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高价套现的潘石屹说王健林贱卖,其实他们干的是同一件事

摘要:用别人家的钱、地、楼,输出品牌和管理、商业模式,赚钱钱

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撰文|张银银

潘石屹是个天生具有喜感的人。

“前几天,听说王健林(万达集团董事长)将77家酒店卖给富力,才199亿元,我以为我看错了。”

SOHO中国董事长潘石屹在SOHO 3Q城市拓展招标会上称,“77家酒店为什么便宜?(因为)东西多。办公楼也多,二线城市办公楼空置率高达20%-40%”。

但有趣的是,比王健林出售资产还早一个月,6月底,SOHO中国宣布以35.73亿元整售上海虹口SOHO。

不同的是,潘老板应该算是大赚——上海虹口SOHO折合单价为5.1万元/平方米。交易通过股权转让完成。这一销售价格比项目成本高出53%。而王健林的万达文旅城也好,万达酒店也罢,单位价格,在外界看来,基本是白菜价。

看来,王总的项目真的如潘老板所言,属于“东西多”,说直白点不够好、不在好地段,还过剩,又急于出手,所以只能便宜。

不过正如各位杆友注意到的,SOHO中国近年一直在大笔卖出资产,节奏基本和李超人一致;不仅如此,SOHO其实也在走轻资产之路,一个做商业地产和住宅,一个做办公地产,但终究和万达殊途同归。

1、不同于王健林“贱卖”,潘石屹一直高位套现获利

说万达酒店卖得便宜,其实这不过是潘石屹先生随口一句话,然后就成为了媒体的标题,并被舆论放大。

试想一下,7月19日那天,最终传出富力以199.06亿元,就拿下了万D的77家酒店——比此前卖融创套餐方案还是少了100多亿元,且多1家酒店。是个正常人都会觉得王健林酒店卖便宜了。

在万达融创富力联合宣布交易协议那天,发布会一再拖延,会议室传出摔杯子的声音……万达方面当然也觉得自己卖太便宜,希望贵一些。

所以,潘石屹先生看到最终的成交价,当然以为自己看错了,完全是正常的。

但反过来想一想,万达的酒店财务状况确实很一般,这类需要长期性持有的资产,要赚钱、增值不是一时半会。而我国大部分城市的五星级酒店,是过剩的。万达卖出酒店业务,对于他自己而言,可以说是去产能过剩,降低运营压力。

至于万达资金和管制上的压力,说不清道不明,但一些端倪是可以想见的。7月时,万达成为因财务风险敞口,而遭调查的5家企业之一。

与此同时,监管机构要求我国银行不要对这家地产公司提供更多融资。王健林4月在接受FT采访时承认,万达收购迪克•克拉克制片公司(Dick Clark Productions)的交易因资本Z而告吹。

王健林先生有自己的苦衷和考虑。在融创吃下万达文旅城和酒店资金吃紧的情况下,最终分而售之,压低酒店价格、提高文旅城价格,总价基本不变还略高一点。

最终,富力获得酒店,坐上高级酒店一哥位置;融创拿到数千万平米的土地,有机会冲击我国房地产业的铁王座;而万达回笼了资金,有利于减轻债务压力,也让自己可以真的开启轻资产之路。

和万达在国内的卖卖卖一样,SOHO中国迈出卖卖卖的步伐,实际更早。

6月26日,SOHO中国发布消息,将以35.73亿元整售上海虹口SOHO。而更早之前的2016年7月底,该公司将位于上海的SOHO世纪广场,32.97亿元出售给国华人寿保险。

7月4日,SOHO中国再次宣布,准备出售北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目。而这,距SOHO中国出售上海虹口项目仅十天不到。

如果算上2014年卖出的SOHO静安、海伦项目、凌空SOHO股权,2015年出售的外滩项目。这3年,SOHO中国已经套现高达200多亿元。

如果算上北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个待售项目,据说这两个项目怎么也可以卖100亿元。那么,SOHO中国总计套现起码也是300多亿元。

和王总卖出资产不同的是,潘老板这些项目单个体量不大,一般也就不到十万平米,但动辄就是数十亿元。

看来,做优质地块的写字楼,赶上好周期,真的是门稳赚的买卖。正如SOHO中国CEO张欣女士所言,SOHO会根据自身的资金和资产情况,结合市场行情决定是否买卖物业,唯一标准就是能否赚钱。

王总说得很清楚,卖酒店、文旅城,是为了实现万达轻资产化之路,是为了减轻债务;那么,高位套现的潘老板和SOHO中国,又把钱拿去干了啥?

2、降低国内不确定性,SOHO中国一直在投资海外

1、降低债务压力。首先,杠杆游戏注意到,外界也质疑SOHO中国卖楼出于债务压力,并认为其将回归售楼模式。但SOHO中国CEO张欣女士说,公司的净负债率为37%,并无债务压力。

似乎是没有太大压力。根据wind的数据:2012年SOHO中国资产负债率为60.65%;2013年,该数据为50.55%;2014年为47.33%;2015年为47.49%;2016年为47.11%。

2016年末,SOHO中国负责总额为317.58亿元。虽然资产负债率这些年下降不少,但整体上债务总额依旧不低。

2、避免不确定性。潘老板也曾向媒体说,房地产行业规模发展的天花板已经来临。这让人怎么能不联想?

而今天,金融去杠杆,调控在继续。SOHO中国的资产主要就是在京沪,这两个城市恰恰是执行调控最严厉的地方。或许,杆友会觉得SOHO又不是做住宅的,怕个毛线。可连带的不确定性谁知道?

稍微看一下SOHO中国的报表就会知道,这个公司在国内基本是吃老本,已经很久不怎么拿地了。反倒是在卖卖卖。他在担忧什么?

3、大笔海外投资。吃老本,这怎么行?人家不过是在国内吃老本,在海外可没闲着。和李嘉诚、王健林先生一样……

2011年,潘老板通过Capevale Limited投资了纽约时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼,据说好几亿美元。

2012年,张CEO又数亿美元,拿下曼哈顿公园大道广场部分股权。

2013年年初,张CEO联合巴西财团以14亿美元,收购美国通用汽车大厦40%的股权。到底花了多少钱,她没说。只说这笔钱来自于他们的家族信托,且两口子都解释称,这是个人行为,和SOHO中国无关。

当然不可能真的无关,这个家族信托持有SOHO中国大笔股权。除了投资海外,他们还在海外搞慈善,哈佛耶鲁千万美元级的捐赠。

对了,潘石屹老总说:“低买高卖是做生意遵循的永恒不变的规律,我们会根据市场变化和走势不断优化产品组合,保持自身的灵活性,保持轻盈的状态。”

是的,SOHO中国要解决国内的不确定性,不再玩重资产,打算大举进军轻资产。

3、不要以为只有万达在搞轻资产化,SOHO中国也准备这么玩,降低不确定性,还很可能低成本大收益

实际上,作为商业办公地产的大亨,SOHO中国在北京、上海确实有几个标志性的物业,可以说一些项目在国内是响当当的。但是,除掉这几个标杆性项目,特别是京沪之外,其他较大体量的一二线城市,基本也没去,去了SOHO要拿到好地也并不容易。

也如潘总所言,二线城市办公楼空置率高达20%-40%”。京沪的写字楼天花板,已经到顶,SOHO中国还想拿好地也没那么简单,去二线空置率本身已经那么高,咋整?

何况,二线城市经过去年这一波,地价已经和两三年前的京沪基本一个价位了。但你敢说二线城市过两三年,房价飙升到京沪今天这个价格吗?写字楼的出租行情,很快可以如京沪一般?

对了,二线城市不仅写字楼空置高,库存也大,单价大部分还不如住宅。

说了半天,杠杆游戏就是想说,SOHO中国一方面不拿地,一方面卖卖卖国内资产,一方面积极走出去,国内到底还做不做生意?

做,人家一直在做嘛,不是说核心资产没出售。SOHO中国2016年年报显示,其营业额为15.77亿元,同期增长5.82亿元,同比上涨58.49%。主要原因是几个核心物业租金提高了。不过,这离其2012年时估计的“五年后,租金年收入将超过40亿元”的目标,差了几个太原那么远。

以后怎么玩?既然国内不确定性增加,重资产买地盖写字楼不好整、风险高,那就搞轻资产模式。SOHO这个品牌在写字楼市场很有影响力,何不利用起来。

对的,潘石屹惊叹王健林酒店卖得便宜,实际就是在SOHO 3Q城市拓展招标会上说的。SOHO 3Q是啥?就是共享办公空间。潘老板说,自己要做全球最大共享办公空间商。

原来SOHO中国梦,和万达的梦殊途同归,都是输出品牌、搞轻资产,实现低成本大收益。

通过SOHO 3Q,SOHO这个写字楼运营商,第一次走出了京沪,可以实现全国化扩张。在此之前,SOHO中国已经在京沪试水过这一模式,似乎行。

据说,SOHO 3Q已经吸引了如新浪、奔驰、美团、首汽约车、小红书、蓝色光标等知名公司,用户来自互联网、科技、创意、文化、金融、贸易等各个行业。潘石屹称,SOHO 3Q的客户定位不是传统企业,而是业务有“未来性”的企业。

2年前,潘石屹先生说,SOHO中国二次转型要结合互联网,看来这下要玩大了。

按照潘老板的想法,未来SOHO 3Q要在现有1.7万个工位的基础上,加一个数量级发展。他表示,未来两个月内,SOHO 3Q计划进行一轮融资,为后续的发展做准备。看看,不买地、不盖楼,还可以融资。

只要故事好、产品好,低成本,花别人的钱干自己的事。要是不成,也没事嘛,新商业总是需要探索的。杠杆游戏哦。

这和新版万达广场的玩法是不是很像。别人家的钱、别人的地、别人的楼……输出品牌和管理、商业模式,赚钱钱。

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