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房地产税肯定要来!但不会马上,更不会让它很快冲击房价

摘要:怎么征收,税率、起征条件,是否暂免,地方可能有自有裁量权,不会一上来就对所有类型的房子收税

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撰文|张银银

房地产税可能真要来。

这一次不是“狼来了”那么简单,媒体根据高官的文章解读出,最快2020年就要开征。

是吗?如果真是如此,算不算是楼市长效机制的一部分?对房价是否又会构成利空,导致部分地区房价下调?

确实如此,杠杆游戏也认为,最快2020年前后完成立法程序开征是可能的。但我并不认为,这会迅速成为利空房价的大杀器。请看下文。

1、房地产税何时开征?最快2020年前后是可能的

如果记性好的杆友,会记得上任财长在2016年G20财长和央行行长成都会议税收高级别研讨会上表示,遗憾房地产税和个人所得税改革还没推出来,原因是信息收集能力弱,而且涉及利益调整而受到阻碍。

当时的楼继伟财长说,“这是个难题,也是我们的任务,我们要义无反顾地做。”

是的,财政部义无反顾还在推进此事。12月20日,财政部部长肖捷在《人民日报》刊文《加快建立现代财政制度》称:

按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

在文末,肖捷还说:新开征税种,一律由法律进行规范;将现行由国务院行政法规规范的税种上升为由法律规范,同时废止有关税收条例。力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。

是的,媒体就是从最后这句话里解读出,最快2020年开征房地产税的。

这个说法有没有问题,没问题。首先,该文是《人民日报》理论版“认真学习宣传贯彻党的十九大精神”的专栏。这个栏目可不是什么人都可以随便写文章发的。

图1.加快建立现代财政制度(人民日报理论版“认真学习宣传贯彻党的十九大精神”专栏) 图表来源|人民日报

那么,肖部长说的话就是认真学习大会的成果,下一步就是要努力执行和落实。

当然值得一说的是,一项税收的立法,自然不是财政部一家推动那么简单。涉及的方方面面众多,正是如此,上任财长才发出“涉及利益调整而受到阻碍”的遗憾。

这一次是否能够如期完成,可能很大,至少比几年前说房地产税就要来了时,大不少。

不动产的登记、联网工作已经进行多年,相关方面到底进行到哪一步,虽然我们不知道,但可以确定,一定是做了很多基础性工作。

按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施,则意味着法会抓紧立起来,进入立法程序;为了推进房地产税的立法和征收,会通过充分授权、分步推进的方式提高开征效率。

至于“充分授权、分步推进”到底怎么解释,下文杠杆游戏会详解。这也为房地产税是否真的会利空房价,埋下了很大不确定性。

2、房地产税为什么一定会来?答案超级简单需要钱!

先说一句,房产税和房地产税当然是有区别的,但这不是最重要的。

根本上需要探究的是,土地出让金开发商支付过一次,购房者在买房时等于也支付了。虽然相关方面明确了,土地使用年限到期后,房子自动续期,但到底怎么个续法,公众始终有担心。

这是很多方面不赞同,再对已经支付过土地出让金、各项房地产税赋的房子,征收房产税的主要原因。起码,对存量房土地使用年限到期后,再征收才合适。

但,没有几个人比我们的财长更深刻理解,各级财税收入的中长期走势-需求。

不要只看当下有的城市,一般预算收入、税收增速还不错。很明显,等我国城市化逐步进入尾声,卖地这条路行不通是肯定的,未雨绸缪则需要。

特别是对于地方政府来说,1994年分税制改革后,主税种偏少,营改增大面积推进,地方税种进一步减少。虽然中央对地方不错,增值税分配地方还算可以,但主动权始终不在自己手上。

中央也知道,地方需要钱,总不能地方主要开支长期大半靠转移支付。转移支付好处很多,但坏处也很多,没有一个地方不希望自己有稳定、大笔的财税收入。

房产税就是最好的税源,没有之一。

而在此之前,因为:

1我们的房产信息收集和整合尚未完成;

2还在搞去库存;

3全国上下土地出让金收入依旧较高。从商品房上收了那么多钱,马上又说要普遍征税,这样的事,当然不能随便干。法律和道义上的困境需要点时间来解决;

4担心资本外流……

所以,房地产税一直没有更大步推进。上海、重庆的房产税试点,只能算是对富人房产征税的毛毛雨试点。而对富人征哪怕一点税,恰好满足吃瓜群众的偏好。

在杠杆游戏看来,而今不同,去库存成效显著,房产信息登记联网有进步。

另外一个甚好的时间节点在于,我国城镇化达到一个顶峰,恰好又还没有完成,还有一定空间。这个时候,老龄化社会也才刚开始,大家也还喜欢配置房产,每个家庭的平均房产套数不高也不低;而土地财政搞了这么多年,未来还可以搞一段时间,但也快到头了。这个时候,开始收税可谓最好的时光。

而房地产税早晚是要来的,早日完成税收法定,废止行政法规规范的税收条例,无论从程序上,还是从财税现代化角度而言,都是必要的。

借着这样的大势,顺便开展房地产税的立法,相关方面认为合适。

3、房地产税是否真的能打压房价?想多了

首先,房地产税算不算是楼是长效机制的一部分?这个问题很有趣。杠杆游戏觉得算,也不算。如上文所述,搞不搞楼市长效机制体系建设,房地产税都是要征的。

从时间进度和社会期待上说,似乎又算是“长效机制”的一部分。不少吃瓜群众天然觉得,房地产税一开征,持有房子成本提高,必然逼着房多多一族火急火燎抛房入市,然后供求关系大为改观,房价大跌!

说实话,这个想法幼稚。

首先,都还没立法,税率、起征点都不清楚,怎么就一定会逼着房子超过2套的人必然倒手?

其次,房子最多那部分人,在任何国家都是最有经济和社会地位的人。你以为立法那么容易就偏袒穷人,把富人往死里弄。没见个税倒成了工薪税,真有钱的人办法多的是。

再次,重庆、上海的试点表明,相关方面不过是对房子多、房子大、房子豪的人征收一点毛毛雨税。

最后,看肖财政怎么说的,“充分授权、分步推进”——给谁授权,给征收的部门、地方授权,也就是怎么征收,税率、起征条件,是否暂免,会充分考虑地区差异。地方可能有较大的自由裁量权。

然后分步的意思是,绝对不会一上来就对所有类型的房子、房子主人收税,到底哪些先,哪些后,慢慢讨论。

“适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度”——这句话表明,不会因为房产税就一下子把房产建设、交易环节税大砍或大合并。那么,既然这部分税不立马大砍、大减,那又怎么敢立马大增、大加房地产税?

多说一句,重庆房产税试点过程中,调整过征收办法、范围。这是不是有点“充分授权”的味道——未来,房地产税开征后,按照肖财长的意思,全国人大也会授权相关部门、地方,根据自己情况来收。

你说哪个地方想弄死房价?土地财政、地方债务还要不要持续?所以,房地产税在中短期内,恐怕和调控政策、货币政策一样,即便全面开征了,也会根据经济形势和各自目的相机而动、调整。

听了杠杆游戏这些分析,是不是感到有些失望。

不用失望,第一我国人口结构是难逆的了,房地产泡沫最多也就还能吹十来年;第二,只要房地产税立法通过了,这项税逐步就会走进千家万户。

在杠杆游戏看来,不管什么土地制度,不管什么体制,现代国家的主要来源都是税。越发达、福利越进步,税低不了。这是人类的进步,也是人类的困境。

当一个社会实现了较高的城镇化后,不动产这是多大一笔资产啊!彼时,除了正常的工商业外,哪有比房地产税税基更大,收入更多的税种呢?这是国外的现实,也注定是我国的未来。

只要我国经济不面临更严峻、持续性的衰退,根本上经济信心不会坍塌,资本也就不会疯狂外流。而大部分国人的资产配置表中,房地产暂时就会排第一。正好,交点税,为国做点贡献。

话说回来,如果真可以“充分授权”,房产税也是提升地方治理、竞争能力的重要手段。此处不行,姐去其他地方混,其他地方买。

不管怎么说,收税都是加重大家负担。有些国家还在减税呢。所以,我们还可以做的是,让这一税赋晚点来,收得更公平一点,花得既要效率更要正义。

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