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放松调控的这几座城市,背后隐藏着一个共同真相

摘要:除长沙兰州,放松调控城市土地出让占一般公共预算收入比值,都在50%以上,甚至济南、南京超过100%

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撰文|张银银

上周末不省心,兰州宣布部分区域放松限购。

而在此前或后,合肥、南京、济南、武汉、成都、长沙、郑州等几座城市变相或有针对性放松了调控。譬如,以人才争夺战之名。

当然,这些操作也符合中央差别化调控的调子。

不过无论如何的是,对于刚需来说,任何一座城市放松调控都让他们感到担忧。毕竟,我国绝对房价和收入之比不低了。生活和购房压力是实实在在的。

可话说回来,购房者有压力,人家地方政府“也不容易”。你以为土地财政是说着玩啊。

今天,杠杆游戏就来对近期(变相)放松调控城市的土地收入和财政情况做个分析。本来想做个2017年前11月,这些城市土地出让金和预算收入情况的分析。遗憾的是,不同城市这些数据公开程度不一,没法进行最新数据比对。

好在2016全年各自的数据都有披露。这个必须得依法公开。恰好,透过土地和楼市销售都大好的2016年,可以更好看看和想想,为什么一些城市率先要在2017年、2018年初率先(变相)放松调控。

1、除长沙、兰州外,这几座放松调控的城市2016年土地出让金占一般公共预算收入的比值,都在50%以上,甚至济南、南京超过100%。合肥略低,也接近90%

先说兰州吧。根据《兰州市2016年全市财政预算执行情况和2017年全市及市级财政预算草案的报告》:2016年,该市一般公共预算收入215.48亿元,增长16%。

该市政府性基金收入134.01亿元,增长66%。

政府性基金收入,绝大部分就是土地出让金。注意,该市一般公共预算收入和政府性基金收入的增速情况对比。

遗憾的是,杠杆游戏没有找到兰州具体的土地出让收入。不过,从市场研究机构的统计中,杠杆游戏找到相关数据,2016年兰州市土地成交价款共102.44亿元。

有必要指出的是,成交款和最终入库的土地出让金是两回事。其次,这是市场研究机构数据,不代表实际情况。

不过,从上述数据中,我们认为兰州市2016年土地出让金收入大概100亿左右。若此,可以算出,2016年,兰州市土地出让金占一般公共预算收入比为约46.4%。

接着看合肥。根据《关于合肥市2016年预算执行情况和2017年预算草案的报告》,2016年,合肥全市财政收入完成1114.1亿元,为预算的101.76%,比上年增长11.35%。

2016年,该市政府性基金收入1110.35亿元,完成预算的102.92%,增长133%。

注意政府性基金收入增速。

同样,杠杆游戏找到的这份报告PDF也没有披露具体的土地出让收入。不过,市场研究机构的统计都表示,2016年合肥土地成交价款破千亿。

如上述,成交款和最终入库的土地出让金是两回事。其次,这是市场研究机构数据,不代表实际情况。

不过,根据上述数据中,我们可以认为,合肥市2016年土地出让金收入1000亿元左右。若此,可以算出,2016年,合肥市土地出让金占一般公共预算收入比为89.8%左右。

南京呢?《2016年南京市一般公共预算收入执行情况表》披露,2016年,该市一般公共预算收入完成1142.6亿元,增长12%(剔除“营改增”收入分成调整因素后,同口径增长13.2%),完成预算的103.2%。

南京数据很透明,杠杆游戏在这份表里找到,2016年,该市国有土地出让收入1383.57亿元。

可见,2016年,南京市土地出让金占一般公共预算收入比为121.09%。

再看济南。《2016年济南市一般公共预算收入执行情况表》披露,2016年,该市一般公共财政预算收入完成641.22亿元,占调整预算的100.80%,可比增长9.9%。

《2016年济南市政府性基金收入执行情况表》则披露,2016年,该市国有土地出让收入663.13亿元。增长65.79%。这个增速也是杠杠的。

如此可以算出,2016年,济南市土地出让金占一般公共预算收入比为103.42%。

图1.放松调控的几座城市,2016年土地出让金占一般公共预算收入 数据来源|各地预决算披露,制图|杠杆游戏·张银银

看看武汉的情况。《2016年(武汉)全市和市本级预算执行情况与2017年全市和市本级预算草案的报告公开表格》披露,2016年,武汉一般公共预算收入执行数1322.1亿元,

2016年,该市国有土地出让收入994.1亿元。

可以算出,2016年,武汉市土地出让金占一般公共预算收入比为75.19%。

接着看成都。《2016年成都市一般公共预算收入执行情况表》披露,2017年,该市一般公共预算收入1175亿元。

《2016年成都市政府性基金收入执行情况表》披露,2016年,成都市国有土地出让收入662.98亿元。

可以算出,2016年,成都市土地出让金占一般公共预算收入比为56.42%。

继续看长沙。根据《2016年(长沙)公共预算支出附表》披露,2016年,该市一般公共预算收入完成743.7亿元。

通过该表,杠杆游戏找到,该市2016年土地出让收入272.76亿元。

可见,2016年,长沙市土地出让金占一般公共预算收入比为36.67%。

最后说说郑州。《关于郑州市2016年财政预算执行情况和2017年财政预算草案的报告》显示,2016年该市一般公共预算收入,“营改增”改革后收入调整,实际完成1011.18亿元,为预算的106.1%,增长14.3%。

《郑州市2016年财政决算(草案)附表》披露,2016年郑州市国有土地出让收入735.82亿元,同比增长64.3%。这增速也是厉害。

那么,2016年,郑州市土地出让金占一般公共预算收入比为72.77%。

2、既然放松调控城市对土地财政依赖普遍不低,放松很好理解

应该说,一个城市卖地收入占到一座城市一般公共预算收入的一半以上,这个城市受土地财政的影响可以说较大了。

通过杠杆游戏的上述数据计算,我们可以出,除了长沙、兰州外,这几座放松调控的城市2016年土地出让金占一般公共预算收入的比值,都在50%以上,甚至济南、南京超过100%。合肥略低,也接近90%。

由此,我们不难理解,这些城市受土地收入的影响之大。

也更好理解,为什么合肥会成为2016年领涨的四小龙之首。南京为何房价那么高。武汉、郑州、成都本来在省会房价中一般般,不高也不低,但后来却涨得比不少省会高,也是有原因的。

同样,长沙房价为何相对比上述城市低,也是有道理的。而兰州,无论经济发展层次,还是一般公共预算、土地出让都不算高,但城市要发展,没钱不行。如果调控还搞那么严,这不是更没钱搞发展吗?

看来,地方真是“不容易”,所以调控不放松不行啊!

3、和我国经济总量排名前6城市比,放松调控城市的土地财政依赖度,普遍高!

我们再来看看2016年,我国经济总量排名前6城市的情况。

杠杆游戏通过查阅相关预决算数据发现,2016年,我国经济总量前6的城市中,卖地收入占一般公共预算收入最低的是北京,仅为23.02%。天津、上海分别30%出头。

图2.我国经济总量排名前6城市,2016年土地出让金占一般公共预算收入 数据来源|各地预决算披露,制图|杠杆游戏·张银银

比较意外的是深圳,这个经济超级发达、卖地面积不高的城市,卖地总金额却很高,高达1380.43亿元,仅次于上海(2085.6亿元)、重庆(1412.37亿元),接近广州(721.42亿元)同期的两倍。

所以,深圳2016年土地出让金占一般公共预算收入比依旧不算低,44.02%。

还值得一说的是,广州经济、财税为省、为国做贡献很大,其一般预算收入在6大城市中垫底,仅1371.4亿元。其他,最低的重庆也有2227.9亿元,最高的上海高达6406.1亿元。北京、深圳、天津各为5081.26、3136、2723亿元。

因为一般公共预算收入不高,导致广州2016年土地出让金占一般公共预算收入比较高,53.6%。

要是广州不是“负担”重,土地让出收入占一般公共预算收入比值应该可以更低。

不过,即便广州超过50%,依旧不如重庆高,重庆高达63.39%。这个数字,可以说明重庆一样是土地财政依赖很高的城市——狠狠给了那些重庆不靠土地财政论的人一记耳光。

当然话说回来,重庆2016年土地让出收入占一般公共预算收入这个比值,放到目前放松调控的几座城市里,确实也不算高,低于南京、济南、合肥、武汉、郑州。

也就是说,我国经济总量前6的城市,和很多城市比,土地财政依赖程度还是要小一点。可,你经济体量大、财税多,也得体谅人家后面的城市,人家不维持一定量的房地产销售、维持房价高度、维护地价,咋整?

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