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11城新房跌回一年前 刚需和抄底或迎最好时机?

摘要:调控的中期房价开始下跌,开启新一轮周期的抄底时刻

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撰文|张银银

新闻看上去很劲爆。

12月18日,我国统计局公布“2017年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,11个热点城市新建商品住宅价格已跌回1年前,部分二三线城市房价涨幅扩大。

跌的城市主要是说,深圳、上海、北京、无锡、郑州、合肥、杭州、南京、福州、天津等。涨的城市主要指乌鲁木齐、北海、西安、沈阳、重庆、哈尔滨和湛江等。

房价这样的分化很有意思。就像前几天我看到一篇文章,总结了这些月深圳的房价跌幅,确实是跌了。但跌的价、比例,和绝对房价比起来九牛一毛。跌10块钱也是跌,有意思吗?

其实还是有一点意思的。失真的统计从来都失真,当多个城市都呈现跌幅或持平时,说明外部形势有压力。更有意思的是,房价所谓跌回一年前的城市,都是2016年表现最活跃的一些城市。与此同时,继续在涨的城市,则普遍是本轮周期房价启动最晚的那些城市。

换句话说,前者春江水暖鸭先知、在疯涨和调控面前已经开始稳定或回调;后者则是上涨惯性还在,进场晚的人还在走别人走过的路,重复别人的故事。

此前杠杆游戏写此类文章,喜欢做数据统计和分析,今天则不同——我想说说当下房价分化和形势转变,刚需和“投资”者所处的环境到底是怎样,未来可能会怎样?

首先有两组数据值得玩味。当然,今天我说了不说具体数字,讲个概数吧。

有些矛盾的数字是无法回避的。一方面去年至今,主要一二线城市新成交土地的楼面价整体是上涨的。均价实际创下了历史新高。杠杆游戏之前写文章计算过,就全国来说,楼面价也是上涨的。

但另外一方面,今年以来,一二线城市的土地供应,整体上又是增加的。见《都骂北京宅地供应不够,这几个城市更少!十大城市近3年供地排名》(12月4日)。也就是说,过去一年多一二线城市开盘即光的情况,未来将一定程度上得到缓解。

面粉价格对面包价格的影响当然是很大的。不过,过去几轮房价暴涨的情况都表明,面粉或者小麦价格倒是其次,市场上流通的钱多,哄抢气氛出现后,面粉价格、建安成本算个毛,想怎么涨怎么涨。

就算你备案价控制,茶水费、团购费、全款优先……各种办法多的是。反过来也是一样,2013-2014年,甚至一些城市2015年上半年之前,房价都还稳不住。此前面粉价格也贵啊,但依旧挡不住房价阴跌。

所以,很大程度上,还是市场氛围、预期在决定房价

而市场氛围的变化,调控政策的不退缩,誓言长效机制和房地产制度改革,货币回归中性起到主要作用。在大的氛围和上层压力之下,主要一二线城市供地也才实现增加。尽管楼面价已经比过去高。

结论就是,这一波所供的地房子盖起来,到底是略便宜、持平,还是小涨、疯涨,主要决定因素不是地价而是到时的调控松紧、货币松紧。当然,那些特别贵的地可能是例外。但如果形势真不好,他要么倒手割肉,要么更得抓紧变现。

而调控和货币松紧又是怎么决定的?内部看经济运行情况,简单说就是经济增速;外部看欧美主要国家的货币政策,特别是联储加息或降息,扩张还是缩表。

过去,我国经济结构调整一直在进行,现在也在进行,新的经济动能尚未完全确立。所以,一旦遇到经济滑坡,房地产和基建一定是救命稻草。而基建只要大启动,地方政府性债务就会更高,就更依赖卖地。

加之过去9年,全球主要国家都在放水。不放水就是傻,所以我们在调控-放松-调控之间循环。房价则是涨-略跌-报复性涨。

现在,我国经济经过一段时间的降档,目前维持中高速增长,其实我们应该有些新时代的经验。在杠杆游戏看来,说直白一点就是,如果就业无忧,刺激理论上不需要太大。外部联储加息、缩表周期已然开启,我们总不能继续做大资产泡沫,否则后果不堪设想。

正是在这样的大背景下,我们今年货币开始回归中性,调控、长效机制才被推进。

可以说,现在是最好的状态。房价可以稳定,局部还能适度回落,资产泡沫稍微得到处置,地价还可以较高、债务也可以持续……

如果这样的情况可以维持,那么房价就可以不大涨,不继续吹大泡沫。这于刚需、于国家、于地方都是难得的不输多赢。

于刚需而言,当下主要城市的二手房其实都已经回落,或者趋势明显。新房大部分受调控影响、备案价格控制,交易也比此前规范,买到就是赚到,相当于股市打新。

所以杠杆游戏一直说,每一轮调控都是刚需实现住有所居的理想时分

还有一句话,杠杆游戏一直想说却没说,调控的中后期,往往也是抄底者开启新一轮周期的理想时刻。当然,这里的投资不是指倒号、快速转手,而是指持有一段时间,能够扛得住资金成本的人。

因为调控的中期,往往房价开始下跌,如果你认为有下一轮放水,这个时候入场买到的自然是下一个周期的低值。是不是有点抄底的感觉?

问题的关键就是,我们是否决定和土地财政说不?是否未来不主要靠货币刺激,而是一心一意调结构,寻找新动能?还有外部环境是否还给我们机会,全球货币周期如何?可,那么多的僵尸企业、高杠杆企业、地方债务又咋办。为难。

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