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土地市场数据爆表 房价前景左右为难

摘要:真相是2016年以来,我国地价越来越高

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撰文|张银银

昨天(11月14日),杠杆游戏根据我国统计局的最新数据发现,多项楼市关键数据创近年新低!

今天,我要说相反的另外一个发现,土地市场异常火爆——土地成交价款增速持续高位,同时反向指标,土地购置面积增速却远低于成交价款增速。

这意味着单位地价增长较快,那么未来房价呢?

具体情况,我们来看看。

1、土地市场有多火爆?土地成交价款增速多月维持高位,同时土地购置面积增速远低于成交价款增速

根据我国统计局最新的数据,2017年1-10月土地成交价款9695亿元,增长43.3%,增速回落3个百分点。

注意这还是增速略有回落哦。当然,如果购置面积同步也增长较快,那么成交价款的增长,并不意味着单位地价上涨较快。事实却是:

同期,我国房地产开发企业土地购置面积19048万平米,同比增长12.9%,增速比1-9月份提高0.7个百分点。这个增速比成交价款的增长慢太多。

图1.2017年1-10月,我国土地购置、成交相关数据 图表来源|中国统计局

或许有朋友会说,成交土地最终的付款或购置土地的交割,有时间差,单列10月的累计数据,并不能完全客观反映土地市场的情况。

这个说法没错,那杠杆游戏就带大家看看过去36个月,土地市场的总趋势变化。

图2.2014年11月-2017年9月,我房地产业土地购置面积增速和成交价款增速 图表来源|中国统计局

如果说2014年11月-整个2015年,无论土地购置面积增长,还是土地成交价款都是负增长,反映当时楼市的停滞、阴跌状态。

那么很明显,从2016年开始,土地购置面积增速,开始远低于成交价款的增速,意味着行情反转了。

整个2016年,土地购置面积增速依旧是负,但与此同时,因为房价起来,土地成交价款恢复正增长,开始将土地购置面积增速远远甩到后面。

这个很好的对比,背后真相是2016年,我国地价越来越高。

2017年这一趋势延续,增速差距越来越大。因为房价维持高位,2017年1-10月,土地成交价款增速越来越高,而土地购置面积增长却低位增长。

不过,土地购置面积开始恢复增长,至少意味着土地出让方供给增加。同时,开发商看好后市,愿意掏钱;成交价款高速增长,则表明,尽管土地出让增加,但起拍价格或溢价明显。

2、土地市场火爆,其他房地产数据却萎缩

昨天(11月14日),《五大楼市关键数据创近年新低!》一文中,杠杆游戏查阅数据发现:

11-10月,我国房地产开发投资增速创2017年以来新低,但这个数据背后有隐情。10月房地产投资增速,虽然创下2017年最低,但依旧比2016任何时候都高,甚至比2015年大部分时候要高。说明惯性还在。

2住宅投资增速创2017年第二低,但比2014、2015、2016全年增速都要。2017年1-10月,全国已经实现61871亿元的住宅投资,如此高的基数之下,还能维持近10%的两位数增长。不可谓不厉害。

图3.2014年11月-2017年9月,我国住宅投资增速 图表来源|中国统计局

3商品房、住宅销售面积、销售额增速均创2016年以来最低。具体来说,住宅销售额增速方面,实际是创下了2015年6月以来最低。2015年1-6月住宅销售额增速为12.9%,2017年1-10月此增速为9.6%。

毫无疑问,销售面积、销售额增速的下滑和调控关系很大。从上一轮周期看,销售增速下滑后,都出现过一波销售面积、销售额的负增长,这一次史上最严调控会重现这一景观么?

4M2增速至少是创下1999年12月以来最低。2017年10月末,广义货币(M2)余额165.34万亿元,同比增长8.8%。

有媒体说,自1990年有数据统计以来,我国的M2增速长期保持2位数的增速,这一数据刷新了27年来的历史新低。

杠杆游戏查阅了我国统计局官网可以查到的数据,至少确信从1999年12月以来,这是单月最低的M2增速。

3、火爆的土地市场和背离的其他数据,让房价前景左右为难

上文的发现和分析很明显,地价比以前更高了,那么未来房价起码得维持目前的价格,最多略微降一点,开发商才有钱赚,否则压力很大。

同时,土地供给摆脱了2014-2016年持续的负增长,恢复了正增长。意味着未来一段时间房地产市场供给,理论上会比此前高。

2015下半年开始启动的本轮房价上涨,和货币有关,和去库存有关,同时也和供给有关。正因为过去很长一段时间土地供给负增长,导致2015年后的市场供应和需求不足。房价再一启动,恐慌购房更是增加。

接下来呢?调控让市场相对平稳,未来供给有望增长,是不是又要重复上一轮去库存前的景象?若此,是不是又要倒一批企业?

与此同时,既然钱是推动房价上涨的核心力量,M2增速创下历史新低,又拿什么来支撑房价继续涨?但问题是如上所述,如果不涨,或稳不住,一些开发商日子不好过咋整?同步必然影响地方的方方面面,乃至经济增长。

对了,外部还有联储的缩表加息……房价前景真是左右为难!

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