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合肥楼市疯狂终结!中国房地产正式进入僵持期

摘要:或许要不了几个月,调控的决心和僵持的现状,总有一个要开始瓦解。杠杆的天平会朝向哪一边?

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撰文|张银银

去年以来,合肥成为明星城市。除了科大讯飞,这个城市的楼市近况,屡屡被全国关注。

先是2016年涨幅创下全球第一。接着进入2017年,合肥房价腰斩、崩盘的报道和分析几乎成了“月经”新闻,每隔一段时间就要来给全国的房地产投资者,上上警示课。

《中国经济周刊》最新报道《合肥的疯狂楼市是如何终结的?》说,从“找不到副市长就买不到房”,到楼市总体渐趋平稳。合肥的疯狂楼市终结——客观来说,这一表述是客观、中立的,疯狂终结确实如此。但媒体在转发新闻时,过于“危言耸听”。

为此,杠杆游戏这几个月已经写过多篇分析。得出的结论是,无论从数据上,还是从当地朋友的了解看,腰斩、崩盘都不算成立。今天继续谈谈合肥,因为合肥确实是观察我国楼市走势极好的样本。

从合肥房价的起落中,我国房地产调控希冀实现的杠杆目标,可谓是清晰可见。

1、疯狂确实终结,但合肥楼市崩盘论纯属瞎扯!稳定一二线城市房价,是维护金融安全、避免经济大起大落的必须

腰斩论、崩盘说,迎合了部分读者的心思。房地产一定程度上撕裂着我国民众,把国人分成了有房和没房的,把人分成了长期追涨和恨不得立马崩盘的……

只不过,去年定调“房子是用来住的,不是用来炒的”之后,政策杠杆希冀于获得微妙的平衡,不希望房子是用来炒的,也不希望是用来跌的。除了控制住一二线城市,维护金融安全之外,还寄望三四线城市略涨一点的,起码是恢复性上涨一些,让全国实现去库存目标。

房地产调控杠杆,目前来说,实现了一个又一个的政策目标。站在这个角度,各位杆友可以理解,合肥为何涨,合肥如今为何又不再涨,逐步冷却下来。

如果继续让资金在一二线城市扎堆,无论开发商还是购房者,谁会考虑三四线城市、县级城市呢?恰恰,那里有最多的库存需要去。

此前通过做多一二线城市楼市,经济增长获得保证,资金出口获得解决。接着严厉调控一二线城市,驱赶资金和人流为国去库存。

当然,每个一二线城市情况有所不同,楼市启动时间、城市和产业扩张节奏也不同,包括运势也有差异。所以,如今有的二线城市还在涨,而大部分微涨或平静下来。

总而言之,站在国家层面而言,一二线城市现在的调控渐入佳境,有效帮助了三四线城市的去库存大业。

至于说一些二线城市,如《合肥的疯狂楼市是如何终结的?》报道所言,合肥二手房大幅降价,新房有价无市,其实没有什么不正常。

2016年前几千块/平米买的,后来涨到一两万/平米,现在一万多/平米卖,当然算是大降。部分2016年高位进场者扛不住,也是可以理解的。

而新房有价无市,恐怕也和7、8月天气炎热,本来就是淡季有关。再说了,杠杆游戏认为,新的投资者不允许入场,刚需为主自然没2016年的盛况了。

根据日前我国统计局发布的最新数据,1-7月份,我国商品房销售面积86351万平方米,同比增长14.0%,增速比1-6月份回落2.1个百分点。也就是说7月,全国商品房销售增速是普遍回落。

包括合肥在内,主要一二线城市,调控都算是极为严厉。在这样的高压下,除了个别一二线城市新房销售同比增长很快、房价继续高歌猛进外。大部分一二线城市,无论京沪深,还是其他二线城市,同比都回落。

一方面是限购、限贷控制了有资格购房人群总量。另一方面,预售证的发放节奏被各地政府严格控制,供给端也出现一定回落。

合肥相关部门出台严厉调控政策,既是维护合肥房价稳定,避免出现金融风险,也是执行上面的调控要求。反倒是,如果放任继续涨,不大力度调控,不仅上面不好交代,恐怕真的离崩盘就更近了。

所以,今天合肥新房销售回落、盘整是正常的。说崩盘恐怕夸张了。

2、合肥楼市疯狂是结束了,但早前投资者逐步获益套现,“租购同权”租金收益率看涨,给后来有投资冲动的人以希望。投资不就是盼预期!

《合肥的疯狂楼市是如何终结的?》报道说,调控祭出“杀手锏”,开发商如热锅上的蚂蚁,炒房客四处找钱维持资金链。这个说法有一定道理。

2016年高位追涨入场的投资者,无论合肥还是其他城市,套现走人的实际都还不多。楼市始终不像股市流动性那么高效、便捷。而投资楼市的人,基本都是加了杠杆的,所以遇到僵持期,绝对不希望太久,恨不得早日见到调控松动。

炒房说白了也就是炒周期。2016年这波周期,让2016年之前的入场者大赚离场。而杠杆游戏注意到,市场上依旧洋溢着“房价永远涨”的信念。

信念还在就是好事,大部分人只要能坚持就还愿意扛。而早前的投资者大幅套现获益,也给了老司机和后入场的投资者以希望和盼头。

更别说,你要有点钱,不投房子又投啥?

对了,最近各大城市又在从上至下搞“租购同权”,发展长期租赁房,这也给了高位入场者一些安慰,租金收益率看涨!只要出租收益勉强可以覆盖资金成本,等待一个周期,就是胜利。

但租赁市场逐步发展,我国主要城市进入存量房时代,实际可能也意味着房价进入相对成熟期。

当然,站在今天的历史节点上说,未来什么算高房价,什么算低,可能都是相对的。只是,于投资者而言,谁要把房子捏在手上三五年,那怎么都是漫长的煎熬。

所以任何一个城市的投资者,其实很少有不是短线的。投资其实很多时候都是短视的,没几个人可以忍受寂寞和煎熬。而房价上升和下降的小周期,往往累计起来要持续3、5年。今天,我们处于周期的哪个阶段?

任大P说现在周期可能缩短的。听到这句话,去年入场的房地产投资者应该感到欣慰。

决定周期长短的,恐怕不是上头的决心,而是现实:宏观经济走势,RMB压力,欧美央行采取什么货币政策。如果全球货币进入收缩,或者不松不紧周期,我们没有理由继续拿钱去砸出更高的房价。

或许要不了几个月,调控的决心和僵持的现状,总有一个要开始瓦解。杠杆的天平会朝向哪一边呢?

3、合肥等一二线城市去年领涨的目的已经完成,无论开发商还是个人投资者,看懂中央接下来的调控目标和货币趋势

日前,从我国统计局发布的70个大中城市住宅价格数据可以显见,7月合肥无论新建商品住宅还是二手住宅,同比、环比涨幅都回落,在70个大中城市中处于中游。

也就是说,如果说合肥崩盘了,岂不是有一半城市都崩盘了?显然,我国主要大中城市毫无房价尚无崩盘迹象。

不过,杠杆游戏注意到:

115个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续全部回落(包括合肥),10个城市环比下降或持平。5个城市微涨,最高涨幅为0.4%。

270个大中城市中一二线城市房价同比涨幅持续回落。据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续10个月回落,7月份比6月份分别回落1.7和2.0个百分点。

二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续8个月回落,7月份比6月份回落0.8个百分点;二手住宅价格同比涨幅连续6个月回落,7月份比6月份回落0.5个百分点。

370个大中城市中环比持平或下降城市个数增加。7月份,14个城市新建商品住宅价格环比持平或下降,比上月增加4个;16个城市二手住宅价格环比持平或下降,比上月增加6个。分城市看,一线城市房价环比趋于稳定,二三线城市涨幅有明显回落。

三线城市新建商品住宅价格上涨0.6%,二手住宅价格上涨0.4%,涨幅均比上月回落0.3个百分点。

以上几点表明,针对一二线城市的调控,整体上确实是有效果的。换句话说,之所以要对他们调控,因为他们去年领涨的政策目的已经实现,现在需要他们控风险、引导资金去三四线城市、去实体经济。

我国统计局的最新数据显示,截至2017年7月末,我国商品房待售63496万平米,同比下降11.0%。其中,商品住宅待售34181万平米,同比下降20.8%。这是多大的成绩!三四线、县级城市给力,一二线城市辛苦了。

杠杆游戏还注意到,上月召开的金融工作会议,对去杠杆就有明确表述更改:此前是金融去杠杆,会上改为经济去杠杆。这一定程度上是对金融去杠杆取得的成绩表示肯定,另一方面也提出更大的目标。

在宏大的目标面前,开发商和个人房地产投资者应该明白,自己的分量。通过分类调控、适当开口子,稳定目前的较高价格,已经是政策杠杆的最大努力了。

如果没有意外,暂时让政策配合一二线城市的地产,让货币也跟着配合,不太可能。

祝福合肥2016年入场的房地产投资者,祝福所有2016年为国接盘的投资者。

相关历史阅读:

《合肥楼市被“腰斩”真相!》,7月4日

《全球房价涨幅最高的合肥,为什么死活还没崩盘?》,5月26日

《合肥让人颤抖的房价,看了这些你就明白也在情理中|特超大城房价的隐秘世界》,3月11日

《看合肥就知道中国房价泡沫越来越危险》,2月6日

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