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相爱相杀,万达富力中渝的资本腾挪术

摘要:海外投资,成为中国巨富们的避风港?亦或者,只是规避不确定性

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撰文|张银银

万达与富力这对CP再次成为了网红,这一次,又加了一位中渝。据媒体公开报道,万达放弃了收购伦敦九榆树广场地块(Nine Elms Square),之后,广州富力地产和重庆中渝置地联袂接手。

有猜测说,万达之所以放弃是因为海外投资受限。那富力、中渝怎么不受限?

富力地产财务总监李启明先生公开表示:富力地产在该地块周边已有布局,此次拿地较为合适。另一买家中渝置地对这次交易则三缄其口,或许重庆“李嘉诚”张松桥先生喜欢如此。

网红就是网红,资本市场稍有动作便会吹皱一池春水,引来各种讨论。也是,网红公司的套路何尝不能管中窥豹。

今天,杠杆游戏就来对大热的万达、富力、中渝做个梳理。从这些地产大拿的资本运作中,或许能略微看懂,当下中国大佬的各异投资逻辑,其实又都殊途同归。

海外投资,成为中国巨富们的避风港?亦或者,只是规避不确定性。

1、万达名副其实的网红套路:无地一身轻,想靠IP赚钱

除去不可言说的那部分,王健林先生的眼光着实是毒辣的,效率也是岗岗的。

海外投资方面,万达比别人走得更早。就在伦敦这片如今放弃的地块附近,万达此前已在投资“伦敦一号”酒店项目及综合体,加上收购圣汐游艇公司股权,万达在英国投资约达10亿英镑。

据澎P新闻不完全统计,自2012年万达在海外的第一笔大收购——26亿美元收购全美第二大院线AMC开始,截至目前,万达在海外的投资总额已高达2451亿元。

再加上今年,万达要在海外落地的两个超过百亿美元级别的项目:马来西亚的大马城,还有一个印尼的项目。

2017年1月,冬季达沃斯论坛上,王健林曾说道,万达每年固定有50亿—100亿美元的对外投资,投资侧重在娱乐和体育产业,并且表示投资的首选是美国,其次是欧洲。

与在国外买买买不同的是,万达最近在国内开始卖卖卖。就在这次万达放弃伦敦地块的一个多月前,万达才将77家酒店和13个文旅城项目91%的股权转让给了富力与融创。这次“世纪大交易”不到一周后,7月25日,王健林先生转让了旗下的南昌西湖万达广场,之后又陆续转让了三座万达广场。

对于这些消息,来自万达集团的回应是这样的:万达要变卖所有的万达广场是谣言。所谓万达变卖南昌西湖万达广场纯粹是误读,这是万达广场轻资产战略的一部分,谁知道呢?

据万达介绍,在已开业的205座万达广场中,有31个是轻资产项目,占比约15%。而2017年上半年,新开业万达广场有14个,其中轻资产项目9个;下半年,万达还将新发展万达广场26个,且全部为轻资产项目。王老板的轻资产势头很猛、很震惊。

不过,这也没什么,两三年前,杠杆游戏就听万达的朋友,如是说他们老板的打算。

只是,在轻资产之前,万达在国内,短短几年布局了十来个万达文旅城,给各大城市的主政者许下高端文旅产业的大梦,低价拿下数千万平米的地。

同时,在海外,买买买停不下来。

一时间,万达、王健林、王思聪,还有思聪的狗都红遍全世界。

如今,短短一个多月,万达卖掉酒店资产,保留了酒店管理公司,卖掉的酒店的运营管理权依然在万达手中;卖掉的文旅城,万达依然是品牌拥有者和经营管理者。

对于1个多月前的那次“世纪大交易”,有业内人士算了一笔账,按此前万达与融创的交易公布,单单计算出售予融创的13个文旅项目,每年就可以收到6.5亿元人民币的管理费用,以63亿元人民币的收购价计,作价市盈率不到10倍。

而且这份管理合同更长达20年,换句话说,就是用63亿元,买入一项确保至少有130亿元收益的业务。当然,后来有些生变,未来谁知道呢?

别人家的钱、别人的地、别人的楼……输出品牌和管理、商业模式,这就是王老板今后打算做的事。这到底是他以前就想好的,还是另有原因,坊间猜测不断。

不过,倘若能实现A股上市,万达运营这些轻资产业务,还是有些挑战的,利润如何尚需观察。国内轻资产到底行不行不?没关系,起码海外还有资产。

2、富力的爱与痛:国内终于爆发,海外大举进攻

在今年之前,不少人对富力的印象,还仅仅局限于“这是一家广州的地产公司”这个层面。尽管其也有恒大一样投资了球会,但名气远不如富力。而现在,富力正在扭转这一局面。

“低价”拿下万达的酒店,富力火得不行。

有意思的是,在一线城市拿地难的情况下,富力国内的战略重心在朝着潜力的二线城市转移。数据显示,2016年富力一线城市(广州、北京及周边地区、上海及周边地区、天津以及杭州及周边地区)贡献总协议销售为49%,而2015年为55%,2014年则达66%以上。

从2017上半年的拿地情况来看,富力在公开市场获取的17宗地中,除了5月5日联手首开以26亿拿下北京顺义区地块外,辐射的城市仍主要分布在太原、南昌、温州等二三线。

与此同时,富力的海外扩张步伐在加快。在此前业绩会上,李思廉先生还曾以“九牛一毛”来形容富力在海外的销售金额。但从今年富力在海外的一系列动作来看,李老板并未打算让海外的业绩一直保持“九牛一毛”的角色。

就在这次接盘万达伦敦项目的前几个月,富力地产曾以1.5777亿英镑从CLS Holdings买下九榆地区150万平方英尺的综合住宅开发项目Vauxhall Square(占地3.4英亩)。

此前的今年3月底,富力地产以不到6000万英镑的价格,买下了位于伦敦南部克罗伊登地区的标志性建筑——雀巢大厦(Nestlé Tower)及周边开发地块。

更早之前,富力已在海外落地两个项目,分别为马来西亚富力公主湾以及澳大利亚布里斯本一号,都为住宅项目。

的确,无论是价格还是逼格,投资海外市场似乎都是利大于弊,只是GWY刚刚才发布《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》,限制房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。

不知有关部门怎么看、怎么做?

3、中渝置地卖空内地资产:重庆“李嘉诚”走出西部,布局全球

对于中渝置地,很多杆友可能不熟,但在川渝地区他的名气可是响当当。其实和富力类似,中渝的区域色彩也更浓一些。

资料显示,中渝置地为重庆富豪张松桥先生拥有。1999年4月30日于港交所上市,总部位于香港,核心业务包括物业的投资开发,以及财务投资。

根据其官网的介绍:目前,该集团已在包括重庆、成都、云南、西安在内的西部地区拥有超过1040万平方米的优质土地储备,总开发面积超过810万平方米。

当然,在此之前,中渝将大笔资产卖给了恒大。这也让此次伦敦地块交易让人更多联想。

在这次伦敦地块的交易之前,中渝置地的海外投资步伐从来就没有停过。在一系列的资本大腾挪中,有重庆“李嘉诚”之称的张松桥先生据说赚了很多钱。

2017年1月,中渝置地以2.92亿英镑(约合25亿人民币)买下了位于伦敦帕丁顿火车站附近的沃达丰总部大厦One Kingdom Street。5月27日,中渝置地以11.5亿英镑完成了对伦敦金融城最高楼Leadenhall大厦的收购。

此外,中渝还投资了1.22亿港元持有澳洲一个写字楼项目34.55%的股权。

有趣的是,截至3月23日,中渝在中国内地已经没有任何土地储备。也正是卖出去的这些钱,成为了中渝海外投资的原始资本。

看中渝的年报可以了解到,中渝置地自2014年起盈利额便大幅下滑。

2014年销售金额为57.537亿元,同比下降41.1%;2015 销售金额为50.89亿元;2016年中渝置地录得综合收入11.29亿港元,同比下降约83%,净亏损为3.57亿港元。

中渝置地年报中写道:由于本集团约于两年前已预见中国二线城市物业市场的不明朗情况及风险,以及中国经济疲弱的趋势,便决定重整其业务策略,带领公司发展跨越中国地域,扩展到其他国家。本集团成功减持其于中国西部几乎所有的物业项目,变现了一笔可观的资金,使本集团拥有足够财力实现其目标,投资于全球主要城市。

重庆“李嘉诚”果然像李嘉诚!

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