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房价降、利率涨,到底谁最受伤?

摘要:加息才是最大杀手锏,炒房者惧怕的“核武器”

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撰文|张银银

前几天杠杆游戏出差和一众同事夜聊,说过两同事炒房的事。详见《供地增长818%,北京不是个例!形势真的在变了》(11月20日)。

当时我忘记了说,他们最担心的,倒不是担心被套一段时间,而是担心加息。简单说,就是怕炒房成本大增,甚至影响到日常生活。

恰好看到新闻说,一张流传于网络的图表显示,虽然房价下降了,但由于房贷利率不断上升,实际上买套80平的房子要多掏76万。

房价跌了,利率上涨,购房成本一定会增加吗?或者说,炒房成本一定增加吗?这是个有趣的问题。

1、房价略跌,利率上浮,刚需购房总金额确实可能增加,但不代表不划算。如上图的例子,80平米大小,5万多/平米的房价,便宜了1000多块/平米,但利率上浮20%,你要贷个十年、二十年、三十年,付出的总金额怎么都是增加。

按照这个例子来看,便宜1000多块,全款买房的话,也就是省了10万块钱左右。但是,对于大部分刚需一族来说,四五百万的房子,当然只能选择首付按揭贷款。

首付三成的话,首付款也就是少了3万块。但利率,银行给你一上浮,别说20%,就是10%,你贷个20年,那也是增加30万左右的节奏。除非你可以很快还完房贷,否则理论上说,你付出的贷款肯定是比此前增加了。

至于划不划算,杠杆游戏要说,这个得具体来看。你要一根筋觉得吃亏,那你不买,万一房价未来涨了,你会更后悔。

或者你把这增加的总贷款金额,放到时间的长河里去看,考虑到我们还是欠发达国家,通常都是较高的物价浮动水平。时间换空间、换买房的机会,拿未来的收入去对冲货币贬值,或许也不见得就很吃亏。

2、炒房者无论如何,都是担心利率上浮的,只有一种情况例外。如果在当下主要一二线城市,二套房以上利率普遍上浮的情况下,冒险进场炒房。无论如何,付出的成本比以前要高。

当然,那些和中介或楼盘合作炒楼,快速吃进马上倒手的另论——这种情况,在不少城市拿房本一两年甚至更长时间,不准倒手的调控新规下,没这么猖狂了。说句揶揄的话,今天剩下的炒房者,大部分像价值投资者,长线持有。赌的就是未来。

在利率上浮的情况下吃进房子,想赚取溢价收益,如上所述,假如房价下降得还较为有限,那么房贷成本长期来看并不低。

或许很多杆友会说,人家是炒房啊,哪来什么长期持有的事。问题是,你不知道何时可以套现?其次,当下一些城市房价是跌了的,你买进来炒,你不怕再跌一点?心理负担不会小。

何况,炒房者基本都是擅用杠杆的人士,甚至首付款都是使用了杠杆,那意味着资金成本压力更大。

不担心跌,也不怕利率暂时上浮的例外是,“新盘-二手房价格倒挂”的新房。前段时间南京,以及很多城市不都有,官方对新房有备案限价,但二手房随行就市。所以抢到了相对低价的新房,理论上怎么都是赚,除非暴跌或金融动荡。

3、银行恰恰靠利率上浮加入财富收割游戏,并降低金融风险。在《房贷利率上浮背后的赢家和输家》(9月22日)一文中,杠杆游戏就分析过,银行为整个炒房游戏提供了升级的弹药,难道不该分享成果?你见过军火商在世界大战中搞慈善吗?

今天总的基调是去杠杆,宏观市场利率是上浮,美国佬又是加息、又是缩表的,那么我们的货币总基调就没以前么宽松。对了,该“死”的利率市场化,还有余额宝各种宝,银行自己的资金成本实际也被迫提高。

利差不是那么好赚了。那么,杠杆游戏觉得,就算是出于最基本的“人道主义”,银行也会提高房贷利率。何况,房贷是最安全、最刚需的资产,小白们必须得找银行啊。要不安居梦无法实现。

如今可能又进入了本轮周期的下半场,市场毕竟没此前那么疯狂了,要赚到更多的钱、更多安全的钱,最好的方式,就是让小白们多出点。反正利率上浮这点钱,分摊到未来20年、30年里,实际感觉也不是要命。

金融机构,包括类金融机构们,远不止是银行,为此轮行情提供了子弹。辛苦了,该人家多赚点。

而上浮的利率,意味着银行每个月都可以多获得溢利。同时,银行完成开发商贷款核销的效率越高,借款安全越高。短期资产负债表也更好看,收益更漂亮。

银行赚了钱,还降低了杠杆,符合中央的要求。

4、加息才是最大杀手锏,炒房者惧怕的“核武器”。不否认,尽管一些城市房价有回落,同时利率在上浮,但因为限购等因素,成交量并不如顶峰时。银行加入财富收割游戏,也不是说的那么轻松。

目前,只是监管部门明示或暗示银行上浮实际市场利率,而基准利率并无变化。恰恰,基准利率的变动,才是最牵一发动全身的。

如果我们跟着美国加息,不仅意味着当下购房上浮了利率的群体,要负担更多的利息,更意味着任何一位都要增加利息支出。

也正是因为Any one,除了地产相关,还包括所有行业都受影响。加息即意味着收紧投资的信号——当然,如果经济形势喜人,加息一样阻挡不了各行各业大举投资扩产能。

但现实并没有这么乐观。此前最乐观的不就是地产业了。现在调控收紧,如果再来加个息,无论幅度,都是信号,都会吓退一些人。同时,套住一些人,暂时整到一些人。

基本没有意外的是,12月联储今年第三次加息。那么,杠杆游戏想说,我们加息还远吗?

只是矛盾的是,真加息、房价降的时候,刚需又敢买吗?

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