摘要：不管是投资股市还是房市，实际上赌的都是我们经济的未来

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撰文|张银银

买房还是炒股？这是个问题。

尤其是到了年底，各种机构的分析层出不穷。券商扛着长牛的大旗拉你入股市，房产销售则高举楼市调控的口号，告诉你赶上了好时候，再不出手就后悔莫及。

有一种主流的声音认为：大类资产配置明年炒股、后年买房。

这不，就在刚才结束的郑智局会议再次指出，加快住房制度改革和长效机制建设。房子到底还能不能买，何时买？

1、A股牛市真的快来了吗？

A股的牛市要来，其实说了也不止一两回。自从2015年的大坍塌后，时不时就会有这样的声音出来。单凭一句话就被吸引过去炒股的大有人在，作为韭菜交一些智商税也是必然。

从大势上来看，值得注意的是，11月份刚结束不久的那场大会，有一个信号传递还是非常明显：未来我国的经济增长，不再以速度而是质量取胜。经济格局正在发生变化，转型的阵痛迟早都要来。

这意味着什么？一些真正有价值的公司可能会面对相对而言，较好的环境和利润增长。

再来看看货币环境。

因为金融去杠杆，流动性紧张对市场的冲击等原因，今年的股市呈现深度震荡局面。明年呢？公开报道显示，央行今年9月份发布了《关于对普惠金融实施定向降准的通知》，准覆盖了全部大中型商业银行、约90%的城商行和约95%的非县域农商行，而本轮定向降准预计将在2018年初开始实施。

这说明虽然金额去杠杆仍然持续，但最紧张的日子已经过去，现在，央妈更希望在温和的流动性中去杠杆。

具体到股市来看，毫无疑问，随着沪港通、深港通、债券通南北向的逐步落地、A股被纳入MSCI指数，等一系列举措的施行。A股可以吸引到更多海外投资者，这些都是利好。

在此背景下，楼市政策收紧，现在已经不是想不想炒的问题，而是不让你炒的问题。但资金总要有出口。

但另一方面，不得不说，我们A股目前的估值似乎不像是牛市的前兆。2015年之后至今，股指为啥一直涨不上去？因为我们的市盈率依旧太高。

杠杆游戏一直说，该跌死的股票没有往死里跌，估值还是有些高。特别是创业板，五六十倍的市盈率依旧是主流，动辄近5的市净率，太夸张！

当然，沪深300差不多15左右的市盈率，不到2倍市净率，倒是还行。

何况现阶段靠经济和利润驱动牛市，动力有限。当然，你可以说，美国、香港经济增速那么低，怎么股市表现那么好？不要忘记，我们的市场是不同的。

说得狠一点，股市在我国经济社会中，很多时候就是“夜壶”。非要短线搏击，见好就该收才是王道。

二级市场，本来就不该是我们小散的天下。天下是谁的，还用说吗？

杠杆游戏胆子小，一直相信的是价值投资，只有那些好公司，才能持续创造利润，为股东创造长期的效益。这些公司或许股价无法短时翻云覆雨，起码实现资金的保值增值是基本可以的。

反正一句话，不要随便相信人忽悠。

2、房子到底还值不值得买？

如果说2016年我国楼市的关键词是疯狂，那今年可能调控比较合适。根据中原地产统计，截至11月底，全年全国各地共计出台地产调控政策超过210次！可以说是史无前例。

这次大会也强调：回归房子的居住属性，建立房地产调控的长效机制。近期的一些数据也说明，楼市在逐渐回归平稳，至少一线城市的二手房价格都多少降了一些。

这些信息至少说明：炒房者的黄金时代，至少已经过去了。

需要提出的是，刚需纠结买房与否没太大必要。杠杆游戏一直坚持的观点是：有能力、有资格、有意愿，在京或环京长期发展的朋友，目前的调控、货币周期是最好的刚需实现时。上海、深圳、广州类似。

但相对其他理财产品，房子的投资价值真的就此消失了吗？我们从需求和供给端来具体分析。

北京前10月，住宅土地出让金创新高，已经超2000亿元，仅10月就成交262亿元，居十大城市榜首。这到底是好事还是坏事？应该辩证看。

图1.2017年1-10月，10大城市住宅用地供应情况 图表来源|中指院

出让金创新高，面积也是创新高。此前杠杆游戏就写过，不仅北京多，重庆、上海、广州、武汉前10月，宅地供应都是大幅增长。其中，北京增幅高达818%（如上图），供应了500万平米左右。只比重庆、天津、武汉少。

重庆（主城区）供应更是高达1153万平米，居全国榜首。增幅也高达137%。注意，这还仅仅是重庆主城9个行政区。

天津供应688万平米，武汉供应557万。只有深圳供地不行，这和其市域面积有关。不过尽管地少，最近深圳仍然提出“十三五”拟新增住房有效供应65万套的计划。就看能不能完成了。

不过从三年累计供地数量来看，一线城市及一些主要二线城市的供应还是不够的。因为切切实实人口流入刚需摆在那。

图2.2014-2016年，10大城市住宅用地供应情况 数据来源|中指院，制图|杠杆游戏·张银银

北京不用说，一直在控人，限购，供地也低得出奇。想在北京炒房的人可得想好了。你即将面对的是大量的资金投入+长时间的冻结，虽然作为首都，房价预期还是向好，但面对紧张的局面，有那么多钱，投资点啥不好呢？海外买点也是可以的，何必和政策较劲，你说对吧。其他一线城市比北京稍微好点。

不过话说回来，北京限制越多，这不越显得宝贵。

而我国城市化进程远没有结束，长期来看，人口往大城市流入是趋势。根据海通证券研究所数据，截至2016年，我国4个一线城市聚集了全国5%以上的常住人口。

在最近的6年来，我国总人口增加了4180万，其中约15%的新增常住人口分布在一线城市，逾40%分布在二线城市。

还有，“人才争夺战”这个夏天很激烈。人“抢”来了，房子自然需要买。对了，实际上，大部分“抢人”的城市，已经为这些大学生放了口子，欢迎你们现在就买。

人口流入了，就需要买房，然后房价——你懂的。这和调不调控没有太大的关系。

不过地产长效机制如果真的建立得快，倒是会有一些效果。这就要看我们高层稳房价的决心有多大了。

最后，还有关键的一点，认清人民币的趋势，国际大环境对我们的影响也不容忽视。毕竟我们普通老百姓，不管是投资股市还是房事，实际上赌的都是我们经济的未来。