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房价利率狠涨 房地产前路何方

摘要:横盘可能是大概率,暴跌则是意外

本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文|张银银

作为我国一二线城市房价走势的重要风向标,京沪深楼市行情深受关注。

最新数据统计显示,2017年前10个月,北京新房成交创十年新低,成交仅2万套出头。与此同时,房贷收紧明显,利率普遍上浮。甚至出现,浦发银行首套房利率上浮40%,民生银行元旦后放款的新闻。

各种消息和数据统计表明,京沪深楼市行情,确实出现明显稳定、或小幅回落。就在昨天(10月31日),天津也出台了新政,限价房“封闭运作”,不能随便套利。

确实,和此前比,近期唱空楼市的看法不少。根本原因是大会报告重申了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”写进了报告,并有多处相关着墨——意味明显,炒房在未来一段时间是不太被允许的。

就此,杠杆游戏写了《今天,我国楼市彻底定调!》(10月18日),引起了一些误会。不少朋友认为,是不是主要一二线城市接下来,房价要大降,起码大幅回落一些。

有些杆友或读者朋友最近一再问张银银,其所在城市是否会降价,刚需是否该出手还是再等等,投资是否还可以?

就这些问题,今天杠杆游戏试做一个回答。

1、具体每个城市房价降不降,除了大形势,还有很多具体因素。我想,这一点不难理解,一概而论降不降,并不好回答。敢做明确回答的,实际容易误导人。毕竟即便是同一个城市,不同地段、楼盘,前期涨幅不一,后市行情自然不同。

在杠杆游戏看来,预测房价是很难的,很大程度上说,这个问题在我国,中短期来说和经济学关系不太大。因为看不见的手,总会出来相助。

从概率上说,2017年末、2018年实现2013下半年-2015上半年之前那段时间,难得的房价相对稳定,部分城市、板块阴跌概率增加。

此前,杠杆游戏分析过,货币周期和调控政策总是可以维持一段时间的。杠杆游戏曾多次回顾近7、8年的货币政策变动:

2009年四季度货币政策微调,然后资金面开始收紧;接着2010年又收紧一轮;不过2011年四季度又放松了一下;后来的2013年二季度各位杆友就熟悉了,钱荒;2015年一季度开始,你懂的,债牛、股牛、房牛,轮番上阵;到了2016年四季度,在货币政策前瞻上也保持了稳健货币政策的基调,但是没有了“降低社会融资成本”。

从这些经验看,起码略收紧一次货币,政策周期可以维持1年半左右。目前,略微货币收紧一年不到,调整按说怎么也还得等半年吧。

此其一。其二,这一次和过去几次都不同,摊上联储加息、缩表大变局。外储、H率压力,是近些年前所未有的。所以,锁定市场是较好选择。如果任由放松再次暴涨,第一国内泡沫、金融危险扩大,第二资金外逃压力更大。

所以,我们紧多久,看美国的。

而这次大会的那些措辞,各位杆友都看到的,前所未有。就算待机而调整,为了经济增长,我们可以参照上次大会后、本届Z府上来后的规律。先是2013年说绝对不靠放水,然后如上文所述,直到2015年才放一些,制造各种“牛”。

这波行情,大部分一二线城市是从2015年下半年,特别是2016年后才再一次启动的。所以,说过的话,起码要管两年。

何况,这一次,长效机制,似乎下了大决心。综上,杠杆游戏认为,如果你要对赌国家信用,那么请多准备点子弹。否则时间拖一年,或者更长,压力还是大,深度套住滋味不好受。但扛过去的人,可能还是有明天。

原因如下。

2、看多楼市的声音依旧很多,重申房子不是用来炒的,但没人说房子是用来跌的,何况怎么大跌得起?值得注意,如各位杆友所见,资金的流向很明显,近期炒房的银行按揭贷款被规范,各种现金贷大幅攀升。

这至少说明两点:1、资金永远要去逐利的地方,不是你想管就管得住;2、炒房或者刚需对资金的需求依旧不小,所以才冒出更多、更新的“房地产金融创新”。

有一点需要明确,去年中央说“房子不是用来炒的”后,杠杆游戏随即分析认为《傻啊!房子不是用来炒的,更不是用来崩盘的》(2016年12月16日)。迄今,我还是秉持这个立场。

毕竟,越来越多的人、政F性债务、金融安全、各行各业被绑在这条船上,你说怎么承受得起大跌?

3、从人口趋势上说,我国主要一二线城市,普遍还处于人口上升期,刚需实实在在摆在那里。实际上,除了京沪在控人,其他城市都是在疯狂抢人。而京沪的人才吸引力始终在那儿。

说直接点,我国一二线城市继续做大,依旧是趋势。毕竟,我们的城市化进程还没有完成,不到60%的城市化率,实现75-80%左右城市化率,意味着还有起码2亿人要进城。

从我国具体国情看,人口众多,最终实现10来个千万人口的超级城市+2000万人口左右的大都市区,是非常可能的。

所以,虽然各大城市存量房不少,但要满足未来如此体量的城市规模,增长空间还有不小。特别是京沪以外的特大、超大城市。大开发商重仓这些城市,是有他道理的,对赌未必会输。

4、经营城市的理念和地方政府的实际需要,根本上未改变,土地出口依旧牢牢被控制。现在回过头去看,已经很明白,今年杠杆游戏也从数据上分析过,一些特大超大城市是怎么经营土地财政和房价的。

既然客观情况是还要继续做大城市体量,各大城市也在竞争,还有那么多轨道交通等基建要搞,最终钱哪来?还得靠土地,还得靠房地产。土地财政的瘾,不是想戒就能戒。

而土地供给出口方面,目前虽然集体土地在试点入市,但无论从大会报告还是从其他文件、法规上看,一级土地市场依旧被牢牢控制。

也就是说,不是谁都可以供地,定价权没有多大竞争。且所谓集体土地入市试点,基本都是做租赁住房,总量也不高。

5、长效机制有个过程,保持房价稳定已经不容易,也是最优选择。当然,前提是不发生大的金融和经济动荡,如果发生了,暴跌可能是很大的。

就目前来说,联储加息、缩表,全球主要经济体收紧货币不假,但主要是教育炒房的,还没有影响到房价大幅波动。

至于长效机制那些举措,长租公寓也好、纯租赁住房也罢,各种名目的房子,有一个关键性的问题:供给多少?建造和运营效率如何,譬如回报太慢。而市场经济一定还要讲回报的,开发商不是搞慈善的,地方政F也不是。

当然,从趋势上说,稳定的租住市场扩大,是必然。一定程度上对于房价稳定有好处,但这个过程不是一朝一夕。

而考虑到经济万一略有滑坡,是不是又要货币、地产帮忙?不确定性很大,所以房价稳定实属不易,也是最优选择。在时间的长河里,慢慢抚平泡沫,降低风险,同时让部分人慢慢可以承受这个价格。

6、未找到经济新动能,或我国经济结构和生产效率没有明显提升前,房地产始终是支柱产业。实际上,杠杆游戏想说,哪怕在发达的美国,迄今为止房地产依旧举足轻重,次贷危机怎么来的,就是房子啊!

之于我国,全社会,无论政府还是各行各业,对地产、基建的依赖是长期性的,至少还有10年左右吧。而经济新动能的培育,生产效率的提升哪那么容易,也有个过程。

事实已经很清楚,炒房时代这一波可能是结束,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”写进了报告,这一次长效机制看来动了真格——但如上所述,很抱歉,横盘可能是大概率,暴跌则是意外。

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