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李嘉诚套现670亿要出走?那是你不知道他内地存了多少地!

摘要:长实地产利润率之高,冠绝内地;疯狂的地产杠杆玩家们,都寄望重复时间利差的胜利

本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文|张银银

近日,据彭B社报道,李嘉诚所控制的基建投资公司长江基建,正在考虑向英国能源生产商Cory Riverside Energy Group发出收购要约。这家把废物转化为能源的伦敦公司的估值可能达到10亿英镑(约106亿港元)。

一边是大肆海外收购,一边是不停卖出内地和香港资产。据公开资料显示,2013年以来,李嘉诚出售旗下在内地和香港的资产已经超过670亿港元,而在英国投资已经超过300亿英镑。

但很少有人知道,李超人在中国的资产实际还很多很多,特别是土地。零售、码头物流、基建、电信这些咱就不说,在港的写字楼等商业物业,大家也知道。

最关注的其实是房地产、土地到底还有多少。杠杆游戏看了长实地产的2017年中报,和各位杆友分享一下。

1、卖空中国?笑话,李嘉诚在中国土地储备依旧惊人!

根据长江实业地产的2017年中报,杠杆游戏计算出,截至2017年6月末,李超人仅仅在中国内地土地储备就还高达约1059.1万平米(11400万平方呎)之巨。在香港,其还有土地储备55.7万平米(600万平方呎)。

为了方便各位杆友核算,杠杆游戏备注一下:1平方米=10.7639平方英尺。

当然,这个土地储备和动辄数千万、过亿、2亿平米的我国前10大房企没法比。但这个规模可以开发出2000来万平米的房子,是无疑的。这值多少钱,各位杆友可以算算。

注意,长实的地,基本都集中在我国主要一二线城市的核心区,今天这些地方的房价之高,你懂的。如下图1.2017年长实地产(预计)完成的地产项目:

图1.2017年长实地产(预计)完成的地产项目 图表来源|长实地产2017年中报

看完这些项目所在位置,不得不佩服李超人的眼光。杠杆游戏要说,放在整个中国,有这个储备总量、品质的开发商,哪是小玩家?

从2017年中报的数据来看,长实内地销售占比依旧最高。2017年上半年,218.31亿港元的地产销售中,内地达142.92亿港元,占比65%。

图2.长实地产2017上半年房地产分区域销售金额 图表来源|长实地产2017年中报

所以,撤离中国的说法“子虚乌有”。今天,房价这么高,李老板和中国所有开发商一样,卖得很开森。至于说他内地卖出的,不过是多年前“低价”拿地,如今高价卖出的商业物业。

而长实这个土地储备量,不仅和2016年同期比变化不大,和10年前巅峰期比,也是不相上下。2017年长实地产计划开发164.74万平米的土地,换句话说,即便未来一块地不拿,按照这个进度,长实地产起码还可以在中国玩6、7年的地产。

实际上,近些年长实地产的开发进度有快有慢、房价也有起伏波折,这个土地储备,如果保守来看,保证7-10年的开发是可能的。

如果哪一天,长实地产把这1000来万方的土地,直接清盘、低价卖出,像万达卖出文旅城那样,恐怕那才叫真的撤离!说漏嘴了,万达是放着钱不赚,还是真心转型,或者有难言之隐?

2、长实地产利润率之高,冠绝内地

按照长实地产2017年中报数据,截至2017年6月30日,该公司共收入298.63亿港币,其中未经审核股东应占溢利为144.1亿港币,较去年同期增幅67%。

你没有看错,杠杆游戏简单计算屡一下,长实地产为股东创造的利润率高达48%。

图3.长实地产2017上半年利润情况 图表来源|长实地产2017年中报

而内地的房企,毛利率很少有超过30%的。长实地产这几年都是在40%上下。更有趣的是,8月28日,恒大发布2017年度半年业绩,数据喜人——上半年营业额1879.8亿元,净利润231.3亿,同比大增224%。

更难得,业绩大增的同时,恒大上半年实现净负债率大幅下降近一半。还值得一说,恒大上半年,归属股东利润188.3亿,同比大增832%,股东回报率51.8%,同比增43.6个百分点,各项利润指标均创上市以来最高纪录。

意思是,做恒大的股东,当然也包括小股东、股民们,是幸福的、划算的。恒大想说,其努力对得起各位股东。

不过再怎么比,长实地产的营收只有恒大的1/6,但归属股东的利润只少40多亿。长实地产有多厉害!

图4.大型房企利润率对比 图表数据来源|企业公告、中国房地产决策咨询系统(CRIC)

还值得注意的是,长实地产投资物业税后净额为49.3亿港元。主要由中区优质写字楼物业价值上升所致。相反,我国内地的写字楼、商业物业回报情况则普遍不是很理想。

即便是SOHO中国这样运营写字楼最厉害的,和长实地产比也显得有些不济。逼得潘石屹、张欣夫妇卖卖卖:

6月26日,SOHO中国发布消息,将以35.73亿元整售上海虹口SOHO。而更早之前的2016年7月底,该公司将位于上海的SOHO世纪广场,32.97亿元出售给国华人寿保险。

7月4日,SOHO中国再次宣布,准备出售北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目。而这,距SOHO中国出售上海虹口项目仅十天不到。

算上2014年卖出的SOHO静安、海伦项目、凌空SOHO股权,2015年出售的外滩项目。这3年,SOHO中国已经套现高达200多亿元。

如果加上北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个待售项目,据说这两个项目怎么也可以卖100亿元。那么,SOHO中国总计套现起码也是300多亿元。

比谁卖出内地资产,SOHO中国不比万达、长实差。

3、时间的力量,等待利润倍增的杠杆游戏

对了,长实地产这些1000来万方的土地储备,基本都是2005年前购置的。可以想见,那个时候的成本之低。

在2016年10月27日《李嘉诚的上海世纪汇广场是如何赚翻的?》一文中,杠杆游戏就曾计算过,留着自己经营该项目,再过15年长实也抵不过此次倒手所赚。

以上海世纪汇广场为例,该项目总建筑面积约36万平方米,其中写字楼建筑面积13万平方米,商场建筑面积14万平方米。商场底商租金会不错,但也并不是所有楼层都能租很高;写字楼租金价格算300元/平米/月应该差不多;还有9万方是停车场等,租金价格整体也不会很高。所以,我们拉通粗略算,按照总建筑面积每平米租金300元/月,这个价格不算太差。

这样算起来,36万方*300元/月*12个月=12.96亿元/年。事实上,我国很少有一个商业综合体年租金收入可以达到10亿元以上。即便如此,要收入200亿元,也要15年出头。而这块地是商服用地,拿地都已经12年了,再加个15年,等于27年,等正儿八经赚钱时,土地使用年限都快到了。

图5.上海世纪汇广场效果图 图片来源|网络

这还要除去每年的各种成本,也就是说,李嘉诚先生如果自己留着这个项目,基本不可能在15年左右,获得这次未经审核的得益62.2亿港元(约人民币54.3亿元)。辛辛苦苦自己再搞15年也未必能搞到这么多利润,一下子倒手就赚这么多,值!

所以,李超人卖出的,从来都是附着在商业物业上的时间溢价。而可以带来时间溢价的土地储备,杠杆游戏并没有看到他低价抛售。

这10来年,我国房价涨了多少?对于李老板来说,赚钱就是啥都不需要干,等待就是暴利。不要介意这个词语,事实基本就是如此。

厉害之处在于,李老板的嗅觉和阅历,他知道一个持续开放的全球第一大人口国,从落后到中等发达会经历什么。所以,他潜伏了很久,拿了太多中心城市的好地。

根本上,他曾经看好的是中国的改革开放!而今一些卖出,则是避免不确定性,担心历史反复。

换句话说,即便我国房价跌去一半,1000多万方的土地储备,按照今天的地价值多少钱,大家心里都是明白的。这都是钱,千亿级的潜在资产。

所以,从资产配置上说,他根本没有离开,他干嘛要撤离中国?

4、疯狂的内地房产杠杆玩家们,都寄望重复时间利差的胜利

不否认,李嘉诚先生也好,其他香港“老大哥”也罢,如今,港资房企至少从规模上,已经逐渐不能和内地房企比。

无论是李嘉诚旗下的长实地产、李兆基旗下的恒基地产、郭德胜家族的新鸿基地产,郑裕彤家族的新世界,这些引路人一定程度上都被超越。

但他们玩过的时间利差游戏,内地大佬们正在更疯狂地重复。

如今,大部分港资房企在内地拿地都越来越难,而他们的大本营香港,却有越来越多的内地房企攻入。

站在今天的角度看,内地诸多房企的杠杆都玩得有点高,风险不可谓不大。可另一方面,港资巨头房企的过往故事表明,对于一个高速成长的经济体来说,多年前的高价拿地,放到今天就是低价。

如上文所述,长实地产超高的利润率,说白了赚的都是时间的差价。

换句话说,如果内地负债率极高的地产巨头们,不被现金流困境击倒,中国的房地产还有大涨的未来,那么他们就是明天的赢家。

这也是理解房企拼命做大规模,疯狂吃进土地的一个角度。只是,下一个时代还会给这些大佬们机会吗?不过没关系,我们的地产大佬,拿的钱大部分是借来的,论杠杆高手,港资房企完全拜倒我们裙下。

对了,就在今天(9月20日),长实地产在联交所以新名字“长实集团”进行交易。上个月,该公司开始更名。

而在2年多以前,李老板将长江实业、和记黄埔重组。让两个公司地产业务、非地产业务整合、划分,并分别由新的长实地产、长江和记实业分别持有。

此次更名,2017年中报和之前都做了预告。中报里有这样一句话:

为贯彻本公司名称与长江集团其他上市公司名称之一致性,以及更能突显本公司放眼全球投资机遇,除原有地产业务,亦已积极发展固定收入业务如基建投资、地产投资物业及飞机租赁,以期推动业务长期持续发展及增长,并缔造长远股东价值之策略方针,建议……将其中文名称更改为“长江实业集团有限公司”(原名为“长江实业地产有限公司”)。

是不是有些意味深长。

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