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广州近千亿土地让利,打响一线城市老三位置保卫战!

摘要:广州捍卫我国城市第三位置的大招

本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文|张银银

广州再出大招。

继第一个喊出租购同权后,未来五年,广州超四分之一住宅供地,用于租赁住房建设。

具体来说,广州市计划在2017年至2021年期间,供应住宅用地3200公顷,其中租赁用地计划供应825公顷,占比为25.8%。

8月15日,广州市国土资源和规划委员印发《2017-2021年住宅用地供应计划》,公布上述供地计划。计划还显示:在这五年期间,广州计划安排住房建设共计75万套,其中普通商品住宅60万套、租赁住房15万套。

广州是我国首批12个开展住房租赁试点的城市之一。7月17日,广州市政府办公厅印发《加快住房租赁市场工作方案》,首次提出“将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划”。

此番大动作,广州是要干什么?杠杆游戏认为,广州此举不仅仅是要发展住房租赁市场,兑现租购同权;更是为人才争夺战量身定制,为留住和引来更多的优质大学生,让他们在高房价面前可以稳定工作、创业。

而更进一步,通过此举,广州正式打响属于自己的一线城市保卫战,捍卫自己老三的地位。

1、近千亿土地让利,不是吹的,广州力度真的惊人!

很多杆友可能不知道公顷代表着多少面积。其实很简单,一公顷,就是一万平米。所以,广州未来5年拟供应3200公顷住宅用地,也就是打算供应3200万平米的土地。

那么,这些地可以盖多少住房啦?从过去几年看,广州新增住宅供地的容积率平均2多一点。也就是大概可以盖6400万-7000万平米左右的住房。

其中,租赁用地计划供应825公顷,也就是825万平米。换算成最终的建筑面积,大概是1700万平米左右。当然,租赁住房用地容积率可能略高一些,不排除最终的建面会接近2000万平米。

考虑到还有一些底商等,这个建面数字和15万套租赁住房的计划,基本是吻合的。

那么,这825公顷(万平米)的租赁住房供地,用什么方式供应、出让,意味着多少钱?

此前,7月24日,上海成交两块租赁住房用地,两宗地块均由上海本地国企获得,且均以底价成交。其楼面地价分别为每平方米5569元和5950元,远远低于当地的商品住宅用地价格。可供参考的数据是:与这两块地临近的周浦镇西社区,2016年4月出让的居住用地的楼面地价为每平方米43607元。

上海的让利幅度显然是很大的。但,值得一说的是,上海这些地大部分不在市中心,而且毕竟是低价卖的。最多也就是不赚钱。

而广州似乎不同。广州市《加快住房租赁市场工作方案》也明确,将成立广州住房租赁发展投资有限公司,来负责统筹全市政策性住房的投融资,以及建设和运营管理。也就是说,这些租赁住房从供地到建设运管,很可能是非营利性出让、运营,或者微利。

杠杆游戏计算了过去几年广州整体的平均土地楼面价,五六千元/平米。

从广州市《2017-2021年住宅用地供应计划》来看,广州亦有意在郊区集中提供类似的租赁住房用地。

供地计划提出:在广州的外环以外区域,即“外环与北二环、东二环、广明高速之间”,以普通商品住房用地、租赁住房用地为主;而在外环以内区域,明确以普通商品住房用地为主。

这些租赁用地的楼面价和广州市的均价应该是比较吻合的。如此,可以算出,如果兑现计划,未来5年,这些租赁用地的总价应在8、9百亿到1千亿元上下。且,这还是在不考虑地价上浮的情况下。

当然,广州到底是把这些地划拨给国有公司建设运营,还是低价、成本价拍卖,还不能最终确定。但考虑到建设成本、融资成本等。拿出825公顷(万平米)地搞租赁住房,意味着广州的让利怎么也是在千亿元上下。

这个决心和力度,确实还是惊人的。

2、广州为什么要大幅土地让利?对冲高房价负面影响,留住人才

从国家层面说,作为首批12个开展住房租赁试点的城市之一,广州又是率先提出租购同权,自然要有些动作。

但这不足以解释广州为何这么主动。

对比其他一二线城市,CX记者梳理各地供地计划后发现:一线城市的租赁住房用地供应占宅地供应的比重,一般在20%至30%左右,二线城市略低。北京在2017年至2021年期间,计划供应宅地6000公顷,其中租赁住房用地供应1300公顷,占比21.7%。上海则宣布,计划在“十三五”期间供应宅地5500公顷,其中租赁住房用地为1700公顷,占比30.9%。

二线城市福州则宣布:在2017年至2021年期间,计划供应宅地1920公顷,其中租赁类用地为192公顷,占比为10%。

从总量上说,广州不如京沪力度大。但京沪的情况是其各项资源、就业、创业的盘子,比广州大得多。房价当然也略高一些,也正是因为太高、炒风太甚,上面认为必须抑制。

京沪这么做,真的是在践行调控的长效机制。

而广州,人口魅力此前杠杆游戏在《金融危机后10年,中国一二线城市“抢人”大战风云榜!》(7月24日)一文中算过,可谓最大赢家。

但这几波小周期后,广州的房价实际已经超越了不少大学生的置业能力。未来,新来的大学生怎么办?大部分长期租房,少部分买房,然后一些在高房价现实面前慢慢离开?

广州毕竟不是京沪,对人才的吸引力也不如深圳,实际不比大部分经济总量过万亿、近万亿的二线城市强多少。我的大学同班同学中,一个在广州的都没有。广州本地那位同学,都没有留在广州。

这样说当然不够客观,但各位杆友可以想一想,广州和强二线城市比,人才吸引力到底在哪?虽然从常住人口增量上说,广州足够优秀,但结构上需要细剖,更大的现实是这些新增的人口,特别是大学生,怎么才能最终留在广州?

必须有价格可承受的房子买,或者起码有稳定、性价比高的房子可以租。房价肯定是希望高位稳定的,那么办法就是提供一些性价比高的房子出租。

所以,我们可以把广州大幅的租赁供地,近千亿的让利,理解成为人才安心留在广州,在他们买不起房子之前的过渡性安居,提供的人才租赁房。再配合租购同权政策,让他们子女上学等也少了后顾之忧,不论学区质量,起码基本的教育权有了。

可以说,未来5年,超过四分之一的住宅供地为租赁用地、近千亿的土地让利,是广州对冲高房价负面影响,留住人才的重要举措。

3、广州更是希望通过大幅推进租赁用地,不仅留住人才,更捍卫自己一线城市老三的地位!

以前很多人担心深Z被抛弃,而现在深圳坐上世界科创中心之一的椅子,我国三大金融中心地位基本稳定下来。反倒是同省兄弟广州,至少从经济影响力层面来说,确实落后了。当然,综合实力,广州依旧是很强的。毕竟,深Z还有不少蹩脚的地方。

不仅深圳赶上,后面的追兵不少,天津、重庆、杭州,或从经济总量上,或从区域经济辐射能力上,或从单项上,发起对广州的地位争夺。

以一个外地人的眼光来看,杠杆游戏觉得,广州这些年引全国潮流之先的东西,确实越来越少。

当然你可以说广汽很厉害,你也可以说石化产业,你还可以说最近火热的电子产业。还有金融、会展、贸易、交通物流等,广州依旧很牛。

但具体来说,汽车产业,从北边的长春、北京、保定等,到东部的杭州、南京等,中部的武汉、长沙、郑州等,再到西部的重庆、柳州、成都等,粤省兄弟深圳,汽车产业个个都是一等一的。

而石化,这个……

电子制造广州也很厉害,最近搞定富士康面板。问题是,抱歉,广州好像在消费电子领域没有自己的全国性大品牌不说,被人看不起的大牌代工,也没创造出苏州、上海、郑州、重庆、成都那样的某领域全国或全球数一数二……

金融业发展水平和深圳、上海、北京的差距就不说了。在天津、重庆面前,其实也只是一个层次。

会展、贸易(广交会等虽然价值不如过去,但还是很牛)、交通物流,这几个没得说,完全捍卫其第三的位置。倒是最火热的TMT、科创领域,广州虽不及兄弟深圳,却绝对是对得起自己城市应有地位的。

而八九十年代,广州是我国流行音乐、影视业的重镇、国家对外商贸中心枢纽、和珠三角很多城市一起,构成我国重要的出口加工贸易基地。

哪怕是1990年代到2010年前后,广州作为我国文化中心之一的地位丧失了大半,起码还有几大报业集团,媒体价值上有南Z、南D及系列媒体,引流中国传媒。商业上,有广州R报,赚钱杠杠的厉害,引来全国同行学习。

这几年呢?广州真正的全国性影响力品牌,只有广州恒大淘宝足球队了。而作为一名20余年的资深老牌非广州籍假球迷,“淘宝”二字首先没人鸟,抱歉马云总,你这个冠名、股权投资真的浪费钱;“广州”二字也只有广州球迷在乎;恒大这支球队,更大体量的球迷是在全国,而不是广州,比如我和我的好友都是外地的恒大球迷。

换句话说,我们不在乎恒大队在哪,我们爱的是这支球队,就如同我爱拜仁。可正是这样的超越地域性,广州恒大这支球队,为广州实现了最大的文化影响力。在很多球迷眼中,如果没有了恒大队,广州什么都不被他们记住。

只是,连恒大集团总部最近都搬去了深圳。广州可以不太在乎,但反思一定是需要的。幸好,恒大球会短期应该不会离开广州,你懂的。

恒大队为什么牛?人才,就是重视人才,且科学地重视!广州要捍卫自己一线城市老三的地位,压力很大为什么?京沪吸纳人才就不说了,其他不少人才去了深圳,还有一些分散去了其他二线城市。

幸好,深圳还是一座历史短、门类不够健全的超级城市。否则,广州的压力可想而知。

所以留住和吸引更多的人才,广州必须努力。但留人和高房价确实有矛盾,怎么解决?广州政府提供大幅度的纯租赁住房用地,低价交由国企运营……

不过,这个模式,有眼光的城市主政者会不会学呢?杭州、武汉、成都等已经搞了人才公寓,重庆更是多年前就布局了数十万套公租房……肯定还有城市跟进。广州继续加油吧,先兑现供地目标。一二线城市供地计划,很多时候都很难完成。

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