摘要：这个说法并不靠谱，但事情值得深思！

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撰文|张银银

8月经济数据出炉，地产数据依旧牵动人心。

最震撼的消息要数，“8月库存创新低，全国房子5个月即可卖完”。

我国统计局发布数据显示，2017年1-8月份，商品房销售面积98539万平方米，同比增长12.7%。中原地产分析师张大伟表示，如果按照8月份单月成交面积1.2亿平米来计算，当下库存去化周期已经只有5.1个月。

事情真的是这样吗？房地产的疯狂难道毫无降温？

1、按照我国统计局的待售面积，其实从来都只够卖几个月。没错，确确实实，截至2017年8月，我国商品房待售面积，只剩下62352万平米。1-8月份，我国商品房销售面积98539万平方米，平均每个月销售了1.23亿平米。这么算的话，还不够5.1个月卖。

今年6月，销售更是高达近2亿平米！创下新高纪录，要是这样的效率，我们是不是要说，全国新建商品房库存，只够不到3个月卖了？

杠杆游戏查阅了近年数据，哪怕是在库存较高的2015年末，按照当时的去化速度，当时的库存似乎也只够卖不到7个月。

2015年末，我国商品房待售面积为71853万平米。当年商品房销售了128495万平米。算下来，平均每个月销售了1.07亿平米，若这么算，当时的库存，只够卖6.7个月。

按照我国统计局的所谓待售面积，其实从来都只够卖几个月。这到底是怎么回事？显然，这个说法并不靠谱，但事情值得深思。且看下文。

2、道理很浅显，待售归待售，又不是市场不再有新的供给。根据最新的数据，截至8月末，我国房地产施工面积721781万平米。同比增速虽然不高，也有3.1%。也就是说，现在的施工面积比去年同期还略多一点。

换句话说，施工面积增加，未来摊到每个月可供卖、竣工的面积，比2016年同期还会略多一点。也就是说，在销售增速不变的情况下，库存压力其实不会太大。当然不否认，如果维持目前的销售增速，考虑到施工增加不多，确实库存会越来越少。

而当下，针对一二线城市的调控整体还是较严，所以销售增速也不至于像去年那么高，搞空库存不会发生。杠杆游戏就注意到，最近几十个月，最高峰时2016年1-4月。累积销售增速高达36.5%。

即便是2017年初的1-2月，销售增速也还有25.1%。如今1-8月累计只剩下12.7%。所以，不必太担心。此外，就算销售增速再次鱼跃冲高，开发商投资热情也会带动起来，新开工、总施工面积也会增加。

3、你不知道的我国统计局版商品房待售面积秘密，实际被低估。这一点，很多杆友恐怕都不明白怎么回事。我国统计局明确解释：

商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

这段话够长、修饰词语够多。杠杆游戏给翻译一下，官方版待售面积只包括竣工未卖、未出租的商品房。但实际上，我国新建商品房主要流行卖期房，而不是现房。那到底还有多少期房待售呢？不知道。无论如何，比目前统计的待售面积要多。

当然，已竣工未卖的持续减少，说明期房肯定卖得不差。没错，我国统计局数据表明，2016年以来，单月销售面积都在1亿平米以上，一直维持较高销售增速，直到近几个增加才下滑。即便如此，基础已经很高。

4、待售面积持续下降，不仅表明去化效果不错，也或许表明预售证发放节奏起了效果。各位杆友可以想一下，一个房子竣工了却没卖出去，也没租出去，这意味着什么？这意味着这个楼盘的房子去化效果，确实不够理想。

在销售火爆的楼盘和行情下，往往是房子还在建，开发商一拿到预售证，马上就被卖出去。而过去建好了，却没有卖出去、租出去的，说明真的是需要去库存的盘或房。可能是地段因素，也可能是房子本身不够好，或者有这样那样的问题。

显然，这样的房子最应该卖出去，因为一天不卖出去，开发商资金就一日无法回款。相关部门也就担心自己城市库存得不到减少。而库存真的积压，可供给的房屋较多，也就可能影响房价了。

正如2015年末，我国商品房待售面积为71853万平米。而2014年末时这个数字为62169万平米，2013年末时为49295万平米。重点是2014、2015年销售面积，都不如2013年高潮时。

而那三年，库存真的是在连续增加，你说相关部门急不急嘛？所以才有了后来的去库存、降息降准、放松调控、鼓励买房……

最近大家明显感觉到各大城市预售证发放节奏不算很快，市场供不应求，很多盘日光或一夜之间光大半。还有的开发商努力不开盘，甚至成都有开发商说自己预售证丢了，要补办，就是不肯卖房子。他们在等什么？

你懂的，都在预期房价继续走高，想要以更高的价格卖。期房、新盘开得慢，利好最大的是谁？

首先，利好三四线城市地产销售。同时，在较大的城市，二手房和库存房（既包括已经竣工的，也包括未竣工但拿到预售证的），是最大受益者。

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