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环京楼市再出大新闻!历史在重演?

摘要:类似分期情形,在本轮上涨周期之前,全国非常普遍,而今何其类似!

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撰文|张银银

环京楼市有大新闻。

近日,有媒体记者调查发现,为挽救成交低迷的形势,在河北省廊坊市,不少新项目都在进行“低首付”的促销,部分楼盘可20%首付“锁定房源”。同时,针对外地户口不能购房的政策,部分楼盘销售也给出“先购房再缴社保”或“花钱落户”等办法。

环京部分地区楼市降温源于北京调控持续高压。长期以来,环京地区的房地产实际是北京的附庸,价格涨跌都是北京楼市溢出效应所致。

北京的情形众所周知,一方面是持续的调控,很明显这一次不会轻易浅尝辄止。

另一方面,不仅今年开始供地大增,见《供地增长818%,北京不是个例!形势真的在变了》(11月20日)。未来几年,北京的供地计划也是令人惊叹。

北京计划,2017年至2021年期间,计划供应宅地6000公顷,总量是150万套。其中租赁住房用地供应1300公顷,占比21.7%。

这个计划,从已经未来供地计划的各大城市看,只比重庆(主城区)少,高于上海、成都,远高于广深。

此外,北京的人口控制可谓史上罕见的严。这一次,多手抓、多手都准备硬,或已经很硬。长效机制,北京执行最坚决。

加之雄A新区的横空出世,实际上,传统的京津冀热点地区被肢解。

从更宏观的背景看,不仅10月召开的大会再次定调“房子是用来住的,不是用来炒的”。日前中央郑智局会议谈及明年房地产,用了历年来最简短的话,只有15个字:“加快住房制度改革和长效机制建设”。

每个字的分量,没有哪个开发商还能假装无视。

房地产行业需要大资金,需要快速周转,否则资金链就很容易出现紧张。环京部分地区,此前房价高、地价高,后市起码不明确,加剧了一些开发商的担忧。

回款很重要!

销量受调控和北京的影响,更是进入下行通道。回款放缓,拿地投入又偏大,即便当下资金还能维持,未来没人敢打包票。且明显,融资成本和难度在提高。

于此,我们很好理解,为什么环京部分地区楼市重现“首付分期”。刺激销售,加快回款,一定程度规避调控。当然,于购房者而言,如报道分析,可能总的购房成本提高。且,还有房屋是否按期交房,甚至所有权归属风险。

万一开发商资金链断裂,楼盘烂尾,前期的部分首付岂不是白给?或者未来涨价,假如因为调控原因短期房子未能网签,开发商到时反水,不是没可能。

类似的“首付分期”情形,在本轮上涨周期之前,全国非常普遍——那时,正值全国性库存积压、利率较高。

而今情况何其类似

美国加息、缩表持续不断,人民币加息实际箭在弦上,市场利率早已体现;去年至今,全国性卖地疯狂,一方面是未来一两年可能的供应不低,另一方面开发商拿地大出血,负债和资金成本持续攀升。

与此同时,高层还喊出了长效机制和加快住房制度改革。杠杆游戏想起一句话,春江水暖鸭先知。

当然,上述情形并不代表,全国房价即将进入暴跌通道。如何判断全国的房价走势,这是个非常难的问题。杠杆游戏向来不敢轻易表态,因为左右未来房价的因素太多

比如这轮上涨周期,不同城市等级、区域之间的房价走势已经明显分化。通常来说,体量大、经济较为发达、人口增速较快的地区,长期看房价总是较高的。

可在货币和经济周期面前,这一切在某个时期内,又是微不足道的。长期再好,货币收紧、政策不鼓励,它也得暂时服软、出现波折。京津等当下正是如此。

当然,类似北京这样的城市再服软,价格也是很恐怖的。而大部分人并不生活在北京,也不是在主要一二线城市,只是这些城市影响力最大、话语权最大、声音最响亮。

在杠杆游戏看来,判断一个地区楼市状况和趋势的重要指标很多,比如销售节奏、土地供给、地价……

但这些东西都太数据化,对于普通人最直观的感受就是,街上和媒体上的房产广告,是否大量出现变相降低首付,如分期首付等,为购房者首付主动提供金融支持的字样

如果是,恭喜,这个城市的开发商普遍回款压力大、资金有点紧张。这个时候,议价空间多半也就出来了。

与此同时,如果外部加息跃跃欲试,最重要的杀手锏自然也就快了。

当然再之后,可能就是开发商普遍叫苦,政策适度回调多半又要开始。毕竟,土地财政、地方政府性债务要持续、可控,在没有找到其他办法之前,房地产得保!

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