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惊人的蓉杭!10大城市卖地数据透露楼市“裸泳者”

摘要:广深、成都、杭州、南京、天津后市特别值得关注

本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文|张银银

据说今年卖地情况依旧喜人。

9月4日,中国指数研究院发布的统计数据显示,今年1至8月,全国300个城市土地出让金总额为22032.6亿元,同比增加约34%。

杠杆游戏要说的是,注意哦,这只是300个城市的数据,我国城市的数量实际远不止这么多。重要的是,这个数据意味着什么?

土地出让金大增的同时,伴随的是单位地价上涨。在此前根据我国统计局数据,盘点分析上半年房地产数据时,详见《炸裂的6月楼市!看懂半年报中刷新房产纪录的4组数据》(7月17日),杠杆游戏就注意到,6月全国拿地单价4232元/平米(非楼面价)。

杠杆游戏计算了2016全年,该数据为4145元/平米;去年同期,该数据为3325元/平米。

当然,考虑到具体的容积率不知道,楼板(面)价无法确定。但大致容积率变化不会太大,也就是说平均楼面价多半是有涨。

中指院的数据就显示,1-6月,我国300个城市住宅楼面价3795元/平米,同比上涨29%。平均溢价率43%,好消息是比去年同期下降10个百分点。

这是全国的宏观情况,杠杆游戏的主要读者集中在较大的一些城市。时常也有杆友问张银银,他所在的城市楼面价又涨了,哪个板块地价又过万、过2万了,意味着房价……

今天,杠杆游戏着重就来分析一下,10大城市(北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都)前8月土地市场的忧和喜。

1、北京、重庆、广州、上海、武汉住宅用地前8月供应超去年同期,南京、杭州、天津、成都、深圳不及去年同期

见下图1,根据中指院的统计,2017年1-8月,北京、重庆、广州、上海、武汉5个城市宅地供应量超过去年同期。其中,重庆、武汉、北京分别以960万平米、445万平米、358万平米的供应量排前三。

仅仅8月一个月,重庆就推出169万平米的宅地供应,居10大城市之首。

注意,重庆为主城区数据,其可以和其他城市市辖区作比的大都市区(非全重庆)数据实际较此还要高。

图1.2017年1-8月,10大城市住宅用地供应情况 图表来源|中指院

如果没有意外,北京、重庆、广州、上海、武汉这5座城市,最终成交超过2016年,基本没有悬念。后续4个月,还有土地会入市,不至于全部最终达不成交易。

目前来说,北京、上海的调控力度最大。住宅土地出让的持续跟进,包括集体建设用地建房出租、纯租赁用地的推出等,对于京沪房价的稳定,还是有益的。

特别是北京,比去年同期供地增长703%,可见政府的诚意。重庆增长161%,显然也和去年底、今年初炒房团的大军杀进有关。

目前,非常明显,广州、重庆2017年房价继续维持较快涨幅。大幅供地是为必须。值得注意的是,和重庆大体量供地不同,广州近年供地总量一直不算高。如上图1也显示,今年1-8月的情况依旧如此,甭说和重庆比,和京沪比都要低不少。

客观而言,这10大城市,主城区(不包括郊区)体量都是很大。各自的人口增速、需求都是较高的。广州,包括深圳的供地情况,和实际需求比,可能差距有点大。所以,杠杆游戏认为,广州剩下的4个月,还需要努力。

武汉目前房价也还很热,这个供地进度,是需要的。

而南京、杭州、天津、成都、深圳1-8月的住宅供地,都不如去年同期。如上图1,深圳完成情况最不理想。对了,整个8月,广深都未供应宅地。

其次,成都和去年同期比下滑63%,剩下4个月必须努力。否则零门槛吸引大学生落户的成都,最终大学生要承受……

2、北京、重庆、南京、广州、上海住宅用地前8月成交超去年同期,武汉、杭州、天津、成都、深圳不及去年同期

当然,供应的土地未必最终都成交。杠杆游戏就注意到,北京、重庆、广州、上海、武汉前8月供地虽然超去年同期。但其中,武汉成交情况比去年同期反倒还低17%。见下图2。

图2.2017年1-8月,10大城市住宅用地成交情况 图表来源|中指院

不过,武汉依旧以311万平米的成交量,排在1-8月,10大城市宅地成交第三的位置。前两位分别为重庆、南京,分别成交宅地874万平米、314万平米。特别是8月,重庆宅地成交高达169万平米,单月也是全国第一。

看来重庆是供应了多少,见上文第一部分,就成交了多少。如上文所述,这实际还只是重庆主城区的面积。

而北京以581%的增长,位居今年前8月宅地成交,增长第一的位置。一方面,这源于去年同期,北京宅地成交情况之不理想;另一方面,足以见得,北京新班子,执行上峰的调控、长效机制之坚决。

有趣的是,虽然上海有22%的增长,但以8月为例,10宗宅地入市,其中7宗为动迁安置房地块。

南京和广州,今年前8月的宅地成交都比去年有较大的增长。分别增长了56%、22%。不过,比广州城市体量略小的南京,无论宅地供应还是成交,几乎是广州的两倍。而广州的常住人口增速,比南京高不少。

此外,除了武汉,杭州、天津、成都、深圳,1-8月宅地成交都不如去年同期。其中,成都下滑了56%,这与其宅地供应总量不理想,密切相关。

天津、杭州宅地成交也有29%、17%的下滑。这与他们供地不足也有关。当然,整体而言,天津、杭州虽然不及去年同期的成交,但成交面积都比成都要高。

至于深圳,就呵呵了。

3、成都、杭州前8月溢价率超过50%,武汉、北京、天津、上海、南京、广州溢价率低于去年同期

伴随着今年前8月,宅地供应、成交的走低,成都宅地溢价率高居10大城市榜首。特别是8月,溢价率高达94%,比同样成交不如去年同期的武汉还高。武汉为溢价84%,大热的杭州8月溢价率61%,与其前8月的溢价率相当。

这对于成都的刚需一族不是好消息。加之大学生落户政策,成都调控实际变相放松了一半,你懂的。

图3.2017年1-8月,10大城市住宅用地溢价情况 图表来源|中指院

整体上,前8月,成都、杭州是唯一2个溢价率超过50%的城市。

图4.2017年1-6月,主要城市土地成交情况 图表来源|中指院

通过上图4杠杆游戏还发现,今年1-6月,成都宅地成交仅69万平米,在10大城市中,除了深圳排最末尾。而其兄弟城市重庆,同期为587万平米,且重庆还仅仅是主城区的数据。

杠杆游戏还注意到,今年前半年,成都宅地楼面成交价高达10474元/平米,不仅高出上海(上文解释过,上海涉及到保障性、还迁安置房等情况)的9846元/平米,更是直追老牌超级城市广州、天津——他们的楼面价不过1.3万/平米左右。

至于武汉、重庆,则被成都远远甩在身后。幸好,成都今年上半年的供应和成交都很低。如果很高,还这个价,那不敢想象。

整体上看,武汉、北京、天津、上海、南京、广州溢价率方面,今年前8月较去年同期都明显下探。还值得一说的是重庆,虽然供地、成交数据都很惊人,但这座城市无论今年前8月,还是8月单月的宅地溢价率都在走高。

这和该市去年年中开始,和长沙、西安一起成为最晚几个启动房价补涨城市,并持续至今的行情息息相关。

当然,宏观上说,包括重庆在内,武汉、北京、天津、上海、南京、广州等7大城市,今年前8月的溢价率都低于50%——这比去年同期整体温和多了。看来,调控还是有些效果,大家都懂得起。

本文所有数据源自中国指数研究院,如有疏漏、不完整和杠杆游戏无关

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