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北京楼市回暖、二线扎堆放松调控,房价上涨周期再次开启?

摘要:面对调控松动,是放任还是明确底线,考验的不仅仅是智慧,更是中国经济的未来

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撰文|张银银

这几天一些城市放松调控的新闻刷屏,各界都很关心。

有的是关心自己投资的房产,是不是这么快就迎来大赚模式;还有的作为刚需,感觉自己又被调控的决心戏弄了,担心更买得起买;也有的关心经济和金融风险,调控要再次虎头蛇尾,资产泡沫和金融风险岂不是继续累积?

对了,还有不知道算好还是算坏的消息:时隔8个月,还坚持留在这一行的中介经纪人脸上开始有了些许笑意。通州二手房跌回“4万元时代”,北京成交量止跌回暖。

近期,一些城市放松调控,到底意味着什么?接下来调控放松将呈燎原之势,房价再次开挂?就这些问题,杠杆游戏今天做个分析。

1、部分城市放松调控,会不会大面积蔓延?

首先需要判断的是,一些城市的调控是不是松动了,搞清楚这一点,才好说接下来调控放松会否蔓延、扩大化。

没错,肯定是放松的。但放松的时间节点倒不是这次兰州开始。之前大家就注意到,以人才争夺战之名,成都、长沙、济南、郑州、武汉等城市放松了购房限制——有的已经好几个月了。

一些城市不仅解构了严厉调控,甚至还给特定人群购房补贴。对此杠杆游戏此前也写过文章。对了,为什么我觉得叫解构了调控,因为一个城市主要的刚需购房群体其实就是大学毕生,如果对这个群体解禁,严厉调控当然也就瓦解。

这些参与人才争夺的强省会,都放松了调控,兰州还有啥理由在那儿死磕?

在《放松调控的这几座城市,背后隐藏着一个共同真相》(1月8日)一文中,杠杆游戏分析了,兰州无论财力、卖地还是城市发展层次,在省会中都不靠前。而要发展,哪都需要钱,更不敢把地产往死里弄!

这几个月的几次大会,虽然每次定调楼市“不是用来炒的”,但有一点,这些放松调控的城市都没乱来——中央要求差别化调控的调子。

是啊,开放的基本是刚需,差别化嘛。

既然数个城市在刚需这一点上已经松动,那么接下来,可以预料,如果中央不要求加码,更多城市调控放松基本是大概率事件。

从地方到开发商,到各个工业门类、环节,以及就业,都离不开房地产输血,不放松不行啊。这就是土地财政、深刻影响我国经济的现实。

何况,别人都放松,你不放松就是傻。大家都会试探。

2、放松调控是否意味着房价再次启动大涨模式?

放松不怕,怕的是没有底线,终结调控!更多城市放松后,本轮调控等于结束,房价再次启动?

首先要判断的是,调控是否结束。在杠杆游戏看来,目前来说,国内外经济、金融形势不允许调控立马终止。也就是说,调控还是要继续,只是一些严厉的政策退出,对刚需会更友好。

至于是否再次启动大涨模式,是否又鼓励了“炒房”,我是这么看的,基本不会。除非我们经济滑坡严重。

是否大涨,杠杆游戏觉得最重要的是货币政策。房价现象,根本没啥高深道理,就是钱多了,要找地方。自然,城市越大、经济越发达、需求越多的城市,涨得越欢,炒得越厉害。

而目前,联储加息缩表继续,欧洲经济恢复不错,欧央行货币政策回归正常有望,我们没理由货币放水,也不敢轻易放水。

此外,2017年主要一二线城市的土地供应是不错的。如果正常进度开发、开盘,2018、2019年的供应都是相对有保障的。

最后我才说调控政策对房价的影响。上述两点,特别货币因素是综合决策的反映,货币没有大放水,政策也不会大鼓励。

回忆过去多论调控放松、房价启动,哪一次不是降息、降准,然后鼓励大家入市、“去库存”。

目前就业也还不错,经济没到要救的地步。地产给点小阳光,应该也就可以。

综上,货币没空间,货币政策稳定中性,甚至略微偏紧,那么大涨理由不成立。那些鼓励入市炒房的,怎么说当然也都有理由,前提是你得负担得起暂时的资金成本。

未来肯定要涨,但不是当下,你就得拿钱扛。扛不住就没法玩,毕竟投资和刚需不是一个逻辑。

3、又想资产泡沫安全,又想略微放松调控,还想建立长效机制,逐步减轻对土地财政的依赖,可行否?

这个答案很难回答。

道理大家都明白,泡沫不敢也不能刺穿,外汇压力在那里,土地财政不是说不玩就可以不玩,那么多债务咋弄?

可长效机制也不是一天可以建立起来,能做的就是在房价暴涨的时候加码调控,平稳一点时又放松一点调控。用时间争取空间,同时换取更多时间。

以前我们曾决心搞更多保障房,特别是后期决定学新加坡,以公租房为主。后来库存多了,于是棚改代替了那一轮“长效机制”的办法,还加大货币化补偿推广。

结果就是大家看到的,又是降息、降准,又是鼓励为国买房,凭什么不涨?

当然,时间到底是被浪费,还是真的利用好了,谁也说不好。毕竟,每个阶段有每个阶段的困难。结果只有留给未来。

杠杆游戏担心的是,在“调控-放松-刺激-暴涨-调控”中循环往复。这样的结果是每一轮看似都努力了,但最终败下阵来,资产泡沫风险越来越高;每一轮看似都下了决心,但敌不过现实,最终炒房成为信仰,金融风险累积。

应该说,这一次的决心也是很大的。面对调控松动,是放任还是明确底线,考验的不仅仅是智慧,更是中国经济的未来。

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