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深圳楼市大动作!房价有望转折?

摘要:深圳住宅供给不足的问题是否缓解

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撰文|张银银

在兄弟广州喊出了,五年75万套房之后,深圳也不甘寂寞,“十三五”拟新增住房有效供应65万套。

可谓是振奋人心。如此高的供应计划,对于深圳来说,可谓是久逢甘霖。加之近期态势看,调控可能长期化,这是否意味着深圳房价未来几年将迎来拐点?

1、“十三五”已过去近2年,剩下3年要完成这个目标,难度不小

时光飞逝,“十三五”已经过去快2年。

21的报道称,2016年,深圳计划供应商品房4.3万套,实际供应4.4万套,最终成交4.04万套。当然,还有部分保障房。

2016年,深圳计划供应居住用地125公顷,但实际供应居住用地面积98.5公顷,只完成了全年计划供地任务的约78%。

而98.5公顷是个什么概念?也就是98.5万平米。就算容积率为3,顶多也就只能盖不到300万平米的房子。换算成套数,不过3、4万套房子罢了。

2017年,深圳商品房和保障房用地拟供应218公顷。但在《供地增长818%,北京不是个例!形势真的在变了》(11月20日)一文中,杠杆游戏发现前10月,深圳供应还非常低。

今年,新建商品房计划供应量提高到8万套,保障房计划供应量也由去年的4万套增加到今年的5万套,增长约20%。而深圳楼市截至目前,新房成交不足3万套。

杠杆游戏一计算,剩下的三年,深圳怎么也还得盖四五十万套房子,一年就是10多万套。如此宏大的计划能否完成?

如上所述,过去几年深圳住宅供给普遍不高。

图1.2015年深圳市商品房相关数据 图表来源|2015年深圳国民经济和社会发展统计公报

没错,上图1显示,2015年深圳市的住宅竣工面积仅202.37万平米,增长为-24.8%。同期,深圳违法建筑基本零增长,也就是过去可以改善深圳常住居民生活的所谓违法住房,不再增加。

深圳一方面是房地产施工,特别是住宅施工、竣工严重不足,供给太少。杠杆游戏查阅了深圳统计年鉴发现,除了21世纪初,深圳有几年住宅竣工面积超过400万平米/年外,大部分时候都很低。

对了,深圳“十三五”住房供应65万套的目标中,商品房为30万套,另外35万套为保障房和人才房。简单一算,剩下三年商品房缺口依旧有20万套左右。

未来3年,深圳要完成这个商品住宅供应目标,也得非常拼才行。

2、深圳还有多少地可以开发?

深圳市域面积全国十大城市中最小,供给紧张可以理解。棚改、旧改、厂改也不是那么容易,利益协调纠纷很多。

所以一定程度上可以解释,为何深圳第一住房供给少,第二宅地供应任务往往还完不成。

譬如2016年,深圳计划的供应居住用地125公顷中,77公顷准备通过城市更新改造实现供应。

同样,2017年,深圳计划供应居住用地218公顷,其中新供应32公顷,通过城市更新供应100公顷,通过返还用地供应86公顷。

50公顷的保障房用地计划,拟新供应25公顷,通过城市更新供应25公顷。商品住房用地2017年度计划供应的168公顷,拟新供应7公顷,通过城市更新供应75公顷,通过返还用地供应86公顷。

如此高比例的城市更新,意味着成本高、利益协调艰难。

那么,深圳非得如此不可吗?

整个深圳经济特区面积为1996.85平方公里,通过《深圳市城市建设与土地利用“十三五“规划”》,杠杆游戏看到,至2020年,深圳要求基本生态控制线范围面积不少于974万平方公里。

同时,至2020年,该市范围内耕地保有量不少于26.88平方公里,基本农田保护面积不低于20平方公里。是的,这个被称为唯一没有农民的城市,其实还规划保留了不少农地。

图2.“十三五”深圳市土地资源保护与利用指标 图表来源|深圳市城市建设与土地利用“十三五“规划”

而为了转变土地利用方式,至2020年,深圳市建设用地总规模控制在1004平方公里以内。新增建设用地控制在87平方公里以内,完成建设用地清退58平方公里。

还有一组数据:《深圳统计年鉴2016》显示,深圳市的森林覆盖率从2005年的38.9%,上升至2015年的41.5%。这个城市,比我国很多省的森林覆盖率都高。

当然,房价更高。

3、如果完成65万套住房目标,深圳住宅供给不足的问题是否缓解?

如上文所述,过往历史纪录显示,深圳土地供应计划多次未能完成。那么,假如“十三五”期间,深圳如期完成65万套的住房供应目标,该市住宅供应不足的问题是否得到缓解?

首先,杠杆游戏对比一下深圳的兄弟城市广州的计划。

广州市计划在2017年至2021年期间,供应住宅用地3200公顷,其中租赁用地计划供应825公顷,占比为25.8%。

8月15日,广州市国土资源和规划委员印发《2017-2021年住宅用地供应计划》,公布上述供地计划。计划显示:在这五年期间,广州计划安排住房建设共计75万套,其中普通商品住宅60万套、租赁住房15万套。

广州供应比深圳总量高10万套。商品住宅高一倍,多30万套。

北京计划,2017年至2021年期间,计划供应宅地6000公顷,总量是150万套。其中租赁住房用地供应1300公顷,占比21.7%。

上海则宣布,计划在“十三五”期间供应宅地5500公顷,总量是170万套。其中租赁住房用地为1700公顷,占比30.9%。

重庆计划,2017-2021年,重庆主城区计划供应住宅用地9.5万亩。杠杆游戏折算一下,即6336公顷左右。这意味着可以盖多少房子,可以参考北京、上海。注意,这还仅仅是重庆主城9区。

成都规划,2017-2021年成都市拟供应住宅用地4583公顷。

2016年深圳市主要经济指标数据通气会传出的数据是,2016年该市年末常住人口1190.84万人,增长62.97万人。而2015年为1137.87万,其中户籍人口354.99万。2014年深圳常住人口有1077.89万,其中户籍人口为332.21万。

这个人口增量不低啊。而外界,对于深圳实际人口的估摸实际比这多。

再来看其他城市。2016年末,北京市常住人口为2172.9万人,比上年末增加2.4万人,增长0.1%,增量比上年减少16.5万人,增速比上年回落0.8个百分点。

上海2016年末,全市常住人口总数为2419.70万人,比上年增加4.43万人。其中,外来常住人口980.20万人,比上年减少1.45万人。

2016年广州市常住人口首次突破1400万人,达1404.35万人,比2015年末增加54.24万人。

成都因为涉及到人口区划调整,杠杆游戏按下不表。

重庆2016年末常住人口3048.43万,增长31.88万人。

图3.“十三五”深圳土地利用规划图 图表来源|深圳市城市建设与土地利用“十三五“规划”

这么一比,深圳“十三五”时期65万套的住房供给计划,确实也不算多。

如上文所述,深圳虽然土地紧张,但还是有一些地。咬咬牙,想想办法,再扩大点供应计划,是不是更好?

本文深圳有关数据全部出自《深圳市城市建设与土地利用“十三五“规划”》、《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》、《深圳市2016年度城市建设与土地利用实施计划》、深圳市统计年鉴

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