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2018楼市难迎巨变 中央楼市政策有微调

摘要:看懂中央的意思,维护当前房价稳定

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撰文|张银银

中央经济工作会议20日在北京闭幕,各界都在从通告里解读自己所需的信息。2018大类投资机会何在?2018楼市前景如何,房价到底跌不跌?备受关注。

杠杆游戏对比了此次中央经济工作会议,和此前中央郑智局会议的相关表述发现,楼市相关政策其实有微调。

综合判断认为:货币政策基本没变化。而关于房价,醒醒吧,2018楼市难大跌!房价稳定是根本目标,通过时间换取新动能发展的空间。

1、楼市长效机制从“加快建设”再次回调为“完善”。还记得日前中央郑智局会议谈及明年房地产,用了历年来最简短的话,只有15个字:“加快住房制度改革和长效机制建设”。

每个字的分量,没有哪个开发商还能假装无视,以至于很多人都对2018年房价大概率向下充满信心。

不过,此次中央经济工作会议闭幕后的第二天,地产股强势反弹。值得玩味的是,本次中央经济工作会议关于长效机制的表述,再度修改为“完善”——也就是不加快了。

那么怎么个完善法,杠杆游戏带各位杆友细看。

2、住房制度改革确实来了,但不要指望2018年一下子改变,地方政府作为土地供应主体的局面。主要表现就是,空前重视长租。通过“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”,实现房价预期稳定。

中央经济工作会议关于2018年要干的19件大事中是这样表述的:

要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

不过很明显,从目前的土地供给主体实际情况和试点来看,明年一下子就大开口子可能不大。而土地的供应是保障渠道到底能有多少、租购并举总量的关键。

3、调控不会轻易加码,开发商和房价依旧可以僵持。上述表述说得很清楚,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

换句话说,只要不是过分的地方,上头不会给压力加码调控。同样,如果出现形势不利的局面,上峰也不会阻拦地方“小救市”。

那么,主要一二线城市,开发商和房价会怎么选择,可能还是僵持为主。局部可能微跌。这足以让炒房者难受的。

4、很多人解读出租赁市场获得空前重视,不过这和房价涨跌暂时关系不大。中央经济工作会议的表述,确实可以得出这样的解读。但这主要是说给开发商听的,而不是购房群体。

真正要购房的群体,并不会因为长租市场发展,而真的放弃购买上车房。中国人重房的观念不是那么轻易改变。长租主要是给中低端就业者和婚前一族准备的。

当然,支持租赁市场发展,必定会是2018年住房制度改革的核心内容之一。一系列的配套政策料将陆续出台。

5、房产税还早,和2018年无关。此次中央经济工作会议只说了一句,“分清中央和地方事权”,房产税只字未提。

虽然肖财长出来吹风了,杠杆游戏在《财政部长发文房地产税,这八个字给房价埋下很大不确定性》(12月20日)一文中也分析得很清楚,最早最早也是2020年的事。

6、维护房价稳定是当下根本目标。上述分析已经说明,中央态度一直没变,绝不要让房地产付出血的代价。其实稍微有脑子就明白,怎么会把房地产往死里弄。

注意,中央经济工作会议提出的另外几件2018要干的大事:

打好防范化解重大风险攻坚战;打好污染防治攻坚战,调整产业结构,淘汰落后产能;推动化解过剩产能;培育一批具有创新能力的排头兵企业;加大对乱收费的查处和整治力度;改革国有资本授权经营体制;依法甄别纠正社会反映强烈的产权纠纷案件,要支持民营企业发展,加快构建亲清新型政商关系。

上述几点,杠杆游戏专门提出来是想说,这些要干的大事表明,高层决意推动我国发展质量提升,改善经济结构,培育新的经济增长动能。而显然,要实现这一切,再大的决心,也要时间。

而房地产的稳定,恰恰能为实现这一切争取到时间。房地产受不起巨变,经济和就业受不了地产业的剧烈下滑。

毕竟,一下子转轨是不现实的,需要平滑过程。

7、货币政策2018年和2017年比可能无明显变化,不至于大幅逼跌房价。此次中央经济工作会议关于货币政策的表述是这样的:

稳健的货币政策要保持中性,管住货币供给总闸门,保持货币信贷和社会融资规模合理增长,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定,促进多层次资本市场健康发展,更好为实体经济服务,守住不发生系统性金融风险的底线。

2016年经济工作会议的表述为:

货币政策要保持稳健中性,适应货币供应方式新变化,调节好货币闸门,努力畅通货币政策传导渠道和机制,维护流动性基本稳定。要在增强汇率弹性的同时,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

很多人可能觉得“管住货币供给总闸门”的表述,是近年来较为严厉的。但再看后半句,还说要“保持货币信贷和社会融资规模合理增长”。而2016年的中央经济工作会议,只说了维护流动性基本稳定,都没说增长的话。

那么综合来看,如果不是不得不,货币2018年大放水没有可能(外部环境也不给这个空间),和2017年一样,不松不紧。

若此,货币政策倒不至于大幅逼跌房价。

倒是“促进多层次资本市场健康发展,更好为实体经济服务”这句颇为有趣。难道股市要略微从楼市抽血,资本要回流部分实体?如果真这样,恐怕和加息一样,才是楼市最怕的。

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