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房价上涨彻底哑火 统计局楼市数据解读

摘要:住宅价格已多月震荡,涨幅已逼近6年来较低点

本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文|张银银

10月是经济数据发布的大月。不仅发布9月的各项经济数据,也发布三季度和2017年前三个季度各项经济数据的汇总。

宏观上,我国统计局的初步核算显示,前三季度国内生产总值593288亿元,按可比价格计算,同比增长6.9%,增速与上半年持平,比上年同期加快0.2个百分点。

其中三季度,国内生产总值同比增长6.8%——比二季度略微下降0.1个百分点。我国央行周行长说,下半年经济增速会实现7%,看四季度的的了。

杠杆游戏知道,各位杆友对房地产的走势十分关心。

有两组数据十分抢眼:

2017年1-9月,全国房地产开发投资80644亿元,同比名义增长8.1%,增速比1-8月份提高0.2个百分点。其中,住宅投资55109亿元,增长10.4%,增速提高0.3个百分点。

与此同时,1-9月,商品住宅销售面积增长7.6%,持续下滑。而2016全年增长22.4%,如今,只剩下当初三分之一的速度。这不仅创下2017年最低增长,也是2016年以来的最低增速。

当然,杠杆游戏今天选择的观察角度,并不是这些常规数据。而是做了大量的数据统计、核算功课,对照出近年来我国商品住宅的均价走势。回顾历史、总结规律,也试着研判房价未来走势。

1、我国住宅价格已多月震荡,2017年以来,商品住宅涨幅已逼近6年来较低点

通过下图1.2012年-2017年9月我国商品住宅销售情况,可以发现,2017年以来的房价涨幅,无论绝对值,还是幅度比,都较2015、2016年明显回落。

截至2017年9月,我国商品住宅均价,只比2016年末上涨了431.64元。而2015、2016年这个数字分别为,540.19元、730.20元。

如果考虑到2016年末,我国商品住宅均价已经达到7202.56元,比2014年末的5932.17元高出1200多元,比2015年末的6472.36元高出700多元。2017年以来的涨幅比可以说已经很低。

还值得注意的是,在2017年4月,我国商品住宅均价达到历史最高点7652.63元后,最近5个月一直处于震荡下行中。

或许有杆友会说,2017年不是还有最后2、3个月吗,或许还会涨上去?事实是,从成交数据看,调控明显还是有效果。且一二线城市是拉动全国均价的主力,调控恰恰针对的是他们。

10月18日的大会报告,杠杆游戏做了《今天,我国楼市彻底定调!》的解读。事实已经很清楚,炒房时代结束,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”写进了报告,这一次长效机制看来动了真格。

报告提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。每个词语、组合都充满想象。未来5年,如果没有意外,炒房时代终结。如果老板足够强硬,想要有作为,那些死磕炒房的人,自己去赌。

那么,指望三四线、县级城市去库存还不错的效果,在2017年的最后几十天,带动全国房价较大幅度上行,恐怕不现实。

杠杆游戏还注意到,2017年至今的商品住宅平均上涨金额,和2012、2013年时的400出头的年均涨幅,极为接近。考虑到购买力、当时的房价基数、收入增长,很明显,2017年房价确确实实是放缓了。

不否认,主要一二线城市的房价迄今为止,普遍还是很高,向下的势头也还不是很明显。

但如果我们研究完上图1近年的房价走势,回顾货币政策变化等历史,就明白,2017、2018年实现2013下半年-2015上半年之前那段时间,难得的房价稳定,部分城市、板块阴跌概率不小。

2、现房均价涨幅更低,为近6年来第二低

如下图2. 2012年-2017年9月我国商品住宅现房销售情况显示,2017年1-8月,我国商品住宅现房均价涨幅,比所有商品住宅的均价涨幅金额,低了一半还不止,仅有211.11元。

而这一涨幅,为近6年来第二低。实际上,在2014年,这6年里我国房地产表现最差的一年,商品住宅现房涨幅也有107.09元。

如果考虑到此前全国四五千元的商品住宅现房均价,今年至今的现房均价涨幅比例,显得更低。

这一组数据结论几乎超出杠杆游戏的预料。今年以来去库存效果明显不错,但杠杆游戏忘记了,去库存效果主要在三四线、县级城市。这些地方的均价,甚至有的还不到全国2017年1-9月商品住宅现房6236.25元的均价。

还值得注意的是,杠杆游戏计算发现,2016全年,我国商品住宅现房均价,也只比2015年上涨了358.60元,比2017年至今高不了多少。比2013、2015年的616.92元、565.89元低不少。

原因或许是:

12016年开始的大幅去库存,情况和目前一样,主要都是针对三四线、县级城市,一二线城市本来库存就不多。而那些地方的现房均价,普遍本来也没一二线城市那么高。涨幅自然带动不大。

2主要一二线城市的新建商品住宅现房库存,之所以是库存,一定是有一些地段、设计、配套等不利原因的。所以,即便在去库存中,这些房子的涨幅也是偏小的。

3而2013年二季度的情况,各位杆友就熟悉了,钱荒,然后放了一把水。2015一季度开始,你懂的,债牛、股牛(后来股灾),不少人赚了钱,自然买买买,也包括多配置了一些,本来卖得不算好的库存现房。

还值得注意的是,商品住宅现房均价在2017年2月,实现6465.79元后,最近6个月其实一直处于震荡下滑中。8月均价已经比2月时,跌去了200多元。

这也进一步证明,一二线城市商品住宅现房库存,越来越少。加之调控因素,需求受限,观望情绪也有所抬头。当然,也包括实在贵到不少刚需买不起了。

而三四线、县级城市的库存,越来越难托起全国平均价格。

3、期房均价涨幅,也接近6年来低位,本轮周期拐点已至

如果我们对上文商品住宅现房的数据和趋势生疑,认为那不代表房价走势。毕竟,期房的销量是现房销量的3倍还多。

如下图3,杠杆游戏也统计和计算了,2012年-2017年9月我国商品住宅期房销售情况。

数据清晰可见,2017年3月,我国商品住宅期房均价,达到7963.64元后,近5、6个月,价格企稳非常明显。8月的价格为8016.33元,这5个月的涨幅可以忽略不计。

这到底发生了什么?

值得注意的是,恰好3月各大城市密集升级调控。

但不可否认的是,迄今为止,整体上一二线城市商品住宅期房成交总量,还是维持增长。换句话说,即便考虑了限价、核心区房子减少、预售证发放节奏等因素,长达数月房价企稳,始终还是很说明问题。

如上图3,杠杆游戏统计了6年来的数据发现,2017年至今商品住宅期房的涨幅457.75元,也是6年来的较低点,只比2012、2013年略高。而如果考虑到那时的均价基数,其实当时的涨幅比,较今天要高。

而2015年涨幅为539.47元,2016年更是创下844.93元的高纪录。

当然,新房数据肯定有缺陷,包括限价、掩饰数据、放盘速度等。二手房的占比越来越高,特别是在一二线城市,活跃二手房交易,更多位于各大城市的主城核心区域,不像新房那么分散,其价格趋势可能更有说服力。

可无论如何,从过去经验看,新房怎么走,二手房也怎么走。二手房怎么走,新房还是得怎么走。说直接点,新房二手房都和调控、周期是同步的。并不存在新房因为上述原因,不怎么涨,而二手房一直大涨。

实际上我们看到,二手房的价格进度最多也就慢几个月。目前已经很明确了。如果此次大会的报告部分兑现,我国一二线城市房价大涨,近期按说不会了。

上述数据及分析说明,当下,我国房价大幅上涨动能彻底哑火。

所以,正如杠杆游戏一直说的,一二线城市,有资格、有能力的刚需一族,当下真的迎来好时点了。

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