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政府不再垄断住房供地?几年内别想了

摘要:土地财政是个慢慢跨越的槛,降房价不能奢望太高

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撰文|张银银

各界对“政府将不再垄断住房供地”新闻非常激动,似乎很快房价就能稳定,甚至下滑。

杠杆游戏觉得不能太乐观。

1、注意措辞,是将研究,而不是说明天或明年,地方政府就不再垄断土地供应

不妨看一下新华社的原文:

国土资源部部长姜大明15日说,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

意思说的很清楚,是研究,而不是很快即施行。什么时候研究,研究多久,研究具体结果是啥,都不知道?当然,在建设调控长效机制、多供应主体、多渠道保障租购并举的大背景下,肯定很快会有些动作。

2、打破政府宅地供应垄断肯定不是一早一夕

如上所述,如果很快能有些动作,能增加一些非房企,譬如相关工商业企业的土地调规,然后作为住宅用地建设房子;让部分农村集体经营性建设用地,盖租赁房——无论对于住房总供给的增加,让部分群体住上稳定、较高品质的长租房安心,一定程度平抑房价,还是对相关企业、农村、农民财富增值发,分享土地、房价收益都是有好处的。

但还是请注意措辞,“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”——意思就是,无论你是国有企业,还是私企,你的工商业土地、闲置土地,要变成住宅,得过五关斩六将。

规划谁说了算?较大体量的城市,顶层设计上,城市建设用地的总盘子是国务院批复来定;低一点级别的城市,省政府批复。

接着具体年份的供地,国土部、省市政府都有自己的计划。无论是政府卖地,还是把工商业土地、闲置土地,变成住宅用地盖房子,都是有计划的,都是有一系列行政程序的。

说直接一点,也就是地方政府很大程度上,依旧可以控制总的供地盘子。

同样的道理,适用于农村集体建设用地建租赁试点。除非上面给各地明确的要求,要大幅增加上述两类供地,可能吗?

3、土地财政是个慢慢跨越的槛,降房价不能奢望太高

此次中央建立长效机制、多主体供应、租购并举的决心是毋庸置疑的。但越是大事,越不可能一步完成,好事多磨。何况,地方政府还债要钱、基建要钱,凡是影响土地财政的事,一定得慢慢来。

在《放松调控的这几座城市,背后隐藏着一个共同真相》(1月8日)一文中,杠杆游戏分析得很清楚了,除了极少数城市,很多城市卖地的钱太重要、太多、占比太高了。你让地方能怎么办?

就像2017年8月,国土部明确北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展首批集体建设用地用于建设租赁住房的试点。

但迄今为止,很明显,除了北京等,其他城市动作很一般。普遍都是在把集体建设用地+国有土地出让总盘子严格计算控制后,再稳步推进。

一下子允许、同意其他主体供很多地,还怎么维持地价、房价!杠杆游戏插一句,房价的起伏首先我觉得是有周期,根本上得看国内外经济形势。

回到这事儿上来,经济慢慢调结构,找到新经济动能,金融慢慢去杠杆、稳杠杆,债务慢慢控制、减少,包括房地产税推进后,然后才可能说政府逐步减少宅地供应垄断。

话说回来,那时我国城市化或许已经更高,房价或许已经稳定。

那么,从预期上说,当下,无论开发商、地方政府,还是购房者、投资者,可能都有自己的盘算。

4、有更多主体供应,无论是租还是卖,肯定也是好事,希望早日推进,特别是增加总供地盘子

如上文所述,多主体供应除了对住房市场的一些影响外,也能让相关非房企业、部分农村集体、农民分享到地价、房价的收益,可以培育更多的中高收入群体。

而反过来,这些群体通过供地、盖房、租房赚到了钱,自然也可以刺激更多的各类消费、创业、创新,于全社会是好事。

不过,归根结底,要让地价不那么高、涨那么快,房价更稳定,核心在于控制住货币,增加更多土地和住房有效供给。货币政策,此文杠杆游戏按下不表。

既然是说多主体供应,那么首先就要让更多主体可以供应起来,其次,要给他们多供应的权利。只有这样,才能把好事办更好。

 
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