摘要：高价位、高息炒房，应该不明智

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撰文|张银银

人民币涨势如虹！在中间价涨破6.6关口后，人民币在本周最后一个交易日加速上扬。9月1日在岸人民币、离岸人民币双双涨破6.57关口。

这样的喜人画面，宏观上说，和中国经济的企稳有很大关系。微观上说，和央行引入逆周期因子，疏解外汇市场“羊群效应”，增加了央行的自由裁量空间。

正如经济学家余永定先生所言，2015年至2016年RMB汇率B值，与当时的产能过剩、经济增长速度下滑等形势是密切相连的。随着资本管Z强化、经济形势好转和美元走弱，近期人民币汇率趋稳回升是自然的事。

问题来了，人民币的回升，将如何影响我们的钱袋子。是不是意味着我国资产价格压力变小，说直白点，可以继续重仓房地产、炒楼？是否回笼和吸引更多资金进入A股，利好我国股市？是否可以借入更多外债，享受资金成本便宜？

这些问题，很多杆友或许想知道，杠杆游戏也好奇，试着做个分析。

1、炒房资金成本继续维持高位，加杠杆难度不小。有一点必须明确，美国经济依旧是不错的，年底再度加息大概率。其次，美联储的资产负债表上，绝大多数资产是长期美国国债。而联储缩表也是按部就班。缩表意味着长期利率上升，自然也会传导到整个利率环节。

简单说，美国还是处于回升周期，美元依旧处于弱强中。同期，欧洲货币进入收缩周期。这样的情况下，我们不太可能逆周期降息、降准。

同时，我国从金融去杠杆，到经济去杠杆一直在推进。没有意外，不会改弦更张。那么，房地产资金成本只可能上涨，不可能马上跌。很多城市按揭贷款利率上浮，已经是明确信号。

综上，这个时候高价位、高息炒房，应该不明智。

2、RMB下半年并非高枕无忧，B值预期还在，指望热钱流入刺激股市不现实。上述分析还表明，人民币相对美元依旧有压力。当然，逆周期因子的引入，管制的持续强化，破7可能不大，但跌一点可能是很大的，最近几个月的回升有压力。因此，指望大笔热钱流入我国，并进入助推A股进行牛市，不太现实。

3、回升同时，资本外流实际还在继续，说明外界信心依旧不够。对资产价格形成压力。余永定先生有个分析，近段时间，随着RMB汇率企稳，个人换汇导致的资本外流有所减少，“至少没有那么强烈的动机，而不少企业仍然是有强烈的动机的”。

7月初，外管局局长潘功胜在刊于《求是》的一篇文章中提到，从2014年第二季度到2016年末，中国国际投资头寸表的外汇储备下降约1万亿美元，居民对外净资产提高约0.9万亿美元，两者基本对应，这是“藏汇于民”的直接体现。

余永定认为只有在经常项顺差为0时,这一说法才是基本正确的。经常项顺差也会带来新增海外资产，即新的资本输出。该时间段内。中国的经常项顺差/新的资本输出约0.75万亿美元。

因此在外汇储备减少1万亿的同时，只有当居民对外净资产增加1.75万亿美元时，才能认为1万亿美元的外汇储备藏汇于民了。但事实上，居民对外净资产只增加了约0.9万亿美元，差了0.85万亿，换句话说，0.85万亿的净资产没有下文。

也就是说，资本外T可能比“净误差与遗漏”以及“资本净流出与新增海外净资产缺口”所反映的更严重。

这意味着外界对RMB的信心还有待继续提升。而无疑，这会对中长期H率造成压力。而进一步对我们较高房价形成制约。

4、RMB下一步的压力利好出口，对外债较多企业不利。这个道理很浅显。同时，对持有过多RMB资产的金融企业负面较大。一旦美元回升，资金回流压力增加，我国部分金融和房产价格承压。

而恰恰，不少房企通过海外融资，到时面临外债成本高，内部房价又可能受挫的局面。而央行为了保资产价格和外H储备，到时可能真的缩表，而这又可能再次推升市场利率，造成矛盾。

最大的矛盾在于，如果RMB和房价都承压，那么拿什么来保住我们钱袋子的安全，确保资产的保值增值呢？

祝各位杆友、泡友周末愉快！

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