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2018年牛市真的要来了吗?房子到底还值不值得买?

摘要:不管是投资股市还是房市,实际上赌的都是我们经济的未来

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撰文|张银银

买房还是炒股?这是个问题。

尤其是到了年底,各种机构的分析层出不穷。券商扛着长牛的大旗拉你入股市,房产销售则高举楼市调控的口号,告诉你赶上了好时候,再不出手就后悔莫及。

有一种主流的声音认为:大类资产配置明年炒股、后年买房。

这不,就在刚才结束的郑智局会议再次指出,加快住房制度改革和长效机制建设。房子到底还能不能买,何时买?

1、A股牛市真的快来了吗?

A股的牛市要来,其实说了也不止一两回。自从2015年的大坍塌后,时不时就会有这样的声音出来。单凭一句话就被吸引过去炒股的大有人在,作为韭菜交一些智商税也是必然。

从大势上来看,值得注意的是,11月份刚结束不久的那场大会,有一个信号传递还是非常明显:未来我国的经济增长,不再以速度而是质量取胜。经济格局正在发生变化,转型的阵痛迟早都要来。

这意味着什么?一些真正有价值的公司可能会面对相对而言,较好的环境和利润增长。

再来看看货币环境。

因为金融去杠杆,流动性紧张对市场的冲击等原因,今年的股市呈现深度震荡局面。明年呢?公开报道显示,央行今年9月份发布了《关于对普惠金融实施定向降准的通知》,准覆盖了全部大中型商业银行、约90%的城商行和约95%的非县域农商行,而本轮定向降准预计将在2018年初开始实施。

这说明虽然金额去杠杆仍然持续,但最紧张的日子已经过去,现在,央妈更希望在温和的流动性中去杠杆。

具体到股市来看,毫无疑问,随着沪港通、深港通、债券通南北向的逐步落地、A股被纳入MSCI指数,等一系列举措的施行。A股可以吸引到更多海外投资者,这些都是利好。

在此背景下,楼市政策收紧,现在已经不是想不想炒的问题,而是不让你炒的问题。但资金总要有出口。

但另一方面,不得不说,我们A股目前的估值似乎不像是牛市的前兆。2015年之后至今,股指为啥一直涨不上去?因为我们的市盈率依旧太高。

杠杆游戏一直说,该跌死的股票没有往死里跌,估值还是有些高。特别是创业板,五六十倍的市盈率依旧是主流,动辄近5的市净率,太夸张!

当然,沪深300差不多15左右的市盈率,不到2倍市净率,倒是还行。

何况现阶段靠经济和利润驱动牛市,动力有限。当然,你可以说,美国、香港经济增速那么低,怎么股市表现那么好?不要忘记,我们的市场是不同的。

说得狠一点,股市在我国经济社会中,很多时候就是“夜壶”。非要短线搏击,见好就该收才是王道。

二级市场,本来就不该是我们小散的天下。天下是谁的,还用说吗?

杠杆游戏胆子小,一直相信的是价值投资,只有那些好公司,才能持续创造利润,为股东创造长期的效益。这些公司或许股价无法短时翻云覆雨,起码实现资金的保值增值是基本可以的。

反正一句话,不要随便相信人忽悠。

2、房子到底还值不值得买?

如果说2016年我国楼市的关键词是疯狂,那今年可能调控比较合适。根据中原地产统计,截至11月底,全年全国各地共计出台地产调控政策超过210次!可以说是史无前例。

这次大会也强调:回归房子的居住属性,建立房地产调控的长效机制。近期的一些数据也说明,楼市在逐渐回归平稳,至少一线城市的二手房价格都多少降了一些。

这些信息至少说明:炒房者的黄金时代,至少已经过去了。

需要提出的是,刚需纠结买房与否没太大必要。杠杆游戏一直坚持的观点是:有能力、有资格、有意愿,在京或环京长期发展的朋友,目前的调控、货币周期是最好的刚需实现时。上海、深圳、广州类似。

但相对其他理财产品,房子的投资价值真的就此消失了吗?我们从需求和供给端来具体分析。

北京前10月,住宅土地出让金创新高,已经超2000亿元,仅10月就成交262亿元,居十大城市榜首。这到底是好事还是坏事?应该辩证看。

图1.2017年1-10月,10大城市住宅用地供应情况 图表来源|中指院

出让金创新高,面积也是创新高。此前杠杆游戏就写过,不仅北京多,重庆、上海、广州、武汉前10月,宅地供应都是大幅增长。其中,北京增幅高达818%(如上图),供应了500万平米左右。只比重庆、天津、武汉少。

重庆(主城区)供应更是高达1153万平米,居全国榜首。增幅也高达137%。注意,这还仅仅是重庆主城9个行政区。

天津供应688万平米,武汉供应557万。只有深圳供地不行,这和其市域面积有关。不过尽管地少,最近深圳仍然提出“十三五”拟新增住房有效供应65万套的计划。就看能不能完成了。

不过从三年累计供地数量来看,一线城市及一些主要二线城市的供应还是不够的。因为切切实实人口流入刚需摆在那。

图2.2014-2016年,10大城市住宅用地供应情况 数据来源|中指院,制图|杠杆游戏·张银银

北京不用说,一直在控人,限购,供地也低得出奇。想在北京炒房的人可得想好了。你即将面对的是大量的资金投入+长时间的冻结,虽然作为首都,房价预期还是向好,但面对紧张的局面,有那么多钱,投资点啥不好呢?海外买点也是可以的,何必和政策较劲,你说对吧。其他一线城市比北京稍微好点。

不过话说回来,北京限制越多,这不越显得宝贵。

而我国城市化进程远没有结束,长期来看,人口往大城市流入是趋势。根据海通证券研究所数据,截至2016年,我国4个一线城市聚集了全国5%以上的常住人口。

在最近的6年来,我国总人口增加了4180万,其中约15%的新增常住人口分布在一线城市,逾40%分布在二线城市。

还有,“人才争夺战”这个夏天很激烈。人“抢”来了,房子自然需要买。对了,实际上,大部分“抢人”的城市,已经为这些大学生放了口子,欢迎你们现在就买。

人口流入了,就需要买房,然后房价——你懂的。这和调不调控没有太大的关系。

不过地产长效机制如果真的建立得快,倒是会有一些效果。这就要看我们高层稳房价的决心有多大了。

最后,还有关键的一点,认清人民币的趋势,国际大环境对我们的影响也不容忽视。毕竟我们普通老百姓,不管是投资股市还是房事,实际上赌的都是我们经济的未来。

 
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