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重要信号!这个省国资委竟向楼市喊话,用意很明显

摘要:房地产的周期性不可逆!

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撰文|张银银

调控重磅消息!

9月5日,湖北省国资W网站发出“关于谨慎投资房地产的通知”。这份通知的落款时间为9月4日,要求该省出资企业、及其子公司,从9月5日起,所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度,确保资金尽快回笼,降低杠杆。

一省国资W提示楼市风险,敦促企业加速销售降杠杆,十分罕见。背后意味着什么,房地产调控会继续加码?

1、湖北国资W要求省出资企业,谨慎投资房地产的潜台词

有3点值得注意。

1、货币政策难松信号明显。杠杆游戏注意到,湖北省国资W这份通知明确说,此次要求企业谨慎投资房地产,主要是考虑到省出资企业经营房地产的户数较多,投资规模大,增幅快,且普遍存在资产负债率高、资金成本高、盈利空间收窄、后续资金紧张等问题,需防范投资风险和经营风险。

资产负债率高是很多国企的通病,涉房国企如此不奇怪,何况房地产行业属于重资产,对资金需求大的行业。但资金成本高、后续资金紧张两个表述,表明,过去相对低的资金成本时代一去不复返。

指望资金成本短期下降,不可能。所以才提出要防范投资和经营风险,要求省出资涉房国企,新增投资必须谨慎。

2、房地产后市如何难料,湖北省国资W也“迷惑”。这份通知要求,该省出资企业及其各级子企业,所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度,确保资金尽快回笼,降低杠杆。

这一方面是对涉房国企资产负债率高、后期资金成本很难下降,指望货币短期宽松不可能的判断。

另一方面,更是对房地产整体后市感到“迷惑”。为了避免不确定性问题,建议其旗下企业,要尽快盖房子卖房子,加速资金回笼。深得李嘉诚先生真传啊!

同时,去杠杆和调控,也符合中央的基调。这么做,也是为国分忧。湖北省国资W真是明白人,值得夸奖。

3、湖北省国资W起码也没感受到调控,要立马放松的意思。调控是否加码,杠杆游戏不知道,但这份通知表明,宏观上放松,连一省国资W都还没感觉到。所以,他才发出这个通知。

省属企业,不要死磕了,落袋为安再说。

2、调控举步维艰,不敢放松,更不敢弄死,涉房国企尽快套现走人,实际是为国拆除外围“炸弹”

众所周知,房地产是典型的周期性行业,调控政策、行业自身周期,让我国房地产从2016年4季度开始,再次步入下行周期。

至于未来是否进入加速下行周期,这肯定是各方不愿意看到的。

不否认,不同类城市,比如一二线城市、三四线县级城市会有差异。但也正是因为一二线城市普遍较高的价格,让调控举步维艰。

大部分观察人士都看到,针对一二线城市的调控,帮助了三四线县级城市去库存。似乎,相关部门希望的一切愿景都实现了,并帮助经济企稳。但换个角度思考一下,这实际是举步维艰的选择。

如果稍微放松,一二线城市资产泡沫将更大,到时收场难度将更大。很可能真的就要尝到教训;不仅如此,如果稍微放松,或者任由一二线城市继续高潮,那么,资金哪还有兴趣去三四线县级城市。

若此,去库存将更难完成,三四线县级城市日子将难过。

但问题是,调控至今,似乎维持了资产价格,保证了资金流向。可也吹高了部分三四线县级城市、以及较大城市郊区、郊县的房价。恰恰这些地方的实际购买力、需求,价格安全冗余,远低于一二线城市。

接下来,从全局看,需要拆弹的地方岂不是增加、更多?调控可谓举步维艰。至于长效机制,这需要很长一个过程。这个过程,容不得半点闪失,我国经济也经不得波动,否则调控很容易再次放松。如果放松,后果就是未来拆弹更难、更累。

所以在这样的背景下,应该及时拆除一些外围“炸弹”。涉房国企确实应该趁着形势还行,清仓套现走人,起码未来不造成损失、不给下一步的调控添乱。

从这个角度而言,湖北省国资W的觉悟和境界,确实是高。值得各省(自治区、直辖市)学习。

3、多重压力之下,房地产进入下行周期不可逆!

这段时间,杠杆游戏做了多篇各大城市土地出让面积、溢价率、房价涨势的分析,给人的错觉是似乎一二线城市,房价很快又要迎来暴涨。

在此借这个机会,张银银做个澄清,我没有这个意思。只是对客观数据做个分析罢了。

那么,我的看法到底是很么?实际,年初我就说过,并至今这么认为——多重压力之下,房地产进入下行周期不可逆!

不否认,一些较大体量的城市房价确实还在慢涨中,但目前接近波峰。相持阶段实际普遍来临,下一步下行周期不可逆。

首先需要说的是,下行周期不意味着房价暴跌。实话说,如果发生这样的情况,或者一旦有这样的苗头,救市绝对会开足马力。

可能的情况是,一二线城市各板块房价结构性回调,整体均价回落。实际,这也是上面最希望看到的,破坏最小、成果最大。

下行周期的判断,来自于以下几个方面:

1、货币和信贷指标已经发出信号,下行必然。一般来说M2的增速是领先的,如各位杆友所见,M2增速的回落已经非常明显。最迟,过几个月,一定会反映到房地产表现上。

没有资金大笔支撑,还在去杠杆。外部还有美元压力、RMB压力,市场利率开始上浮,房贷大家都感觉到了的,购房者和银行都不可能不考虑,不至于乱来。

2、我国房地产一轮周期一般3-5年,目前(即将)进入下行周期。本轮周期始于2015年年中,考虑到一些滞后因素,接下来进入下行周期是规律。

3、各项房地产数据指标增速,实际也开始回落。此前,杠杆游戏分析过相应数据,开发资金来源、新开工增速、价格涨幅等实际都开始回落。

最后就湖北省国资W提示楼市风险,再多谈一点:房地产属于充分竞争行业,除了主业房地产的国企外,因为历史原因,贸然退出不太可能。其他国资背景企业,进入房地产领域,本身就与民争利。

且,在和国有金融机构,特别是大行的沟通和融资往来中,国资背景房地产企业,包括央企也包括地方国企,实际都有一定便利。

贷款给谁不是贷款,贷给国企天然“应该”,不犯错误。即便酿成了坏账,毕竟一家人。这就造成了国资背景房企对成本不够感冒,一定程度上对市场秩序和金融风险造成了破坏。这样的情况下,下行周期开启时,及早止损、套现,真的是对大家都好。

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