到全国打游击,部分观望,包括回到了股市。

简而言之,恐惧的人并不多。没几个人觉得未来会洪水滔天,其实滔天又如何,今天搞到钱就开森。

确实,房地产调控是一根四面利多的杠杆,让各方都受益,反倒减少了恐惧,延缓了洪水。

1、为一二线城市地产适当降了一点温,有利于避免大起大落;

2、遏制全民炒房,为银行和各类(泛)金融机构防范了金融风险,利于人民币对外的稳定;

3、捏住供给端节奏,保持地价、房价高位稳定,让地方政府、多套房产持有者都无损,还受益。早期进场者可稳步套现。后入场者,支撑房价信心;

4、满足部分公众不满高房价的情绪,刚需者趁此机会确实可以买到房子。

这说起来,真是一个美好的局面啊。但无论如何,只要房价继续走高,相关债务和杠杆率,就是要继续增加的。如果经济略有滑坡,再刺激一下,扛得住吗?如果外部来点冲击,货币政策怎么选?

所以,调控还是要继续的。稳住,不去刺破,短期看,这真的是对大家都好。

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