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北京再提房贷利率 或预示中国楼市未来

摘要:不少较大体量的城市,居民存款都遇到了瓶颈;同时,各大城市的房贷利率普遍都在上浮

 

 

本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文|张银银

看我国各大城市的房地产走势,京沪深的样本意义极大。这3座城市的政策和资金敏感度最高,并依次传递至其他城市。

譬如这一波行情,始于深圳,这座特区的投资者,最早听懂北京释放出的降息降准、去库存信号。同样,冲得最猛的深圳,也最早开始收敛。而京沪,调控有关的部门,除了喊话、长效机制方面努力、担当表率,信贷部门也颇为积极。

近日,《证券日报》记者就获悉,在银行信贷持续收紧的情况下,京城首套房房贷利率持续走高。

自9月14日起,北京地区多家银行继续上调首套房贷款利率,此次调整后,首套房房贷利率上浮5%-10%成为主流,同时个别银行调整为最低执行基准利率上浮20%的利率政策,还有个别银行的多个网点首套房集体“暂停接单”。

北京的信贷信号意味着什么?要分析清楚这个问题,其实首先要看京城地产信贷市场发生了什么变化。趋势,一定掩藏在变局之中。

1、北京房地产信贷增速、增量下滑明显

伴随着首套房利率提升的是,北京房地产相关贷款的增速、增量都一降再降。

通过《2017年8月北京市货币信贷运行情况》,杠杆游戏发现,8月末,北京市金融机构人民币房地产贷款(包括房地产开发贷款和个人购房贷款等)余额15885.3亿元,同比增长18.2%,增速比上月下降1.3个百分点。

没有对比就没有参照。这个数据看上去也不低,但6月末时,该增速还有20.7%。而那个时候,实际已经比一季度末及上年末,分别回落3.5个百分点、3.4个百分点。

 

 

看全国的话,可以发现北京地产贷款增速回落速度更快。2017年6月末,我国人民币房地产贷款余额29.72万亿元,同比增长24.2%,增速比上季末低1.9个百分点。

伴随增速回落的自然是增量的回落。8月末,北京市房地产开发贷款余额4844.6亿元,比年初仅增加95.2亿元——你没有看错,前8月,开发商想在北京市场上累积新增拿到开发贷款,基本可以忽略。

而个人购房贷款方面,余额9531.6亿元,比年初增加1233.3亿元。看上去还行,但这个数字比上年同期少增390亿元,同比增长27.4%,相对2016年11月43%的历史高点,已经回落15.6个百分点。

不仅如此,前8月,北京市个人新增房贷,占人民币各项贷款新增额的24.4%,较2016年末40.3%的新增占比下降15.9个百分点。

而根据《2017年7月北京市货币信贷运行情况》的披露,1-7月个人购房贷款实际月度新增额分别为207.6亿元、244.7亿元、144.7亿元、159亿元、154.2亿元、122亿元、118.3亿元。

8月当月,杠杆游戏通过央行数据发现,北京市个人购房贷款新增额82.9亿元,为今年以来最低水平,比前7个月月均增量少81.4亿元。可以说,个人买房在北京拿房贷难度基本是逐月加大,当然,同步的是成交今年明显走低。

无论对于开发商,还是二手房东,银行收紧信贷,都是致命的。没有足够多的钱,就没有足够多的交易,没有足够多的交易对房价就是制约。

这和北京今年的房价走势是吻合的。

2、北京存款增长乏力到难以置信的地步,指望银行拿出更多的钱给地产不现实

问题就在于,钱去了哪里?

数据很惊人,2017年8月末,北京市本外币各项存款余额143226.8亿元,同比增长2.7%——杠杆游戏也很震惊,增速低到了这个地步。

 

 

这个增幅比上月下降2.8个百分点,比上年同期低3.6个百分点。去年同期,北京市本外币各项存款余额同比增长6.3%;比年初增加4792亿元,比上年同期少增6133.3亿元。

去年8月,北京当月存款余额增加3869.4亿元,同比多增6548.5亿元;比年初增加10925.3亿元。

整个2016年,北京市本外币各项存款同比增长7.7%,当时的增幅已经比2015年末低5.3个百分点。但比如今还是高出好几个点。

和全国比,北京的各项存款增速也是超级低的。2017年8月末,我国本外币存款余额167.04万亿元,同比增长9.3%。

作为我国的首都,有大量的机关、企事业单位,无论央企、国企还是跨国企业(区域)总部或者其中国公司,表现不该如此。

和存款的疲软表现不同,2017年8月末,北京市本外币各项贷款余额68528亿元,同比增长10.4%,增幅比上年同期高7个百分点;比年初增加4788.6亿元,比上年同期多增1252.1亿元。

 

 

通过这组数据,联系上文房贷增速,也就是说,在各项存款增长乏力的情况下,北京相关金融机构已经算是开足马力放贷款了。特别是对房贷的支持,已经算是力度很大了。

当然,和很多城市比,北京的存贷比似乎偏高。不过,北京毕竟有其特殊性,有些银行里的存款并非都是“北京”的。

比如一些金融机构不能动的钱、存款准备金、外汇、各大机关事业单位央企的某些款项,用于长期房贷不现实。

所以杠杆游戏觉得,上述数据表明,如果没有宏观上的宽松,按照北京目前存款增长乏力到难以置信的情况,指望银行拿出更多的钱给地产不现实。

3、住户存款增长微乎其微,居民继续加杠杆购房能力本身也是个问题!

《2017年8月北京市货币信贷运行情况》里还有一组数据很说明问题。

2017年1-8月,北京市人民币存款中,住户存款增加241.3亿元,比上年同期少增454.2亿元,同比增长3%;

非金融企业存款比年初减少471.4亿元,上年同期为增加3636.6亿元,余额同比增长6.4%;

广义政府存款增加5802.7亿元,比上年同期多增1052.2亿元,同比增长14.5%。

杠杆游戏翻译一下就是,居民手上的钱增长极度乏力,这和总的存款增速倒十分吻合。但政府倒是颇有钱,增加的存款总量、比重、增速都是最高。

 

 

而非金融机构的企业日子也不好过,存款比年初反倒减少。当然,不能简单这么说企业,年底或许回款增加。

与此对应的是,去年同期,北京市住户人民币存款余额,比年初增加695.5亿元,同比多增353.5亿元。其中,当月增加74.5亿元,同比多增76.1亿元。反正一句话,比今年的表现要好很多。

当然,实际上房子卖得越好,主要说的是二手房,部分人套现、落袋为安的钱越多。自然,存款也就越多。

虽然这个过程部分人掏光了首付,减少了存款,但卖出的人则拿到了整套房子的钱,或许卖出的人又会拿出部分钱去付下一套首付——这一小减、一大增、一小减,理论上住户存款还是会增加。

今年恰恰交易不如去年活跃。看来,要让少部分人更有钱,还得靠把房地产(二手房)交易搞活。

 

 

可无论如何,对比去年、今年北京市住户的存款表现还是很说明问题,住户确确实实手上的钱增加太慢、太少。换句话说,刚需一族很多都把钱拿去首付、还贷了,哪来多少存款。

而已经落袋为安的人,或许早已把钱拿出来继续购房投资,甚至转移到海外配置资产了……

其实不少较大体量的城市,居民存款都遇到了瓶颈。同时,各大城市的房贷利率普遍都在上浮。

综上,北京上述几组货币、存贷款信号,很说明问题,背后的国家意志是赤果果的。看懂信号很重要。

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