五大楼市关键数据创近年新低-杠杆游戏·张银银-财新网

摘要：住宅投资增速创2017年第二低，但比2014、2015、2016全年增速都要高

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撰文|张银银

又到发布月度主要经济数据的时候。大家敏锐地发现，房地产不少数据增速创下今年或本轮周期，甚至更长时间里的最低（第二低）。

杠杆游戏一直是数据爱好者，今天就来看看，到底房地产哪些方面的增速创下新低。

1、房地产开发投资增速创2017年以来新低，但这个数据背后有隐情

我国统计局最新数据显示，2017年1-10月，全国房地产开发投资90544亿元，同比名义增长7.8%，增速比1-9月回落0.3个百分点。

图1.2016年10月-2017年10月，我国房地产投资增速图表来源|中国统计局

如上图1，虽然数据上看，目前总的房地产投资增速创2017年以来新低，但和去年同期比依旧要高。这可能和投资惯性有关。

图2.2014年11月-2017年9月，我国房地产投资增速图表来源|中国统计局

正如上图2所示，本轮周期是从2015下半年左右启动的。但当年的房地产投资增速却是逐月走低。从2015年初的10%左右下降到不到1%的增速。这其实也是惯性。

2014年前后，我国楼市进入滞销、阴跌周期。尽管当时投资增速还不错，但受销售影响，投资增速过了几个月慢慢下滑，以至于2015年的房产投资数据逐月下滑，越来越难看。

结果就是各位杆友知道的，救市开始了。

从这个逻辑看，10月房地产投资增速虽然创下2017年最低，但依旧比2016任何时候都高，甚至比2015年大部分时候要高。而从2017年各月份的数据比对看，投资增速有升有降，整体略微向下。

从周期规律看，这还不能说市场方面认为，行情进入明显下行通道。走势可能还有待观察。

2、住宅投资增速创2017年第二低，但比2014、2015、2016全年增速都要高

上文笼统谈了所有房地产投资的增速情况，杠杆游戏再来说说，最受关注的住宅投资增速情况。

见下图3，2017年1-10月，我国住宅投资61871亿元，增长9.9%，增速回落0.5个百分点。这个增速虽然创下了2017年以来的第二低，但分月看，波动明显，多月都有微幅升或降。

图3.2014年11月-2017年9月，我国住宅投资增速图表来源|中国统计局

2017年1-10月，住宅投资增速的最低点为1-2月，因为冬季和春节因素，这个情况和2016年类似。

不过例外是2015年，当时1-2月的住宅投资增速不仅创下2015年最高，也是2015-2016两年的最高值。

值得注意的是，目前平均单月的住宅投资比前两年高不少。2017年1-10月，全国已经实现61871亿元的住宅投资，如此高的基数之下，还能维持近10%的两位数增长。不可谓不厉害。

而这样的高增速基本属于2014年之前，已经足足2年没有出现过。除了投资惯性外，也足以说明，（起码几个月之前）开发商对于住宅市场前景的看法。

当然，从2014年之后住宅投资增速的拐点和楼市周期看，目前的较高增速是否意味着重复2014年后的历史？

还值得注意的是，对照上图2、图3，杠杆游戏有一个有趣的发现：2014-2016年期间，房地产整体的投资增速，基本都是高于同期住宅投资增速的。但2017年开始，每月的住宅投资增速都比同期整体的房地产投资增速要快。

这可能说明三个问题：此前商业、办公地产投资过剩，现在开始纠偏；这波周期住宅涨幅较快，开发商对住宅前景更看好；过去几个月或一年，住宅供给占比提高。

3、商品房、住宅销售面积、销售额增速均创2016年以来最低

我国统计局数据显示，2017年1-10月，商品房销售面积130254万平米，同比增长8.2%，增速比1-9月份回落2.1个百分点。其中，住宅销售面积增长5.6%，办公楼销售面积增长28.2%，商业营业用房销售面积增长21.4%。

商品房销售额102990亿元，增长12.6%，增速回落2个百分点。其中，住宅销售额增长9.6%，办公楼销售额增长20.2%，商业营业用房销售额增长27.9%。

如下图4、图5、图6，无论商品房销售面积，还是销售额增速都创2016年以来最低。

图4.2014年10月-2017年10月，我国商品房销售面积、销售额增速图表来源|中国统计局

图5.2014年11月-2017年9月，我国商品房销售面积增速图表来源|中国统计局

图6.2014年11月-2017年9月，我国商品房销售额增速图表来源|中国统计局

具体到住宅领域，情况一样，无论销售面积还是销售额增速，均创下2016年以来最低。有兴趣的杆友可以去我国统计局旗下“国家数据”网站查看。

对了，住宅销售额增速方面，实际是创下了2015年6月以来最低。2015年1-6月住宅销售额增速为12.9%，2017年1-10月此增速为9.6%。

毫无疑问，销售面积、销售额增速的下滑和调控关系很大。从上一轮周期看，销售增速下滑后，都出现过一波销售面积、销售额的负增长，这一次史上最严调控会重现这一景观么？

4、M2增速至少是创下1999年12月以来最低

杠杆游戏还注意到，央行刚刚发布的数据显示：2017年10月末，广义货币(M2)余额165.34万亿元，同比增长8.8%，增速分别比上月末和上年同期低0.4个和2.8个百分点。

有媒体说，自1990年有数据统计以来，我国的M2增速长期保持2位数的增速，M2增速保持在10%-30%增长区间，而今年M2增速却破天荒回落到个位数时代。

这一数据刷新了27年来的历史新低。

图7.2017年1-10月M2增速图表来源|网络

不过，杠杆游戏查阅了我国统计局官网可以查到的数据，至少确信从1999年12月以来，这是单月最低的M2增速。

都知道，房价上涨靠放钱、放政策、控供给，这个M2增速意味着什么？是不是意味着房地产将进入史无前例的下行通道？

杠杆游戏觉得不确定。

我不敢说不是，因为“房子不是用来炒的”确实振聋发聩，而且坚持调控的迹象依旧。

我也不敢说是，因为目前经济数据还比较好看。而过去数次经验表明，经济若有滑坡倾向，通常还是需要地产帮忙的。

所以，杠杆游戏维持原有看法，最可能的选择是努力维持较高的房价，适当、局部难免还是会调整。

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