楼市调控不歇脚！真的吗？关键看这四点-杠杆游戏·张银银-财新网

摘要：如果地方政府依旧靠土地财政，就可能扛不住，以至于放松调控回到老路

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撰文|张银银

本轮调控的效果目前不一定让所有人满意，但决心迄今为止没得说。

近日，住建部、国土部、央行在武汉召开部分省市房地产工作座谈会，指出房地产调控需保持政策的连续性稳定性，坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。

这让很多炒房客很不爽！果真如此，还搞个毛线。内心里，不少人依旧对调控的长期性表示质疑，对赌房价再迎大涨的大有人在。楼市调控到底歇不歇脚，会不会偃旗息鼓，杠杆游戏觉得注意以下四个方面。

1、调控政策是否放松，是否被允许放松

这一点很好理解，不歇脚即意味着现有的政策只能强化，不能放松。

比如哪天从上至下，不怎么高调说调控，对待一些城市放松调控的做法不理不问，不给压力、不给警告，那么就说明政策风向可能在变。

杠杆游戏注意到，此次三部委武汉座谈会提出，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，防止出现大起大落。

这句话很短，但内涵极为丰富。说明：

调控的目标不是要让房价大降，因为关系太多、牵涉太大，降多了扛不住；

承认当下一些城市房价有泡沫，重点是不能任由泡沫蔓延，否则后果严重。所以，说化解泡沫风险是重中之重，这意味着允许房价慢慢释缓；

打击炒房客嚣张气焰，不要指望马上放松调控，真的是长期调控、长效机制。该死心的死心；

但是真死心了，又怕没人托市。所以要防止大起大落，也就是回到第一个判断，不会降太多。如何确保不降太多？锁定交易，对的，限售是个好办法。

而在此之前，大会再次定调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，并写进报告。调控怎么也得继续，否则严肃的白纸黑字岂不是说着玩。

紧接着，发改委、住建部就联合部署了从10月30日至11月30日，在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查，检查对象为房企和地产中介，包括未明码标价、强制提供商品或服务并捆绑收费、捂盘惜售、炒卖房号等9类违规行为。

地方上，泉州市近日发文明确，非泉州户籍家庭在泉州市和本市户籍跨市本级、县(市、区)新购买的商品房(含新建商品房和二手房)，须取得不动产权证满5年后方可转让。

各地调控加码依旧是不断。如此看来，迄今为止还没有放松的意思。未来，且行且看。

2、货币政策是否维持中性

此前，杠杆游戏多次总结过，从过往货币政策前瞻表述里，可以总结出，相应时期货币政策的规律。

近两年，央行总是说，“经济金融运行总体平稳，但形势的错综复杂不可低估” （自2015年一季度至2017年二季度）。2017年二季度的货币政策例会，前几个字没变，“经济金融运行总体平稳”，后几个字变为“但面临的形势错综复杂”。

对形势的判断从“不可低估”发展为“形势错综复杂”。说明压力没那么大了。

而十一前的三季度例会，后几个字维持了二季度的“形势错综复杂”，前几个字却改为“经济金融运行稳中向好”。

久违的豁达、轻松。

既然“稳中向好”，更没必要大水漫灌。此前定向降准政策已经发布，更加确信暂时没必要全面降准。

确实，回顾2009年以来的货币政策例会公告，2009年四季度货币政策例会表述，从2009年三季度的“各项措施取得明显成效”变成“经济形势总体向好”。

货币政策前瞻从三季度的“继续落实适度宽松的货币政策”，变成“处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系”，然后资金面开始收紧。

接着2010年又收紧一轮；不过2011年四季度又放松了一下；后来的2013二季度各位杆友就熟悉了，钱荒；2015一季度开始，你懂的，债牛、股牛、房牛，轮番上阵；到了2016年四季度，在货币政策前瞻上也保持了稳健货币政策的基调，但是没有了“降低社会融资成本”。

而每一轮的货币政策变轨，对应的都是新的宏观调控目标。现在，楼市泡沫风险被正式判断，我国经济增长回稳，美国那边加息、缩表周期明确。

10月M2增速，至少是创下1999年12月以来最低。当然，别只看一个月，看几个月、半年、整年曲线变化。

加之央行的其他相关表述，可以明确，货币还能维持一段时间的中性。而房价行情启动，说白了每一轮都是政策松动（甚至鼓励）+资金支持发起的。

货币政策中性与否，有多重要可想而知。

3、楼市长效机制是否渐次不断出台

大会报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

另外一则重大消息是，近日，中财办副主任杨伟民先生在一个论坛上透露，总S记亲自组织会议研究规范住房租赁市场等问题。

前一点高屋建瓴明确了长效机制是什么？后一件事则在说，大领导亲自在研究落实长效机制的重要组成部分。还不懂？

杠杆游戏还是挨个说。所谓多主体供给，从最顶层来说可以理解为除了国有建设用地，应该还包括农村集体建设用地。目前农村集体建设用地，用于租赁住房建设在试点，是否扩大、扩围，是长效机制推进力度和决心大小的重要尺度。

另外，出让主体和方式，是否允许企业、集体，以某种方式出让或合作，打破地方政府一家独大、且精心计划出让的现实，也是很重要指标。

多渠道保障的意思是，普通商品房、限价商品房、定向商品房、各类保障房，包括长期租赁住房等都要搞起来。那么，我们就去观察，到底这些房子是不是都在大搞，譬如各类供地是否增加？

租购并举就很好理解了，一些城市可能确实太贵，部分群体暂时购买有困难。那么就租吧，且最大利益保障租户权益，譬如房租协商、长期租住居民各项权益一视同仁、兑现等。

丈量这方面是否动真格，就看各大城市是否真的努力推进，试点是否逐步扩围。

上述方面，如果很快兑现，并扩大试点，说明真的很努力。反之，如果一直试点，推进还很慢，那么就要当心政策风险了。

对了，还有房产税，未来两三年是否开始启动（不一定是开征），可能也是长效机制的一部分。而说到房产税，就要说到我们发展模式和发展目标的问题了。

毕竟，如果地方政府长期还是靠土地财政，上述一切，都可能因为经济形势变化而扛不住，以至于放松调控、回到老路。

4、发展模式、目标和调结构是否动真格

目前的发展方式，虽然有了一些好的迹象和苗头，但终究还是受投资、地产驱动影响大。

而这一发展模式，必然就得靠卖地，驱动投资，维持基建债务的平衡。

近期，要求各地暂停互联网借贷牌照批复，对大资管监管的强化，标准化、牌照化加强，减少监管套利，严肃整治假PPP，叫停包头地铁项目等，都说明试图从金融源头上，给一些不合适的投资、投机断粮。

问题是，监管不能始终是高压，金融业总得吃饭。他们有饭吃，才能为最需要钱的行业提供弹药。

谁对钱最饥渴，基建、国企和地产。这个病是否在慢慢治，是否允许基建和房产稍微慢一点，占比略低一点。把钱引导到，且成功引导到一些新兴行业、产业上去，并创造就业和效益，是重要检验标准。

而要实现这一切，杠杆游戏认为，就得允许经济增长略慢一点。迄今为止，就业没问题，别那么怕。

只有慢一点，要求质量好一点，地方政府、国企冲动才没那么大，才不天天想着要多高的增长。也才能把债务风险降下来，不再为了债务平衡而举更多的债，不再逼着央行放水，做更多的低效债务资产。也才能为其他行业让出点钱路、钱途。

最后，杠杆游戏啰嗦一句，GDP翻番的目标，这回上头真没提。但愿说的和做的一致。

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