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集体土地租赁住房如何影响房价?国土部最新专访透露真相!

摘要:集体建设用地入市建房出租,从操作细节、落地效率上说不宜过分高估

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撰文|张银银

集体建设用地试点建设租赁住房,到底如何影响楼市和房价走向,万众期待。

不久前,试点政策发布,各界狂欢。真相到底如何,是否真的有利于平抑房价?今天(8月30日),国土部相关负责人,对此通过新华社专访进行了详细解释。

杠杆游戏就来对这个专访进行阐释。

1、落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位还会有更多大招,农地入市建房出租试点仅仅是开端

杠杆游戏注意到,国土部相关负责人在专访中明确说:

农地入市建房出租,是要牢牢把握“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。对此可能有这么三层理解:

1、构建租购并举的住房体系不再是说说。各位杆友回忆一下应该记得,相关部门此前先是推出第一批发展住房租赁市场(租购同权)的试点城市。接着上海、广州及各大城市,都发布相关供地政策,提出未来多少比例用于建设租赁住房。

北京、上海、广州、深圳这样的城市,以及不少二线城市,不少都提出了未来2-5年,动辄20%、30%供地用于建纯租赁住房的计划。

此次,国土和住建等部委再次推出,第一批13个城市,集体建设用地试点建设租赁住房试点政策,明确就是在为租赁住房供给增加提供弹药。

2、高层深知主要一二线城市供地困难。此次国土部相关负责人明确说到,提高存量土地节约集约利用水平,为全面建成小康社会提供用地保障。

此话看似套路,但类似表述此前很少。细细分析,很明显和主要一二线城市国有土地的供给压力大、困难有关。

好拆的已经拆得差不多,现在的问题是越拆越贵,成本原来越高;好征的也征得差不多,法律越来越严格,征地本身也越来越贵,矛盾越来越突出;以上及相关困难、各大城市的供地步伐,导致主要一二线城市,单纯靠增加国有建设用地,完成供地计划,有难度。

而农村集体建设用地恰好是个突破口。容易,且可以调动相关主体积极性。

3、试点虽然只是13个城市,但实际背后还有11个省,省内推开可期。今年4月,住房和城乡建设部、国土资源部印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》; 7月,住房和城乡建设部、国土资源部等九部委联合印发《关于在人口流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。

上述文件,选择13个城市(北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都)试点,而背后涉及的11个省市,此次国土部相关负责人明确谈到,对11个省级国土资源、住房和城乡建设主管部门推进试点相关工作做出具体部署。

试点的经验推广和复制,有望在这11省市较早推开。

综上:从限购、限贷的调控,到培育租赁市场,增加租赁用地,试点集体建设用地建租赁住房出租,长效机制确实在稳步推进。相关政策的连续性可期,当然,前提是经济不大滑坡,不至于需要房地产和货币来救市。

这是前提。

2、但综合土地供应增加依旧是缓慢的过程,换句话说,指望一二线城市各类新房供给大幅增加不现实

相对于万众期待的农村集体建设用地快步入市,和国有建设用地完全同权,全方位增加供地口子,此次试点依旧只是开了个小口。

1、大规模的集体土地入市,实际还不可以。此次政策的口子是,用集体土地建租赁住房。且第一批试点还是少数,只有北京、上海、沈阳等13个城市。这个步子不小,但也不算大,和期待尚有距离。

2、至于未来是否快步推进集体建设用地入市,不太可能。杠杆游戏注意到,不久前各大城市公布未来几年的供地计划,部分城市和前几年平均计划比,增幅并不明显。这里不适合点名,你懂的。

如果可以获得土地溢价的国有土地出让都这样,你指望试点的城市,大幅允许农村集体用地入市建房出租可能吗?且不谈可行性。

有的城市明明供地计划没有大增,还提出拿四分之一建纯租赁住房。这有好有坏,坏处是,如果真的这样,新增商品房供给实际受影响。而中国人的观念,很难纠正让他不买房。

且,随着租赁市场的培育,很明显未来涨房租是大概率事件。如果这样,买房的性价比让人觉得更高。

3、京沪此前农地入市建房出租已经试点5年,对房价影响并不明显。国土部相关负责人的官方表述是:

一是增加了住宅用地来源和租赁住房供给。二是扩展了集体经营性建设用地的居住和产业发展功能。三是对盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面,发挥了积极作用。四是拓宽了集体经济组织和农民增收渠道,农民获得长远稳定收益,有获得感。

这4点好处毋庸置疑,但就是没说房价是否因此得到平抑。事实是我们看到的。

3、集体建设用地试点建设租赁住房,到底如何影响楼市和房价走向?

上述分析表明:

1、大部分城市总的新建住房供给,未来几年本身不会有太大幅增加。试点只有13个城市,虽然他们都是主要都是热点一二线城市。而中国房价较高的城市,起码有数十个。

2、存量住房迎来房租利好时代,同步利好房价。租购同权的推进,纯租赁用地指标的增加,部分挤占商品房用地,集体土地入市建房出租的试点,各大城市针对大学生落户、就业的争夺,都对住房租赁市场的发展利多。

如果房租利多,人口利多,房价支撑也就更足。

3、“小产权房”短期“合法”无望,指望这部分存量房,供给大幅增加入市不太可能,对房价稳定是支撑。此次国土部相关负责人明确说,依法依规建设出租:与“小产权房”完全不同。“小产权房”本身就不是一个法律概念,既涉及违法用地,又涉及违法建设和违法销售,产权不受法律保护。

4、集体建设用地入市建房出租,总量和效率待观察。实际上,较大城市中心城区的城中村大部分依旧有较好的出租收益。相对于拆旧建新纯租赁住房,城中村农民肯定更喜欢商品房,收益明显更高。

地方ZF也是一样,如果大搞拆迁还不能溢价卖地,成全别人——搞纯租赁,性价比不高。如果在城市郊区的集体土地上建租赁房,对于租房者吸引力不算太强。当然,对于郊区农民来说怎么都比被低价征地强。

简而言之,集体建设用地入市建房出租,从操作细节、落地效率上说不宜过分高估。

当然,无论如何,集体建设用地小口子入市,终究是好事。一定程度怎么都可以增加供给,但指望其平抑房价,可能想多了。

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