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环京燕郊房价惨不忍睹,一线楼市2018涨跌的关键几点

摘要:一线城市供给增加,调控保持不变可能略微放松,国内外环境不支撑房价大涨

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撰文|张银银

环京重镇燕郊又双叒叕上了头条。

实际上自去年下半年调控加码开始,唱衰燕郊的新闻就从来没断过。什么房产经理转行当菜摊老板,房价腰斩还没人买……

最近有媒体实地探访燕郊楼市,某中介门店工作人员说,“目前燕郊的二手房均价约为1.8万元/平米,最低跌至1.25万/平米,较高档小区价格也从高峰时的约4万元/平米跌至2.2万元/平米,近乎拦腰斩,很多人首付都跌没了。”

燕郊风光不再,而根据新闻报道,以及杠杆游戏北京朋友此前的反馈,北京的二手房价格也有下跌。

都说燕郊是环京楼市的晴雨表,北京则是一线楼市的温度计。2017调控暴击之后事实到底如何,2018年的一线楼市会继续降温吗?

1、2017年,一线楼市成交滑铁卢?

先来看看2017年的一线楼市销量情况。

北京:该市住建委成交数据显示,2017年北京一手居住类产品共销售42428套,比2016年锐减81164套,何止是腰斩,简直是斩到大腿。而成交金额为2179.89亿元,比2016年成交下降了47%。

上海:网易房产监控数据显示,上海2017年一手住宅成交51974套,较2016年112591套的成交量,减少也超过一半,斩到了腿肚子。价格也相比2016年有所下跌。

深圳:该市规土委近日的数据显示,去年深圳共售出25820套一手住宅,为八年来最低水平。

广州:情况稍微好一些,阳光家缘网签数据显示,2017年广州共网签一手住宅89859套,较2016年127719套的历史峰值,少了约三成。

可以看到,去年四个一线城市里,广州的成交量遥遥领先其他三个一线城市。杠杆游戏认为,上述数据充分说明调控杀伤力还是不小。问题是未来调控继续吗?

2、一线城市价格其实还较为坚挺,护城河逐渐形成

再来说说一线城市价格。都说北京二手房降价了,新房价格方面呢?

北京:该市住建委成交数据显示,2017年北京居住类产品成交均价42987元/平方米,2016年这一数据为33415元/平米,每平米上涨了9572元。

上海:2017年一手住宅成交均价45088元/平米,2016年这一数据为54454元/平米,每平米跌了9366元。

广州:2017一手住宅成交均价为16451元/平米,2016年这一数据为16656元/平米,每平米略跌了205元。

深圳:在经历连续15个月连跌之后,去年的均价为54445元/平米。注意,深圳绝对价格其实还很高。

可以看到,四个一线城市里,北京是唯一上涨的城市,涨幅还不小。上海跌的最狠,广州和深圳则呈现温水煮青蛙的态势。但总体而言,价格其实都还很高。

话说回来,显示的“房价数据”降了,不一定代表房价真的要降,并不能很真实的反馈市场的实际需求。反之亦如此。尤其是去年,受到调控和结构性影响较大,开盘区域郊区化、限价、限发预售证的情况不少见。

这都会多少影响到房价、成交量。

如果不是在一线或长期对楼市的了解,说出上述数据来你可能都不相信。毕竟2017年对大多数城市来说,可谓是楼市的丰收年。

尽管调控屡次加码,但依然挡不住明星二线城市的土豪们全款购房的热情。对了,就算是全款,也还要排号,选房全靠抢,拼的就是手速。户型楼层什么都是浮云,能抢到算你狠,抢不到等着下一波开盘继续涨,就是这么任性!

此外,根据国家统计局的数据,2017年前11月,全国商品房销售面积同比增长7.9%。虽然年末市场有所降温,但全年超过2016年的水平并创历史新高,已是大概率事件。可见,2017全国楼市火的地方占大多数。

而相比之下,一线城市销售数据说是楼市滑铁卢也不为过。不过,杠杆游戏认为,正因为全国呈现上涨之势,特别是二线普遍坚挺,为一线城市修筑了更高的护城河。

3、2018:一线刚需上车年?

2018年,一线城市的房地产销量,还会延续相对颓势吗?杠杆游戏不敢给出直接的答案,也给不出。但我们可以从以下几个房价决定因素方面来分析,供各位杆友讨论。

人口增量:毫无疑问,北上广深四座一线城市的人口将会持续增长,目前北京、上海都在控人,你懂得。但实际效果如何?有待商榷。

何况因“控人”而离开一线的这部分人群,往往也不是具有买房需求、能力的人群,其对房价的影响基本可以忽略不计。

供地:在去年国土部、住建部发文之后,一线城市普遍都加大了供地力度,尤其是北京、广州,去年的宅地规划建筑面积比2016年翻倍。北京不仅完成了年度的供地计划,供地规模创下了五年来的新高。这对于经常完不成供地的北京来说,实属不易。

此外值得注意的是,据公开报道显示,北京2017年出让的住宅用地里,有40宗可售纯商品住宅,设定了限售价格,这意味着,这些项目必须加快周转才能提高利润,上市的速度应该会有所提升。大量限定房价项目的入市,一定程度上也能稳住今年楼市的整体价格。

另一方面,因为2017的严厉调控,一些为规避“限价令”而捂盘的项目,也有可能入市。这种逻辑同样适用于上海、广州、深圳。

调控:经历了2017年调控的暴击,我国楼市长效机制逐步建立中,一线楼市要马上放松调控不太可能,但比2017年更紧也不太可能。

中央经济工作会议关于2018年要干的19件大事中是这样表述的:

完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

换句话说,只要不是过分的地方,上头不会给压力加码调控。同样,如果出现形势不利的局面,上峰也不会阻拦地方“小救市”。

宏观经济和货币:去年10月的大会也说了,以后我国经济的增长要从速度转移到质量。国家信息中心首席经济学家、经济预测部主任祝宝良先生给出了一个标准:未来几年,对中国来讲最大的挑战是要把GDP稳在6.3%左右,实现全面建成小康社会的目标;

同时,要防范和化解金融风险,把杠杆率控制住;此外,要提高经济增长的质量和效益。要调节好稳增长、防风险、提质量这三者之间的关系。

对此,杠杆游戏比较赞同。翻译下就是,不太允许房价和房地产太捣乱。

国际环境:2017年,全球经济复苏,资本交易市场得到了最好的展现。全球80%的经济体已经处于潜在增长水平之上 。

按照目前的惯性,估计到2018年上半年,全球90%的经济体增速都将超过潜在增速水平。美联储继续加息缩表基本无悬念,这意味着我国货币政策不能再过多放松,货币政策中性甚至有可能偏紧。

我国现在是全世界主要大宗商品的最大消费国。如果能压制地产和基建投资,这将有利于大宗商品价格的回落,从而不让全球通货膨胀率出现超预期上涨。

毕竟如果通胀出现向上、超预期,并在全球范围内引发连锁反应,会导致全球金融资产价格波动率上升。那么在这一背景下进行国内防风险操作,包括资管去杠杆、压缩影子银行等,难度将会更大,更复杂。

房产税:大家寄予厚望的房地产税,此前杠杆游戏多次分析过,他和2018年基本无关,即使有关,于房价涨跌也没有多少影响。

综上,是否可以大胆预测:2018年,一线城市供地继续高位、供给增加,调控保持不变可能略微放松,国内外环境不支撑房价大涨

不过,大跌的想法或许也太幼稚。毕竟,中央的态度一直没变:不能让房地产付出血的代价。至于具体涨还是跌,看上述几点怎么变化、发展。

总的来说,上述各种迹象都算不上利好地产,对于刚需来说,不失为一个上车的时机。

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